房地產代理業有一句很出名的行話：「沒有賣不出的房子，只有賣不出的點子。」的確，在房地產領域，房地產代理是一個低資本、高智商的行業。相比較，代理商與開發商的職業要求則有很大的差異性，甚至算得上是一河之隔兩重天。在房地產代理業無人能敵的鄧智仁一旦轉入開發商的角色便顯出其底蘊的淺薄和經驗不足了。
鄧智仁以區區８０００萬港元智取玫瑰園的開發權，可謂一戰而勝，極其漂亮。要知道，當時正是北京地皮大漲之際，同城另一個由港商投資的項目僅前期鋪墊費用就高達２億元。當時曾有人對鄧智仁的「鵲巢鳩佔」頗有微詞，鄧智仁則以自己的一套經商哲學振振有詞地反駁：「在商業競爭中，沒有道德可講，我們都要按政府制定的遊戲規則來玩，如果我違法了，你可以去告我。靠道德約束市場競爭根本不可能，也沒有意義，有這種想法的人不懂什麼叫競爭，他們不會玩這種遊戲。」
香港來的鄧智仁是一個喜歡把聰明和狡猾寫在臉上的人，可是，「會玩遊戲」的他萬萬沒有料到，那個被他陰柔一掌推出玫瑰園的劉常明卻是一個比他更不講道德、更會玩遊戲的人，他留給鄧智仁的決非是一個開滿花朵的家園。在某種意義上，他的陰影一直幽幽地籠罩在鄧智仁及所有跟玫瑰園有關的人身上，至今未散。
在法人、董事長的寶座上還沒坐暖屁股，鄧智仁就突然發現，劉常明提供給他的許多批文竟多處違規，玫瑰園的銷售許可證是劉常明打通高官關節由北京市特批的，可是審批文件則是昌平縣的地方文本而並未得到北京市政府的覆核，其中絕大多數為越俎代庖之作，也就是說，玫瑰園的合法地位尚有待重新確立。這顯然是最讓鄧智仁大吃一驚的事，在北京沒根沒底、原本指望靠劉常明的鑽營借梯上樓的他很快掉進了跑批文、走關係的惱人漩渦中。
此外，劉常明留下的一堆爛賬也超乎鄧智仁的想像。別墅還沒賣出幾套，經濟糾紛就已經冒出10多件了，鄧智仁大歎苦經：「接過來以後，很多爛事都落在我身上，跑批文，清爛賬，搞得我焦頭爛額，這些實在不是我的專長。」他已隱隱感覺到，他處心積慮花８０００萬港元買來的可能是一張上賊船的船票。
就在鄧智仁為玫瑰園的合法身份四處鑽營的時候，中國經濟「一管就死，一放就亂」的怪規律再度應驗。由於各地脫離實際大上工程，以致通貨膨脹提前來臨，宏觀景氣突然逆轉，中央在無奈之下提出了「宏觀調控，治理整頓」的方針，並嚴令停建「樓堂館所」，像玫瑰園這樣的外銷別墅項目首先遭遇衝擊。銀根緊縮導致業已開工的玫瑰園停停建建，陷入進退無度的窘境，鄧智仁只有拿利達行的錢一次次地給玫瑰園輸血，那些他十分「輕易」地賺來的錢現在又十分輕易地掏了出來。其間，玫瑰園的另一家大股東又頻繁發生變更，人進人出，轉來轉去，利達行的股份增加到了９０％，玫瑰園真的成了鄧智仁一個人的事了。
此時在中國民間流傳著很多民間諺語，其中很出名的一句是：「到北京才知道自己官小，到廣州才知道自己錢少，到海南才知道自己身體不好。」在大北京沉浮了一段時間的鄧智仁也意識到了「官效應」的重要。為了取得土地出讓證，他四處尋找有較深政府背景的公司做靠山，可是在與這些公司的合作中又屢屢受騙吃虧，打起官司來更是回回落敗，他終於明白在高深莫測的北京城，有些人是惹不起的，有些事是幹不得的。他頗為感慨地對朋友說：「在內地做房地產，不僅要應付市場，還要應付政府、應付銀行、應付形形色色的人。我已經厭倦與人打交道……香港人喜歡用法律解決問題，但我們告到法院就從來沒有成功過，還要賠進更多的時間和金錢，在內地當被告固然不好，當原告更辛苦，很多時候，等待比出擊更重要。」
日後曾有業內人士假設，如果沒有劉常明的這些批文貓膩和爛賬，玫瑰園是不是就俏麗可人了？有很多專家對此表示懷疑。他們認為，鄧智仁從一開始就犯了一個戰略判斷的大錯誤。用萬科掌門人王石的話說，玫瑰園從一開始就是一個注定的敗局。據他分析，玫瑰園佔地面積近５０萬平方米，而迄今上海或北京成功的別墅項目很少有超過１０萬平方米的，因此玫瑰園的當量之大超出了正常的市場容量；其次，玫瑰園以外銷為主打目標，而哪怕是在深圳這樣毗鄰港澳的外向型城市，樓市的外銷比例也不過１０％。因此王石認為，劉常明和鄧智仁搞玫瑰園項目是被房地產泡沫繁榮的假象所迷惑了。
