有朋友在我的博客上留言問，手中有筆錢長期不用想留給孩子，該買房還是買股？
這個問題就如同"生存還是毀滅"般，是個永恆的問題，非常難回答。而在房產調控的背景下，更難有單純的"是或否"的回答。
我不是那個專門評論房地產的評論家牛刀，我不敢勸人別買房，畢竟在過去10年，賺錢最多的並不是股票，而是房產；而永遠正確的也不是牛刀，似乎是任志強。我只能說，管好你們的錢包，房子總價必須在你的承受範圍之內，哪怕是投資性房產，也應將其看做長期投資的方式，而非短期的炒房。
國外經典的理財課程中，常說年輕人應盡可能晚買房，理由是：買房一定要用首付，對年輕人來說，首付得來不易，一旦買房就會拖累未來的現金流，不如把首付拿來投資，累積更大的財富。
若過早買房，等人到中年，好不容易付清房貸，卻發現手裡除了房子，沒有其他資產了。
但你在國內敢這麼說嗎？
國內的理財觀念是：年輕人應盡早買房，且最好一步到位。
常在理財論壇上看到有朋友貼出自己的買房致富理財經歷，但隨後就有人跟帖說："你不就是70後，要是你晚生幾年，哪有現在這麼好命！"買房，成為70後與80後在理財上的最大矛盾，較早買房的70後，如今活得瀟灑自由，而80後則是悲慘的房奴。
的確，2000年我剛畢業時工資約在3000∼4000元左右，當時上海內環房價差不多也就是5000元每平方米這個水平，但現在呢，大學畢業生的薪酬並沒有太大上漲，內環房價卻已接近30000元每平方米。這種現象，幾乎發生在中國所有的大城市。
房價之所以上漲，有很多原因，包括我前面所說的嬰兒潮。
但必須承認一點，房子除了居住功能外，還有投資功能。
過去10年間，英美國家房價漲了1倍，中國房價漲了近10倍，而大米、豬肉、家電，以及一些IT產品，漲幅很小甚至沒有漲幅。
從某種意義上說，投資的大手已無處不在。近10年來，凡漲價的東西，或多或少都帶投資的屬性，而那些沒有投資屬性的價格反而會下跌，如電視機、電腦和空調等。
13年前，我買第一台電腦花了父母近1萬元，還是"奔騰"兼容機，我樂顛顛地花了一個小時跑到上海楊浦把它買回來，而當時上海內環房價僅3000元每平方米。13年來，電腦價格在不斷下降，而性能卻在大幅提高。房價則是越來越高，性能卻不見得很好。
我痛恨房地產價格的上漲，它消滅了很多年輕人的活力。
但必須承認，在"有土斯有財"的觀念下，中國人炒作房地產的氛圍是全世界最猛的。在美國，你哪會看到一個住在紐約的人，還要跑洛杉磯去買幢房子。
營銷暢銷書《定位》告訴我們，一旦品牌在消費者頭腦中扎根，第一印象就很難改變。買房能保值，能抵抗通貨膨脹這個印象一旦在國人腦海中扎根，很難在短期內改變。
我也無法預測目前已脫離地心引力的房價的走勢。對很多人來說，他們可以以價值投資者的眼光，等待股票下跌，股價高我就不買；但房子，你能嗎？
只要中國經濟繼續高成長，嬰兒潮繼續發揮作用。如果房價出現20%的調整幅度，我就會考慮出手，但前提就是房產還有其投資屬性。
財商小貼士
買房前需注意的10個問題在《富爸爸，窮爸爸》一書中，作者羅伯特·清崎曾提出買房前需注意到10個問題：
你的房貸利率是否太高？
你的投資回報率是多少？
這項投資與你的長期理財計劃是否吻合？
你的房子是否會閒置？
你計算過管理成本嗎？
你打算花多少修繕費用？
你知道房子附近的交通狀況可能改變嗎？
現在市場看好，是因為商業經濟還是貪婪？
你認為這個上漲趨勢會持續多久？
如果房子自己不住要出租，能否租得出去？
二套房一定得買
我給中產階級一個建議，二套房一定得買。
對只有一套房的朋友來說，其實房價漲跌"關卿何事"。對大部分人來說，哪怕房價漲到每平方米10萬元，你也不可能拋售，跌到每平方米1000元，也絲毫不妨礙房子的使用性能。但要想分享中國經濟成長果實，掘金城市化進程，抵禦通脹，為寶寶理財作準備，那二套房一定得買。
