作為企業家，生存在一個不講道德、沒有約束規則的暴利年代是幸福的，因為你隨時可能攫取到超乎想像的利益；可同時又是不幸的，因為你輕易攫取到的利益又隨時可能輕易地失去。
從北京市中心驅車往北，行車２５公里就到了昌平縣的沙河鎮，然後下高速公路，再開５００米，這時，一大片極具現代氣息的別墅群便赫然出現在眼前：它們各具風韻，如貴婦人般氣質不凡；它們又氣勢恢弘，錯落有致，與遠近的山水樹叢悠然融為一體，實在是一處千里難覓的絕佳居處。
它有一個很好聽的名字：北京玫瑰園。在別墅區入口處的一塊廣告壁上便寫著一行很動人的文字：每一束玫瑰代表每一份誠意，我們答應你一個美好的玫瑰園。
它有一個很顯赫的背景：這是中國迄今面積最大的別墅開發區，是北京市第一個赴香港招商的房地產項目，它一度被譽為「首都第一別墅」。
可是，它又有著一個近乎恥辱的紀錄：它是全國最大的破產房地產項目，同時亦是全國破產案標的最高的企業。
這是一朵帶刺的玫瑰，它曾經讓幾位雄心勃勃的奇男子黯然神傷。在它的身上，幾乎濃縮了中國10年房地產業的成長史。
「北京要出李嘉誠了」
20世紀９０年代末，有一首政治色彩很濃卻又被廣為傳唱的流行歌曲《春天的故事》，它把中國２０年的改革開放歷程用兩個年份生動地劃分了開來，第一個是１９７９年，第二個便是１９９２年。在１９９２年，８２歲的老人鄧小平視察南方，指點江山激盪民心，頓時讓一度消沉的中國經濟陡然一振，一股前所未有、自下而上的投資開放熱潮迎面撲來。
玫瑰園的故事也就在這一年掀開了美麗的第一頁。這年的１２月５日，在當時還十分冷清偏僻的沙河鎮小蔡村，一塊碩大的公司招牌掛出來了：京港合資飛達玫瑰園別墅有限公司。此刻，笑容滿面地站在它邊上的，是一個叫劉常明的中年男人。
這時，劉常明的身份是當時十分受寵的「港商」，然而他其實是一個地道的北京人。１９８４年前後，一位叫趙章光的溫州人發明了一種中藥成分的生發劑「章光１０１」，由於效果顯著，很快在東亞和東南亞一帶廣受歡迎。當年就有不少人靠當「章光１０１」的代理商而一夜暴富，劉常明和後來買了中國第一輛法拉利跑車的李曉華等人便是其中的幾位。他通過鑽營結識了趙章光，並成為了日本市場的總代理商，從而在短短的一兩年裡，他就躋身當時國內還屬鳳毛麟角的「百萬富翁俱樂部」。劉常明顯然不是那種小富即安的人，他有敏銳的商業觸角和大膽的操作能力，他知道這個大浪澎湃的年代是屬於像他這樣的冒險家的。１９９２年，劉常明獲得香港常住居民身份，註冊成立中國飛達（香港）房地產有限公司，他還在香港半山富豪區購置了一棟豪宅，完成了從京城小混混向香港大老闆轉型的全過程。
自此，劉常明頻繁穿梭於京港之間，成為兩地商務交易的大紅人。就在飛達公司成立的這一年，北京市在香港舉辦第一屆投資貿易洽談會，劉常明自然充當了牽線接待的中間人。他在香港盛情款待京城要員，時任北京市政府秘書長後因受賄鋃鐺入獄的鐵英便成為劉常明盛筵中的首席座上賓，他送給鐵英的大量禮物中僅兩塊勞力士總統型手錶便價值１５.３萬元，相當於當時鐵英１５年的公務員工資。
劉常明出手之豪爽可見一斑，當然他也得到了鐵英更為豪爽的回報。劉常明從此在北京政界暢行無阻，無事不能。鄧小平南方談話發表後，境外投資商和各地商賈如過江之鯽般地湧進北京城尋求商機，京城房地產業遽然升溫，一些官倒公司紛紛圈地造房，大炒樓花。精明的劉常明當然不會放過這一千載難逢的發財機遇，心比天高的他要搞就搞一個驚天動地的，很快他擊敗眾多競爭者搶到了昌平縣沙河鎮的這塊地。此地，離北京城區僅半小時車程，地平天曠，風景宜人，非常適合建造高檔別墅區，更吸引人的是，這裡與明陵地脈相連，是一塊眾所周知的風水寶地。據稱，劉常明搶到此地後豪氣頓生，在約見京城記者時，他對在座的各位說：「你們知道嗎，北京這兩天要出一個李嘉誠了。」記者驚問何人，劉常明悠然地用雪茄指指自己：「就是鄙人劉某。」