１９９４年９月，在鄧智仁的上百次奔波下，北京市土地管理局終於與利達公司正式達成土地出讓協議。根據規定，土地出讓年限為７０年，利達公司向土管局支付土地使用權出讓金每平方米３００元，共計１.５億元，到１９９５年底分３筆付清。
一面要支付源源不斷的工程建設款，一面要付清巨額的土地出讓金，深陷玫瑰園的鄧智仁欲哭無淚，此時劉常明已魂歸西天，他想要掐人的脖子都不知道該找誰了。為了讓遊戲繼續玩下去，他只好走上負債經營的道路。其中第一筆債務即向北京一家有「背景」的公司借債１７２０萬美元及３４２２萬元人民幣。在銀根日趨緊縮的大氛圍中，鄧智仁的這些借款都是通過非正常渠道拆借的短期高息資金，他不熟悉大陸在資金運作中的種種貓膩，這些錢層層轉借到他手上，已是息上加息，高得嚇人。他貿然闖進這個圈子，看得心驚肉跳，借得膽戰心驚，不知不覺中已是債台高築，欲罷不能了。
１９９４年底到１９９５年上半年，北京房地產市場滑入空前低谷，市場異常蕭條，豪華別墅和高檔公寓更是全面滯銷。鄧智仁縱有天大本事也無力回天，玫瑰園的銷售陷入停頓，此時此刻，利達公司拆借的短期高息資金陸續到期，鄧智仁根本無力償還。鄧智仁只好轉變戰略，開始將玫瑰園從外銷轉向內銷。他發現，外銷樓盤市場空間非常有限，眾多開發商爭奪一個狹小份額，勢必打得頭破血流，內銷市場則相對廣闊，而北京樓價居高不下，說明有潛在需求支撐。這一判斷應該說是明智的，可是這位具有超人敏銳眼光的代理商在具體的開發經營過程中卻又暴露出管理經驗不足的弱點。
為了推動內銷，鄧智仁把他在香港的一批售樓明星「空降」到北京，希望在短時間內畢其功於一役。這些香港職員當時月薪都在５萬—６萬元，加上住宿和往返機票，每個人平均每月要花掉公司９萬元以上，這筆錢至少可以僱用10個有能力的北京人，人員成本的高昂直接導致公司競爭力的下降。同時，香港來的管理人員又與當地人發生文化和觀念上的衝突，內地人員工作幹得出色卻薪水拿得極低，積極性受挫；而香港來的策劃人員則不清楚內地市場的千差萬別，以香港彈丸之地的規律硬套到大陸市場頭上，以致利達公司很快陷入內外交困的境地，鄧智仁步入他職業生涯中最黑暗的時期。
到１９９５年秋天，利達公司已先後向玫瑰園注資９０００萬港元，再往後就彈盡糧絕了，那筆巨額的土地出讓金也在繳納了８１００萬元之後，就再也難以為繼。怎麼樣的市場，造就怎麼樣的商人，窮途末路的鄧智仁發現他似乎並不適合北京這樣的城市，商人的本能讓他不由自主地尋找另一位像劉常明那樣有「另類本事」的人。於是，一個叫梁振山的人就走進了玫瑰園。
山西人梁振山自稱是一個很有「上層」背景的人，調動億萬元的資金在他看來易如探囊取物，而這些本事卻正是鄧智仁夢寐以求的。梁振山被任命為玫瑰園公司總經理，其主要職責便是對外融資。
可是，鄧智仁很快發現，天下所有的「劉常明」都有著同樣的道德觀念和職業性格，在這點上，決無任何例外。僅半年，他就察覺梁振山利用「首都第一別墅」的名聲四處招搖撞騙，並私刻公章進行非法融資，而且還大筆挪用他好不容易籌措來的供玫瑰園苟延殘喘的資金。於是，鄧智仁憤而將梁振山開除。可梁振山又豈是招之即來、揮之即去的主兒，他轉而攻擊鄧智仁利用玫瑰園騙錢，並鼓動一批債主上門追債，還將玫瑰園的窘境公之於媒體，一時間鄧梁之爭甚囂塵上，玫瑰園危機首度被曝光於天下。
「我是全北京最失敗的人」
決定一個經營活動成敗的要素有很多，如決策、技術、資金、人才等等，而還有很重要的一項卻常常被忽視了，那就是時間。時間會把資產變成債務，把利潤變成虧損，把優勢變成劣勢。在我們正在講述的這個故事裡，也是時間把玫瑰園從一個人見人寵的芙蓉美人變成風韻早逝的遲暮棄婦。
