9月1日
房地產行業形成壟斷了嗎？
什麼是寡頭壟斷？一般來說應具備兩個特徵：第一，少數企業佔據了行業絕大多數份額，比如說前三名佔了50％以上；第二，行業有進入壁壘，不能隨便進入，少數企業操縱著市場價格。這兩個特徵缺一不可。
一個行業如果沒有進入壁壘，即使集中度很高，也不是寡頭壟斷，比如手機行業，全球市場的前三位份額，早就超過了50％，但這個行業顯然不是寡頭壟斷的。
中國房地產行業現在是什麼情況呢？首先，集中度還非常低，目前全國房地產開發企業在3.5萬~4萬家，高峰時曾達5萬多家。對比一下2006年中國和美國的數據。2006年中國第一名是萬科，佔有率只有1.25%，而美國第一名的佔有率是4.9%；中國前五名加起來不超過4％，而美國是17％。
——2007年12月，王石在《萬科》週刊上發表的文章中如是說
背景分析
即使萬科將來的市場份額超過了4％，也構不成行業的壟斷壁壘，因為房地產這個行業屬於充分競爭領域，只要有資金、土地資源就可以進入這個行業，不像金融、電信、能源等有准入限制，這也就是近兩年其他行業的企業紛紛進入房地產的原因。如此自由准入的行業，是不容易出現寡頭壟斷的，企業更不可能獲得定價權，價格是在競爭中產生的，如果這個行業的收益率高了，其他行業的資金就一定會進來，加劇競爭，將利潤率降下來。
王石認為，中國房地產現在主要面臨的問題不在壟斷，而在於集中度不夠。
首先是在市場份額過於分散的狀態下，購房者的權益事實上得不到很好的保護。一個行業有幾萬家公司，很多公司就是項目公司，做完一個項目可能就消失了。房子是要住一輩子的，幾十年的時間裡面，售後服務、維修問題是需要開發商來負責任的。只有那些長期開發的、走品牌路線的公司，才能負得起這個責任，而這樣的公司，基本上都是大公司。
行動指南
每個行業都需要有市場的主導者。主導者不僅能夠佔有市場較大份額，還能夠為社會提供更好的服務。要在行業之中爭當主導者。
9月2日
房地產市場前景廣闊
我們可能已經看見了奇跡的發生，但是，偉大的歷史才剛剛開始。
人口研究結果顯示，2000~2020年，我國城鎮人口將淨增3.6億，城市家庭將增加1.3億戶以上，其中93％為新遷入人口，按戶均80平方米計算，需要新增住宅在100億平方米以上。此外我國人口遷移明顯呈現朝向沿海發達地區的特點，目前省際遷移人口中，2/3遷入北京、上海、江蘇、浙江、福建、廣東等6省市。由此可見，我國未來城市住房的供求矛盾依然尖銳，而沿海發達地區尤其顯著。
一個基本的判斷是：未來10年內中國住宅行業仍然具有相當大的發展潛力。一方面中國正處於人類有史以來最快的城市化進程中，預計從2005年到2015年，全國的城鎮將增加1億人口，而且中國家庭的規模不斷縮小，由此新增的6000多萬到7000多萬戶家庭需要住房。另一方面，中國是全球經濟最具活力的國家之一，受惠於特殊的人口結構所帶來的經濟紅利，家庭財富的積累將為住房市場的需求提供支撐。從這個意義上說，對於世界最大住宅市場的中國來說，具備競爭力的企業，市場孕育的機會是巨大、長期的。
因此，可以預見的是，在相當長一段時間內，中國住房市場有望持續繁榮。
——2008年3月，王石在其文章《我的2007，慢下來》中如是說
背景分析
中國目前處在一個特殊的發展階段。從20世紀50年代中期到90年代初，儘管日本市場增長速度存在波動，但整體向上的趨勢從未發生改變，日本地價從1955年到1992年持續上漲37年，僅1975年出現小幅下挫。
