為防止「囤而不建」的悲劇重演，廣州市國土房管局為該地塊制定了苛刻的出讓條件。土地掛牌文件要求：3個月內必須向規劃部門報送符合本地塊規劃設計條件和相關規範的用地規劃方案，方案獲批後6個月內動工建設，自《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂之日起計36個月內完成總開發建築面積的50%以上，54個月內必須全部竣工並投入使用。
但禁歸禁，苛刻歸苛刻，新的拍賣會又讓它成為了「地王」。
地王雖然風光，卻並不那麼好當。在2007年的廣州「地王風波」中，除了強制被收回地塊所有權外，開發商大都採取了退地方式，如富力退掉了位於廣州白云云祥路地王，金地集團退掉了番禺中心城區南區4-2地塊等等。
有專家表示，開發商爭搶地王，抬高地價樓價，在未達到閒置地程度時，損失的主要是地價款的利息。而如果地王最終能退地，至多就是損失幾千萬元的保證金和地價首付款的利息。如果能找到合理的「借口」退地，可能連保證金也不必損失，全身而退。樓面地價的提升無疑會加大後期銷售的壓力，當地王的房價達到一個臨界點時，其風險性還是讓地王的持有者們望而生畏的。
地王背後有貓膩兒
但如今隨著環境的變遷以及策略的改變，地王的持有者們已經「謀劃」好了去路，即以調整規劃方式規避市場風險。
開發商拿地王，抬高當地房價，幫助地方政府提高土地和稅收雙項收入，地方政府當然也應該適當地「投桃報李」，幫忙開發商開闢綠色通道，通過修改規劃提高利潤，最終達到雙贏的目的。
2010年2月3日，雅居樂科學城編號「KXC-F8-1-1」地塊規劃設計條件就已作出調整，該項目的住宅樓工程建築高度由55米調整為100米。繼廣州城建珠江新城地王改規劃後，又一地王規劃作出變更。
廣州市蘿崗區規劃處人士表示，科學城地塊已經公示完了，只做了高度調整，是從55米調整到100米，只要土地利益相關人沒有提出問題，符合規劃條件，走完審批流程，一般通過規劃調整就沒問題。
所謂規劃是死的，人是活的，一般拿地是穩賺不賠的買賣，不增加利潤，誰會改規劃？在頻繁誕生地王的廣州，退地和修改規劃已成常態，改規劃過程中，自然存在著不為購房者所知的容積率貓膩。
針對這次規劃調整，雅居樂集團人士回應說，科學城這塊地只是樓高增加了，但容積率沒有變化，而且這次修改申請已經獲得相關部門的批准；該集團作出申請調整規劃的決定，是從銷售更加便利的角度考慮，並不是增加了項目的可售面積，因此，不存在通過增加面積賺取暴利的行為；能夠賺取暴利，取決於未來的銷售價格，而不是此番的規劃調整。他們這樣做只是順應市場需求而調整產品組合，更有效地利用土地。
顯然，每層高度約2.8米，原來限高55米，大約是20層，如果拔高至100米，大約是36層，拔高後的每棟樓建築面積增加了0.8倍，總的建築面積不變，意味著佔地面積就可減少約二分之一，多出的土地面積可增加綠地面積，也可建洋房或別墅。
2的容積率，樓層拔高0.8倍，完全可以做到部分建高端產品，多建20棟獨立別墅，就可多幾億的銷售額，建築成本都差不多，項目利潤的關鍵是提升土地成本與售價的空間。
不過，按業內潛規則，為了增加利潤，建成物業容積率大多高於規劃容積率。雅居樂的高層人士表示，「一般來說容積率小於等於2，最後實際的容積率可以做到2.4左右。基本上所有開發商項目都是這樣，規劃和實際的容積率是有差別的，一般人看不出來，購房者買房也不可能拿尺去量」。
「修改規劃，一不改容積率，二不影響別人，即使限制高度，也是可以調的。」雅居樂集團人士表示，其實這種規劃調整很常見，如珠江新城、獵德村，但是外界不瞭解是政府還是開發商的要求，有時候是政府要求改規劃，只要不違背整個區域規劃，單個項目規劃修改沒什麼不可以。