好不容易熬到了１９９７年，玫瑰園第一期工程的１８６套別墅建成，並部分通過驗收合格取得產權證，達到了入住的水平。另外，還有２０２套別墅主體已完工，待裝修。更重要的是，整個４９.９萬平方米別墅區的基礎建設已告完成，由於規劃超前，設計時尚，別墅區給人的印象頗佳，的確有「第一別墅」的大家風範。但就在這時候，利達公司已無後續資金跟進，連讓已繳納房款的首批買房者入住的運營資金都沒有了。
３月，在多方股權轉讓無果的情況下，精疲力竭的鄧智仁終於下定決心從已經整整糾纏了他4年之久的玫瑰園噩夢中逃出。香港金時有限公司老闆陸蒼成為下一個玫瑰園主人。他入主條件之低簡直讓人不可思議：替鄧智仁還清數百萬港元欠款及送給鄧智仁5套別墅。鄧智仁將偌大一座玫瑰園及北京利達公司幾乎白送給了陸蒼，當然這裡面也包括玫瑰園所欠下的「天文」債務：６.５億元。
鄧智仁幾乎一無所有地黯然離京，此時他在北京城已沒有容身之地，債主每天找上門來，法院不斷發來傳票，還有人聲稱要綁票催債，他已沒有一點兒的安全感。他也沒法回香港了，曾經風光一時、擁有上百家分店的利達行已經被一位大債主接管了。為了玫瑰園，這位正值壯年的男人幾乎失去了一切。他孤身一人在廣州待了整整1年，閉門思過。他後來對記者說：「我每天都在反省和檢討，為什麼會遭遇這樣的失敗？香港人這麼精明，但是９０％的香港人在內地房地產市場都賠錢，為什麼？」
他自嘲道：「缺乏開發經驗的投資者到內地，會根據現實情況做出判斷和決策，他決不會試圖去扭轉現實。而香港成功的開發商則不然，他們有自己固定的開發模式，有足以自豪的成功經驗，來到內地後，一旦發現實際情況與預料的不是一回事，他們總想扭轉現實，想教內地人怎樣做房地產，結果呢？發現是現實教訓了自己。」
這位當年意氣風發來到北京的香港第一賣樓人十分苦澀地對記者說：「人家令我失望太多，我也令別人失望很多，我是全北京最失敗的人。」（《三聯生活週刊》１９９９年８月１５日期的《鄧智仁專訪》，記者單小海）
陸蒼顯然是另一個夢想在玫瑰園裡掘到黃金的冒險家。在他看來，儘管玫瑰園債台高築，但每平方米３００元的土地出讓成本，還是很有優勢的，其潛在升值空間十分誘人；況且１８６幢別墅已經亭亭玉立地建在那兒了，其中只有７３套收取了３０％的預付款，如果將其以每平方米１８００美元的市價全場售出，便足以還清當時欠下的所有債務；而玫瑰園一期開發僅用２００畝地，尚餘６００畝，且是基礎設施齊備的「熟地」；更何況京昌高速公路業已修通，昌平地價狂漲3倍，即使炒一把地皮也可大賺一票。
這就是玫瑰園：對於每一個新主人來說，一眼遠遠望去，她渾身上下每處都散發出令人難以抗拒的誘惑，可是一旦走進了，卻發現美麗外衣的裡面是剪不斷，理還亂的夢魘。
為了實現「摘桃子」計劃，在房地產業界無甚經驗的陸蒼又將當初與鄧智仁鬧得不可開交被掃地出門的梁振山請了回來。此舉顯然激怒了在廣州閉門舔傷的鄧智仁，其時玫瑰園和利達公司官司纏身，中間的重重法律關係除鄧智仁外沒有人能完全搞清，而他不僅不配合，反倒從中作梗，拖延時間，玫瑰園現房因此始終無法銷售套現，陸蒼整日徒呼奈何。８月，到位不到4個月的梁振山突然在北京王府公寓的家中被山西省公安局帶走，從此杳無音訊。北京媒體再次把聚光燈對準了玫瑰園，上百位購房港人實在忍無可忍，集體向法院提起訴訟。原本就資本不足的陸蒼哪有資金對付眾多的債主，結果十五六家法院的封條覆蓋了玫瑰園的每一寸土地。陸蒼一枕黃粱夢。
當年何等風采逼人的玫瑰園終於步入了夕陽西下時。
１９９７年９月１０日，北京市第一中級人民法院裁定北京利達玫瑰園別墅有限公司進入破產還債程序，要求債權人向法院申報債權。3個月後，共計有１０５家債權人進行了債權登記，債權申報總額高達１０億余元人民幣。