飛達玫瑰園經北京市政府批准興建，由劉常明的香港飛達公司跟昌平縣房地產開發總公司合資開發，兩家分別占股份４５％（現金投入）、５５％（土地投入），規定註冊資金１５００萬美元，投資預算４５００萬美元，折合人民幣約３.５億元。玫瑰園佔地４９.９萬平方米，規劃建設別墅８００餘套，每套售價３００萬元以上。這一項目宛如芙蓉出水，甫一開盤就被譽為「首都第一別墅」而備受矚目，劉常明由此成為新聞焦點人物。
然而，一心想當「北京李嘉誠」的劉常明卻沒有李嘉誠的智慧和運氣。３.５億元的玫瑰園工程浩大，時日漫長，開發商的資本實力和營運能力至關重要。雖然劉常明憑借權力背景贏得了這一項目，可是他連一點樓盤開發的經驗都沒有，也缺少源源不斷的開發資金。日後業內分析，劉常明其實從一開始就沒有打算認認真真地造別墅，他無非是拿玫瑰園設了一個局，企圖炒一把樓花圈一筆錢就溜之大吉。事實也似乎正是這樣，玫瑰園自轟轟烈烈地開盤以後，便沒有真正地破土動工過。劉常明雇美國規劃師拿出了一套十分精緻豪華的規劃圖和別墅設計圖，然後頻繁地刊登廣告，四處招商，他像一個狡黠的獵人把一塊天大的餡餅掛在半空中，等著獵物自己撞上門來。
果然，獵物很快就來了。
「樓市奇才」發現玫瑰園
這個獵物竟是1年前賣房子給他的那個精明人。
劉常明在香港的那座豪宅是通過當時香港最大的樓盤代理商利達行半山分店購買到的，他也因此與利達行的「傳奇式老闆」鄧智仁交上了朋友。就這樣，他幾乎漫不經心地就改變了後者的下半生。
鄧智仁是俊傑如雲的香港樓市中的一個「神奇小子」。１９５０年出生的鄧智仁成長於一個循規蹈矩的香港公務員家庭，中學畢業後，鄧智仁便報名當上了一名神氣的皇家警察。就在他背著手雄赳赳地巡遊在大街上的時候，香港迎來了它的黃金發展期。眼瞧著街邊的店舖一天天增多，樓房一層層加高，年輕的鄧智仁實在按捺不住了，他脫下警服，一個猛子扎進了商海。
開頭的9年，鄧智仁一直沒有找到北。他做過進出口貿易，搞過服裝生意，從事過金融、期貨，還開過一間專門替人討債的公司。整整９年，他除了滿肚子的商海苦水外，依舊一貧如洗。１９８４年，香港經濟再度復甦，李嘉誠因在低潮期吃進大量地皮而一舉成為億萬富翁。鄧智仁受李氏神話的刺激，決定入行房地產，他借款１.２萬港元，辦起了包括他在內只有3個人的、小小的利達行。
那時的香港房地產代理行業，就像日後的北京房地產中介一樣，一片混亂，魚龍混雜。或許是命運安排鄧智仁該在那時發跡，或許是鄧智仁有９年經商經歷，他很快用「三把快刀」砍出了香港房地產代理業的新天地：
第一，向社會公開統一收費標準，向客戶收取的總佣金不超過總樓價的２％，不准員工收取佣金差價。這對混亂的香港代理業不啻是一記響亮的耳光，很快就吸引了大批的客戶。
第二，實行股份制，讓員工持有股份。鄧智仁本人持有的股份從原來的１００％減至３５％。事實表明，員工直接持股無疑是公司強勁發展的黏合劑。
第三，改革媒體廣告的發佈方式。當時香港房地產廣告全是小型分類廣告，豆腐塊，小氣得很。鄧智仁首開整版廣告之先河，新風撲面、氣勢非凡，形成強烈的視覺衝擊力。
今天看來，這三把刀再簡單不過，但對當時以坑蒙拐騙為生計的香港房地產代理業來說，卻分明是「刀刀見血」，砍到了要害。到１９９０年，利達行一躍而成為香港最大的房地產代理公司，僱員超過５００人，鄧智仁更以其完整的房地產代理佣金制度、從業規範和管理理念，基本創立了香港房地產代理行業的遊戲規則。鄧智仁在行業中的江湖地位一時無人能及。
此時，鄧小平南方談話的春風也刮到了香江，在彈丸之地已頗感侷促的鄧智仁頓時嗅到了巨大的商機。他在第一時間趕赴內地，在相繼考察了上海和北京後，他認為：「上海很開放，房地產太熱了，不適於全面進入。而北京很保守，保守的城市房地產市場潛力就大。」