中國房地產市場目前正處於高速經濟發展和城市化的背景下，與日本在20世紀60年代相似。中國目前的城市化率僅有43%左右，未來至少還有20%的提升空間，由於城市化和家庭小型化帶來的城市新增家庭將超過6000萬戶。此外，中國處於以勞動適齡人口為主的時期，目前撫養負擔比重約40%，低於日本在20世紀達到的最低水平。這一人口紅利至少可以延續到2020年之後，在年輕人口不斷遷入的沿海城市則可以延續得更為長久。
綜上所述，未來相當長一段時間內，中國房地產市場尤其住房市場，仍處在顯著的向上趨勢中。
行動指南
如果看好中國經濟的發展，看好中國的未來趨勢，那麼就應該看好中國的房地產。這個行業成敗的關鍵，就是看企業家是否有辦法度過行業的寒冬，是否有能力把握住新一輪的機會。
9月3日
不要挑動企業家斗企業家
目前我國貧富非常懸殊，不宜強調是窮人區還是富人區，這樣的宣傳本身就不是很合適，但是我們要反思一下是不是我們的媒體有炒作的成分，實際上我們說一句話，比如說任志強先生說我就給富人造房子，你一定要把前後的話聯繫在一起，不能斷章取義，本來我們房地產商的社會形象就不太好，這樣妖魔化會把誤解加深。我不去談任志強怎麼說，王石怎麼說，這樣不是挑動企業家斗企業家嗎？
——2006年2月，王石在南京進行新書籤售活動時如是說
背景分析
過去幾年，房地產商在中國社會口碑不太好，經常成為社會公眾輿論批判的焦點。
例如，即使是很多不買房的人也聽說過的任志強，他總是講一些實話，從「房地產就該暴利」到「貧富分區很正常」。語不驚人誓不休，一次次以地產商眼裡的真實挑戰著公德與良知的底線。
馮侖則是口無遮攔地說出「房奴活該」，並把剛大學畢業的年輕人買房，形象地比做「幼兒園的小男孩找媳婦」。這位被譽為房地產思想家的商人，低調一段時間後，一鳴驚人，依然有學者的智慧，只不過這次卻讓人覺得「站著說話不腰疼」。
這些話也許真實，但卻是不負責任的。因為企業是社會的一分子，商人首先應當是一個人，就像有環保意識一樣，也得維護社會環境的和諧與穩定；這些話有一定的道理，但卻表述不當，換種方式同樣可以達到倡導理性消費的目的，他們並未如此，而是把善意提醒變成一種誇張的表達。
對地產大佬們來說，在公眾場合發表言論同樣存在著一條底線。即便不想承擔什麼社會責任，也不想跟黃如論一樣成為慈善家，但至少他們應當保持冷靜和克制，而不能口無遮攔，不計後果。
另一個經常拋頭露面的地產商潘石屹有過總結。他說地產業所有這麼多的負面形象有幾點理由：第一，財富排行榜大概有一半都是地產商；第二，普遍認為地產是暴利行業；第三，腐敗的官員通常與地產開發有關。
地產商們，未來需要有一個形象自我救贖的過程。
行動指南
企業家容易做到的是注重客戶的感受，但是很少有開發商做到兼顧社會公眾的感受。但是為了自身的形象以及企業的發展著想，有話好好說，一定不要刺激和挑釁民眾。
9月4日
攪局者順馳
順馳與萬科根本不能同日而語。這種黑馬其實是一種破壞行業競爭規則的害群之馬。
如果把握好節奏，順馳能夠成為一家非常優秀的公司，但現在它要為盲目擴張造就的奇跡付出代價。
——2006年1月，王石在接受《第一財經日報》採訪時如是說
背景分析
早在2004年，孫宏斌的順馳在全國12個城市跑馬圈地，屢屢得手，被業界稱為房地產界的一匹「黑馬」。2004年1月6日，孫宏斌領導的順馳集團在蘇州工業園區1平方公里地塊掛牌競拍中，以27.3億元的價格拍得此地，讓準備了一年多、志在必得的萬科鎩羽而歸，引起了王石的警覺。
2004年8月，在第四屆「博鰲21世紀房地產論壇」上的演講中，王石談到當前的宏觀調控對地產企業的影響時說：「那所謂的『黑馬』，現在只能是熬著！」與會的500人絕大多數來自地產業界，「黑馬」的所指不言自明。
在7日晚上的對話中，孫宏斌說順馳2004年目標要達到100個億，2004年的銷售回款可以達到120個億。孫宏斌話音未落，王石馬上就說：「睜著眼說瞎話。這是吹牛！」孫宏斌馬上回答：「100億能不能實現，到年底就清楚了。」