中產階級一定要學會"錢滾錢"，而"錢滾錢"的最佳模式就是炒股或投資房產。若只能靠薪酬來維持每月的日常開支，哪怕你是年薪百萬的"打工皇帝"，擁有500萬元的自住豪宅，你本質上還是"窮人"。
在目前高漲的房價下，幾乎"一套房，消滅一個中產階級"。
只有投資或擁有二套房，或能真正抗衡通貨膨脹。
在某種意義上，衡量中產階級的標誌並不在於年薪，也不在於開什麼車，而在於有多少投資性資產，在房產投資上，就是二套房，甚至三套房。
在通貨膨脹下，房價的漲幅，可能會高於豬肉、糧價，乃至官方CPI（消費者物價指數）數據的漲幅。以豬肉價格為例，內地30年前的豬肉大約是8毛錢/斤，最高時漲了20倍，最近又跌回了12倍左右，而房價卻在過去10年間完成了肉價過去30年的漲幅，北京、上海等地的房價上漲幅度早已超過12倍。
豬肉價格的上漲，完全是因為其消費品的屬性，而消費品、資源價格乃至薪酬的上漲，又會帶動房價的上漲，房價又擁有投資屬性，這會造成房價的上漲一般會大於CPI的漲幅。
房價漲幅遠高於CPI漲幅，在全球基本都是如此。以台灣地區為例，1966∼2006年，台灣人均GNP（國民生產總值）增加了61倍，同期物價指數上漲約4.9倍，但是台北市的房價指數卻上漲了121倍！發達國家近10年來的物價漲幅也並不大，但歐美房價漲幅已接近1倍。
房地產不像股票，如今的高價股幾年內可能變成"壁紙"。而房地產的價格波動率相對股票小，只要選對地點，長期而言，回報率會不錯，是親子理財或退休族必備的核心資產，進可攻、退可守。
但買房，也應看價格，想清楚你買房的用途——投資、出租或是學區房。更重要的是，承擔你所能承擔的房價。
曾和一群四大會計師事務所的人聊天，這群人在香港、上海都屬中產階級，自然聊到了房價。以收入算，香港工作7年後的同事每月收入5萬港元左右，目前香港地段較好的新房、次新房每平方米均價約為10萬港元（《福布斯》2008年數據，香港公寓每平方英尺均價為1373美元，1英尺≒0.3米），香港同事平均每2個月的工資能買1平米房；而上海工作7年後的同事每月收入3萬元人民幣左右，以新房、次新房計算，基本一個月的工資就能買1平方米的房。
結果，他們竟然得出結論，北京、上海中產階級買房的壓力並不大！
這結論，聽上去有些匪夷所思。但必須承認，相比香港、台北，北京、上海的貧富差距更大，富人多也就構成了房價的支撐。
2008年香港人均月收入是15400港元，相當於14000元人民幣，"四大"資深員工固然能賺到每月5萬港元，但為政府工作的清潔工每月也能拿到1萬港元；而北京、上海的人均月收入只有3000元人民幣左右，清潔工的薪酬在1500元左右，大量的中產階級每月薪酬卻在2萬元以上，新房、次新房的均價則在2萬元以上。
據我的觀察，華人實在太愛買房，北京、上海、廣州、深圳，乃至中國香港、中國台北，房價都已脫離國際通行的房價收入比。
過去，北京、上海的房價上漲是靠內需，而目前乃至未來則得靠外力。外力是指，那些對北京、上海房產有興趣的外來投資者，包括山西、江浙、中國港台，乃至其他國家的外資，都會來北京、上海尋找標的。
對於高房價的討論，我必須不客氣地說一句："問題不在房價，而在於口袋裡有沒有錢！"對於投資型的購買者來說，房價一旦出現一定的跌幅，年收益率接近房貸利率時，就是進場時機。而若對未來有信心的話，不妨把自己變成"房奴"，或許如今看來壓得你彎不起腰的房貸，3年後已不算什麼。
我相信，北京、上海的房價已不可能回到萬元以內。每年不斷的人口導入，外加政府配套設施的不斷完善，以及城市化進程的加快，"大上海"、"大北京"的格局已不可逆轉。從長線來說，房產仍是不錯的投資標的。
買優良地理位置的房地產，始終是長線對抗通脹的最佳策略，也是親子理財的好策略。親子理財動輒10∼20年的理財過程，哪怕房價買到了次高點，但時間會幫你彌補傷痕。