於是，鄧智仁長駐北京，在香港屢戰屢勝的他已經不滿足於賺取百分之幾的佣金了，他要在更大天地裡開山立派，要佔有整個一座金山。他俯瞰北京城，以那獨特而高遠的專家目光一眼就瞄上了玫瑰園。
日後鄧智仁身陷玫瑰園一敗塗地，但當他談及當年入主的動機時，依然無怨無悔：第一，這是當時北京城最好的房地產項目；第二，它是全中國最大的別墅項目；第三，它經過了５位香港著名地產行業律師的一致論證，並被看好。
又是那麼的巧合，玫瑰園的主人竟是他的香港客戶，兩位都夢想成為李嘉誠的男人就這樣坐在了一起。鄧智仁以香港利達行４０％的股權作抵押，通過４家公司集資１億港元，首期動用６０００萬港元，以投資的形式購買了北京玫瑰園２萬多平方米的別墅，並借此成為該項目的銷售總代理。
鄧智仁推銷玫瑰園的第一招是「圍魏救趙」：先推銷北京，再推銷玫瑰園。他挾資１０００萬元，先後組團赴中國香港、美國、韓國推介北京，吸引華商的注意力。於是，憑借其嫻熟的營銷技巧和人緣，玫瑰園一開盤就賣出了８０套，相當於不久前他以投資形式購入的２萬多平方米。
開局的第一碗開胃羹實在是太鮮美了。鄧智仁認定這就是他苦覓已久的大金山，是他成為「李嘉誠第二」的開山之作。就在這時，發生了劉常明挪用首批購房款的大醜聞，鄧智仁處心積慮，步步進逼，通過一連串的股權轉讓，最終以８０００萬港元沖抵債務整體收購玫瑰園的開發權。劉常明空手套白狼，最終落得個身敗名裂的下場。１９９４年初，欠下巨額債務、心態失衡的劉常明在家命歸西天，有傳是吸毒過量，有傳是自殺身亡。
玫瑰露出了第一枚難以察覺的尖刺，可受傷的還不是鄧智仁。就在運作玫瑰園的這段時間裡，他以閃電之勢，憑借其成熟的香港式房地產策劃和營銷手段，在京城房地產市場屢屢出手，贏得無限風光。他爭得北京最豪華的商務大廈北京萬通新世界廣場的銷售總代理權，依循以往經驗，像轟炸機似的在北京媒體上刊登連篇累牘的萬通新世界廣告，其陣勢之浩大令人目瞪口呆。挾此氣勢，鄧智仁更把萬通每平方米平均售價定在聞所未聞的３０００美元，最高售價曾達每平方米３６４０美元！——這個紀錄在北京市場很長一段時間內無人問鼎。據說，幾天時間內，萬通新世界預售款就超過億元，而當時萬通新世界的地基才剛剛開挖。在整個項目過程中，鄧智仁的利達行僅收取佣金就達１億元。他的一位下屬回憶當時情形唯有一句話可以表達：「錢像水一樣地湧進來，連手都數疼了。」
鄧智仁一戰成名。隨後，利達行又為西單國際大廈創造了最高售價達每平方米６０００美元的商舖新紀錄以及明輝中心日租金每平方米達１０美元的寫字樓租金紀錄。一時間，鄧智仁在北京房地產代理業掀起滾滾巨浪，被稱為「最成功的商人」、「點石成金的樓市奇才」。鄧智仁在營銷上的確很有獨到的見解，他曾談道：「內地的營銷這些年發展很快，但房地產營銷有一個致命的弱點，就是太工具化。很多人搞營銷只是尋找一個銷售工具，缺乏全盤計劃，而且營銷人員非常依賴廣告，其實廣告只是一個工具。我要求每代理一個新的樓盤，就要創造一種新的概念，一年想出一個新概念，就是了不起的成功了。」
也就是在這個過程中，利達行以其神奇般的銷售業績全面改造了北京房地產代理行業的制度和規範，培養了一大批房地產代理人才。後來鄧智仁經常引以為傲的是：「現在，我的學生的學生都做了老闆了。」他還曾大言不慚地對記者說：「我發現自己有房地產這方面的天才，房地產對於我來說，掙錢實在太容易、太容易了。」
這時，連創北京房地產市場寫字樓、商舖和日租金三大紀錄的鄧智仁在別人乃至他自己看來，都是一個無房不能售、點石能成金的「樓神」了，天姿國色的玫瑰園遇到這樣的「絕代知音」，不正是珠聯璧合嗎？
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