孫宏斌的順馳跑馬圈地，使業界風雲跌宕。順馳這種做法使很多房地產商頗有微詞。以致有個房地產商發了一份「致業界的倡議書」，說順馳的競買擾亂了土地秩序，影響土地的持續開發。
2006年9月5日，孫宏斌在香港與路勁基建簽訂協議，向後者出讓順馳中國控股有限公司55%的股權，作價人民幣12.8億元。
不到半年之後，即2007年1月26日，路勁基建發佈公告稱，已與孫宏斌及順馳方面簽訂協議，將於年內繼續收購順馳中國其餘股權，收購完成後，路勁及其合作夥伴總持股比例達94.7%，孫宏斌僅保留約5.3%。
在整個收購行動中，順馳中國及其所有項目資產被分為順馳A和順馳B兩部分。按路勁基建董事局主席單偉豹的說法，前者是歷史遺留問題少而且是獨資的部分，後者則很多是合資項目，問題比較複雜。
其後，一度傳出孫宏斌和單偉豹激辯，要到香港聯合證券交易所投訴的傳言。
不過，雖然孫宏斌的去向未明，但是順馳作為地產的一匹黑馬，已經成為句號。
行動指南
欲速則不達。脫離現實環境的狂飆突進，或許可以在短時間內見效，但是就長遠來說，企業必然要為自己的投機行為付出慘重代價。智者不為也！
9月5日
積極關注中低收入者住房
過去我們萬科包括我本人在內，有這樣一個誤區，認為解決中低收入的問題，應該是政府來主導，認為解決中低收入者住房與開發商無關，這是個誤區。萬科已成立專門調研小組，兵分兩路，分別調研國內外有關中低收入者的住房狀況，並瞭解有哪些可以借鑒的經驗。而此次通過網絡開展的方案徵集活動將為萬科的調研提供參照。
萬科推出的面向中低收入者的住宅原型將是一個「有人性味的大型集體宿舍」。「這裡能提供一個很大的共享活動空間，配套比較齊備，少則兩三百人、多則七八百人住在一起」。
——2005年10月，王石在萬科「50萬元徵集『城市中低收入人群居住解決方案』」的新聞發佈會上如是說
背景分析
2004年12月12日，中國企業領袖年會，華遠地產的任志強公開說：「如果我定位是一個商人，我就不應該考慮窮人。我堅持一個觀點，不要讓所有的老百姓都買房子，因為我們沒有那麼大的生產量。在供應量很少的情況下，一定是先滿足最富的人。如果考慮窮人，我作為一個企業的管理者就是錯誤的。因為投資者是讓我拿這個錢去賺錢，而不是去救濟窮人。不要以為房地產商給窮人蓋房子就能解決窮人的問題，我們即使蓋很低廉的房子也解決不了窮人的問題，窮人都要靠國家政府財政轉移和二次分配來解決住房問題。解決窮人住房的問題，最終要靠政府制定的社會保障制度。」
任志強的「開發商給富人蓋房」招來一片罵聲，由此引發「誰來關心中低收入人群的住房」的社會輿論關注。雖然王石明確表態，在給中低收入者的住房問題出謀劃策上，開發商「不能無所作為，應該關心」，「50萬元徵集方案」也表明了萬科的姿態，但是，王石也坦言，萬科暫時不會為中低收入者蓋房，類似經濟適用房的產品尚不會被納入萬科的產品線。
王石的理由是「還要看政府的政策」。而曾被寄予希望的經濟適用房制度和廉租房制度也正在受到更多質疑。面對提問——「此次方案徵集活動，是否是對現有住房保障體系的反省」，建設部住宅與房地產產業司司長謝家瑾沒有正面回答——「我們一直在反省」。
建設部此次對徵集方案的「指導」，以及「國八條」中的「土地供應向中低檔住宅項目傾斜」等，都已經顯現出政策風向。只是開發商期待的金融支持等務實的「政府政策」，還在期待中。
行動指南
在任何一個國家辦企業，不可能完全脫離政府和公眾因素的影響。與其被動地為外來因素推著走，不如主動介入，積極地和社會與公眾互動。
9月6日
地產商完全可以經營經濟適用房