「基本上每一個項目都會改規劃，在土地出讓時，沒有畫好圖紙，只是規定容積率多少，可操作的空間很大，一般要等到報建的時候才改。」合富輝煌首席分析師黎文江說，原來規劃小高層是以節約為原則，但從小高層到高層，沒有修改容積率，規劃局也說不出不批的理由。「明知不對但是無法反駁。」
雅居樂修改廣州科學城地王規劃消息一出，立即遭到各方質疑。
「調整規劃，直接帶來的就是更改容積率。若高度拉高，這樣的面積就會多很多。」一位參與項目開發報建的廣州知名開發商表示，容積率是高壓線，一般很難修改容積率，在土地拍賣出讓的時候，容積率就是規定好了的，這是政策不允許的，要麼就是補交錢，多多少面積出來，就按照當初的地價去補。
事實上，科學城地王拍出後，從市場反應來看，房價並沒有高出多少，甚至冷淡者居多。保利林語山莊及保利香雪山兩樓盤雖然也因此漲價，但幅度都非常小，只有1%—2%。過去地王一出，周邊樓盤立刻漲價，2009年6月10日珠江新城地王拍出後，周邊樓盤紛紛提價5%—10%，地王拍出前後，樓盤售價每平方米相差過千元。而2007年樓市瘋狂時期，當地王出現後，周邊樓盤拉出大橫幅慶祝地王誕生，同時也大幅漲價。
難怪雅居樂副總裁叮囑再三媒體「請不要提『地王』」，現在地王魅力已經較之從前遜色了許多，「地王一出，周邊樓盤立馬漲價」的現象也多有收斂。
周邊開發商表示，定價主要還是由需求來決定，人多了自然敢定高價，和地王沒有直接關係。地王拍出後的首個週末，天河路的萬菱匯公寓發售，實際銷售價非但沒有比吹風價高，甚至折後價只有吹風價的8.8折，比吹風均價低6000元/平方米的單位比比皆是。
很多買家對地王產生了一些抗拒性：「地王不地王我不知道，我只知道如果現在不買樓，以後就會更貴」、「市區樓價是漲是跌和我已經一點關係都沒有了，反正以前就已經買不起了，現在只是更買不起而已」。
廣州科學城地王申請要求改規劃自然是出於市場風險、投資安全及開發利潤上的考慮，地價基本上離房價差別不遠，如果不增加可銷售的面積，房企的利潤有可能會嚴重縮水。另外則是出於一貫追求利潤最大化的關係，由於是地王，地價等成本過大，影響到開發商資金回收和房價的預期。
儘管各方質疑雅居樂修改廣州科學城地塊原有規劃是為了「牟取更大利潤」，不過，雅居樂方面並不這麼看。雅居樂有關負責人指出，「該塊地只是樓高增加了，但容積率沒有變化」。規劃和產品調整只是應市場需求而調整產品組合，更有效地利用土地，是企業很常規的操作，「可售建築面積並沒有增加，所以談不上能多賺多少錢」。
地王的後台也很硬
「目前中國房地產行業有著『拿地—改規劃—拖延工期—獲得土地溢價和超額利潤』一條龍的規則，在很多地方都已經形成一條完整的產業鏈。此前有地方規劃局負責人落馬，就是因為幫大量房地產商修改容積率，從中牟取私利。」著名房地產營銷策劃專家謝逸楓表示。
「開發商更改規劃是既得利益集團對公眾權益最暴利的一種財富掠奪。」謝逸楓認為，開發商通過增加樓高做出更高端和更有個性的產品，提高項目價值，獲得更高的利潤，如果項目能在未來兩年上市，開盤售價就會隨之提高。
當土地市場過度發展，當土地競買制度太規範時，就會導致官僚化，甚至又回到當初協議出讓的老路上，只不過這一切都是在市場的招牌下進行。
中國土地勘測規劃研究院副總工程師鄒曉雲表示：「調整規劃的行為屬於違約行為。」因為當規劃制定好以後，政府開始公開拍賣土地，相當於政府和所有開發商就土地的規劃內容約定好了，而規劃的內容，就與價格、成本等掛上了鉤。當拍賣成功後，政府與開發商簽的《土地出讓合同》是具有法律效力的。無論政府還是開發商，都不能修改土地出讓協議。而政府作為土地出讓的甲方，如果批准修改的申請，就是違約了。