中產階級應盡早規劃房產的配置，選擇一套自住的房子，同時選購另一套以收租為主的房產，無論是住宅、商舖、辦公室等皆可。這樣的規劃，可以確保自己的生活空間大小適中，又能保證每月有一筆穩定的收益。而到孩子長大時，可將房產留給子女，或將房租用於養老，從而不必向子女伸手要錢。
而另一個做法是，不斷以小房換大房。在自己力所能及的範圍內，從二室換到三室，乃至別墅，對不少中產階級來說，別墅具備很好的社交屬性，對自己的事業有所幫助。而一旦退休或子女需要留學時，可將別墅換成公寓，將房產回歸居住屬性，也是不錯的房產投資方式。
其實，房產價格即便下滑，也會呈現階梯式跌法，只要價格降一點，買盤就馬上出現，使得前景更加難測。
因此，當合理房價出現時，就應大膽買進。
房子就是兒子
"獨二代"時代來臨，養兒防老的概念已不可靠。
我曾遇到過這麼一位老太太，她與先生早就打定主意，養老不靠兒子。"現在年輕人的工作壓力太大了，而越往後年輕人賺錢越困難，搞不好連買房子都有問題。"她更憂心，萬一壽命長，退休金又不夠花，怎麼辦？
年紀大的人要的不是一大筆錢，而是每個月穩定的現金收入。
所以她決定，買兩套二手房，靠每月租金來彌補養老費用。
在華人圈，房產素有"啞巴兒子"的說法，其實"買房養子"也是可行策略。
財商小貼士
房產本身是一種非常重要的投資工具，且非常適合富裕人士進行投資。房產既是一種消費品，也是一種投資品。
買房投資，我素來不喜歡做"短線"，哪怕現在賣了個高價，從長線來說也只是個"山腰"。
而若是親子理財，更需作好10∼15年不拋售的準備，那麼租金的多寡就成為很重要的考量。
我的建議是：只投資那些能用房租抵消貸款利息的物業，或能最大程度用房租抵消貸款利息的物業。
假設你為孩子購買一套70萬元的房產，首付30%，向銀行貸款49萬元，貸款利率為4.158%（商貸利率打7折計算），20年下來，每月需還3010元，還款總額共72.24萬元。
若你將此房出租，月收租金2500元，保守估計（每年扣除一個月租金當成房屋閒置、維修等成本），20年後，光租金就可回收55萬元，不僅平常的現金流量不成問題，所收的租金則可以拿來償還部分房貸本金，20年後還擁有一套既保本又增值的房子，到時供孩子留學教育或成家之用。
低利率，讓房地產投資可行性更高，只要選對地點，你就可以用小本錢滾出大財富。
具體來說，親子理財，有兩種方式：
一是通過出售獲利，也就是所謂的"炒房"。對於以"炒房"（中短期投資）為目的的購房者而言，樓盤的升值潛力是放在第一位的。
需特別關注樓盤所在區域的市政規劃前景，特別是潛力地區的樓盤，政府部門的搬遷、規劃，地鐵的修建、學校的搬遷、公園的興建等，都可能造成房價的飛漲。投資者需"預先"佈局。
二是通過出租獲利。購買城區內有潛力的二手房，一方面可謀取租金收益，一方面可得到房價升值的平均收益。而這也是為寶寶理財的很好的策略。
親子理財，時間長達10∼15年，即便是新盤，10∼15年內也會成"二手房"。而從目前房齡與價格的走勢來看，房齡明顯呈邊際效用遞減。15年左右的二手房價格往往只有新房價格的一半，而15年與30年房齡的"老公房"價格，卻相差不大。目前，北京、上海的郊區新房價格，幾乎與市中心的"老公房"價格相當，兩相比較，建議選擇市區的"老公房"。建議購買房齡15年左右、6層以內的"老公房"，或能等待拆遷的額外收益。
目前郊區新盤由於配套措施不夠完備，在交房幾年內幾無"租賃"價值，而市區新盤，在2009年這波房價上漲後，房屋租售比恐已降為2%不到，市值200萬元、租金3000元不到的房屋為數不少。相比之下，北京、上海市區"老公房"的租賃價值頗為不錯，由於市區小戶型房屋缺乏，市值70萬元的"老公房"房租達到每月2000元的，如仔細"淘寶"，應能找到不少。而較高的租金，也能最大限度抵消貸款利息。