根據中國經濟研究院對內地28個省份的主要城市的地價進行深入調查統計並編製出的「中國地王圖」顯示，2010年非但如北京等一線城市，鄭州、福州、海口、武漢、南寧、貴陽、昆明等二三線城市普遍有土地稱王，其中南寧地王樓面價每平方米已經高達11000多元，遠遠超過這個城市的平均房價水平。地王正逐步由一線城市向二三線城市蔓延。
中國經濟研究院的研究報告指出，全國省會以上城市地王樓面價超過10000元/平方米的城市有8個，其中上海地王52855元/平方米、杭州37069元/平方米、北京30000元/平方米位居前三，地王樓面價超過5000元/平方米的城市有18個。可統計的全國28個主要城市的地王樓面均價高過10000元/平方米，而28個總價地王的價格之和為918億元。
中國社科院城市發展與環境研究中心研究員楊重光警告說，在全球經濟尚未好轉、國內信貸相對寬鬆的背景下，土地交易市場極易成為投機市場，如果將土地進行資本化槓桿運作，頻頻製造高價搶地的現象，泡沫便會被迅速吹大，對經濟運行造成傷害。不難看出，地方政府冒天下之大不韙炮製「地王事件」，其實是在玩火，他們不但把老百姓的希望逼入死角，也把中國經濟一步一步推向火坑。
地方政府坐莊，開發商做托，聯合推高土地價格，在這種背景下產生的「地王」被業界喻為「開發商與地方政府共生的怪胎」。事實證明，地方政府不光在買地交款上偏袒開發商，在修改規劃上也為開發商「放水」。正是有地方政府的縱容，地王才會暢通無阻！
（參考資料：人民日報、每日經濟新聞、中國房地產網、搜狐網、復興論壇）
5.經適房用地：何時開發出別墅？
英國經濟學者魏城認為，市場經濟也有人道與非人道之別。人道市場經濟，又稱「福利資本主義」，絕對不是一個任由價格規律肆虐、任由「富人樓百套、窮人宿大街」的弱肉強食的社會。在市場經濟中，房屋具有兩種屬性：一是居住的功能屬性，二是買賣的商品屬性，人道市場經濟中的政府，通常是尊重房屋的這兩種屬性，對商品房和福利房採取不同的干預措施：一方面興建廉租房，讓低收入階層租住政府補貼租金的福利房；另一方面對商品房價格的升降基本上「無為而治」，最多以利率升降來間接干預，或用其他經濟槓桿促使商業銀行「限貸」，從而間接調控房價，而絕對不會採取「限購」、「限外」、「限價」等直接壓低房價的行政干預手段，一言以蔽之，福利房歸政府管理，商品房歸市場調節。
1998年，國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費，推出了經濟適用房，用以解決中低收入家庭住房問題。但後來相繼出現了經濟適用房小區出現大量閒置和「高租售率」，客戶通宵達旦排隊仍買不到經濟適用房，有人開著奔馳、寶馬購買經濟適用房等現象。
「你是準備替黨說話，還是準備替老百姓說話」，伴隨著這樣一句經典「台詞」的問世，一個經濟適用房變身別墅的典型個案躍然闖入人們的視野。
經適房的「變性手術」
幾年前，一個名為「西湖秋韻」的項目在河南省鄭州市中原區須水鎮西崗村一處經濟適用房小區內悄然「降臨」，該項目佔地40餘畝，近28000平方米。內中12幢棕紅色的建築以3層到4層聯排別墅為主，單套面積200多平方米至500多平方米不等，儼然一個高檔別墅區。
這就是鄭州版的經濟適用房，不過依照鄭州市經濟適用房執行標準，單套面積不超過90平方米，顯然「西湖秋韻」的建築並不符合自己的身份。
2004年2月份，河南天榮置業有限公司獲得該地塊《建設用地規劃許可證》，建設內容標注為「經濟適用房」。同年8月，鄭州市人民政府下發用地批復，文件顯示天榮置業以「劃撥」方式獲取該土地「作為經濟適用房建設用地」。2005年元月，鄭州市國土局為該項目頒發《國有土地使用證》。