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「肅靜！肅靜！請各位紳士安靜下來！」暴躁的議事槌聲無禮地打斷了議事大廳的人聲喧嘩，滿廳紳士派頭十足的租界各行領袖錯愕地停下寒暄，不明究裡地傻看著講台上青筋畢露的會議主席。
「皮爾斯將軍，我必須提出抗議！」粗暴躁烈的槌聲激起了滿廳洋人的憤怒，匯豐銀行上海分行的經理康米斯勳爵率先發難，「今天應工部局邀請到場的紳士們，都是公共租界各行各界的顯貴人物。
在尊榮的工部局議事廳裡，我看到了不少熟悉而尊貴的面孔，我看到了華俄銀行總辦馬林諾夫斯基伯爵，他是沙皇陛下在華利益的忠實守護者；我看到了橫濱正金銀行的佐佐木三郎先生，他積極的企圖心是日本新興實力的代表；我看到了沙遜先生，他代表著在中國歷史最悠久的外商世家沙遜家族，他們的財富足以使任何倫敦的巨商貴戚慚汗；我看到了東方匯理銀行的經理尚?雪維克子爵，法國的三色旗在他的衛護下驕傲地在外灘迎風飄揚；我看到了德士古石油公司的經理布爾先生，他代表著合眾國的新富在中國的強勁實力；還有怡和洋行的經理弗倫根爵士。爵士先生與本人一向是大英帝國在公共租界利益的最熱心申張者。皮爾斯將軍，在場人士都是上海公共租界的實質領袖，是歐美列強實力在中國的標桿。作為上海公共租界最高行政機關上海工部局的董事長，您是我們推選出來的領袖，對於在場諸位的重要性應該認識最深。但是您卻在沒有事先通知我們的情況下，倉促地把我們召集在此處，又像老師訓誡孩童般打斷了我們優雅的交際，這顯然不是我們歐美紳士應有的舉止。」
「康米斯爵士，請相信我，工部局有充足的理由召集這次緊急會議……」
「我還沒有說完！」康米斯爵士揚起倨傲的鷹勾鼻，湛藍的雙眼裡爆發出憤怒的火花。「工部局代表著世界各強國僑民在中國這塊小河灘上的利益。在我的印象之中，工部局從來沒有向中國人妥協，更不可能屈尊使用華語。然而，今天我卻訝異地發現堂工部局的臨時大會竟然出現以華語為主要語言的無理要求。尊敬的總董先生，要求我們以華語開會，不僅是工部局自貶身價，更是對世界列強的侮辱。」康米斯的慷慨陳詞引起滿堂喝彩。在熱烈的掌聲中，康米斯優雅地大躬一鞠，接受同事們的致意。但是一向慈眉善目的工部局總董皮爾斯這次出奇地沒有理睬康米斯的激情演說。憤怒的槌聲再度打斷人群的熱烈喧嘩，大廳驟然陷入錯愕的沉寂之中。
「本人之所以要求以華語作為此次大會的語言，是因為本次大會最尊貴的來賓是一位遠道而來的中國朋友。」皮爾斯揩去額角的冷汗，放下了議事槌。在眾人的驚呼聲中，他依著覲見英國國王的宮庭禮節以手撫心，向主席台旁的一位陌生華人深深鞠了個躬。那個陌生人就是狄靖塵。
「堂堂工部局總董竟然以覲見國王的禮節向一個華人致敬，這太不像話了。」康米斯的憤怒咆哮震醒了滿廳的洋人，各種語言的粗暴叫罵頓時炸開來了，但是灰髮蒼蒼的英國老將軍卻對此完全不予理會。皮爾斯是八國聯軍的將領，他對中國人的鄙夷在公共租界的洋人圈子裡是出了名的，沒有人能想到如此固執之人竟能對一個中國人低下驕傲的頭。
「康米斯爵士，請不要對這位中國朋友存有偏見。你的前途和財富都握在他的手裡。」沃爾夫說道。坐在狄靖塵身邊的沃爾夫博士昂著頭走上講台。他一把將已經哽咽的皮爾斯將軍推開，恭敬地讓狄靖塵坐上工部局總董的位置。
「沃爾夫，你這個炒地皮的老頭究竟在搞什麼名堂？」沃爾夫的舉動讓康米斯在暴怒中完全失去自持，他歇斯底里的吼叫在莊嚴的工部局議事廳裡迴盪著。
「康米斯，你還認得這個嗎？」沃爾夫微顫地從數據夾裡抽出一份文件，邊緣已經泛黃的藍色機制紙文契讓康米斯驟然臉色大變。
「沃爾夫，你怎麼會有這個玩意兒？」康米斯驚訝地問道。
「這份道契並不屬於我，而是屬於您眼前這位中國人狄靖塵君，我只是一個代為經紀的中間人。」沃爾夫回答道。
康米斯突然崩潰了，他全身發顫，癱倒在狄靖塵腳前，似乎在哀求著最後的慈悲，但是狄靖塵並沒有一絲憐憫。他冷冷地站起身來，銳利地將全場不知所措的洋人們掃視了一圈，威嚴凌厲的眼光生生震懾住了全場洋人。狄靖塵向沃爾夫丟了個眼色。沃爾夫展開文契，朗聲宣讀起來：
********滬海道尹楊，為給出租地契事。照得接准大英領事官阿照會，內開：今據中國商人鄭慶余堂稟請，在上海按和約所定界內，租業戶匯豐銀行將所租外灘十二號濱馬路地基一段，劃出轉與華商鄭慶余堂永遠租賃，地計二毫。北起外灘十三號江海關大樓，南至外灘十二號匯豐銀行洋車棚北，東至馬路地界，西至匯豐銀行側門，給價規元三萬兩，等因前來。准此，本道已飭業戶匯豐銀行，將該地轉租給該商鄭慶余堂收用，該民遵例承業。
「我雖然能講華文，但從來都看不懂中國人文縐縐的言詞，誰來解釋一下這到底是什麼意思。」經銷德州石油的德士古石油公司的經理布爾先生是位靠鑽油致富的美國新富豪，在上海的外商圈之中雖然資歷尚淺，但是一口德州腔的大嗓門卻從不饒人。
「這是一份土地買賣的道契，我尊敬的布爾先生。」皮爾斯將軍一把奪過女秘書手裡的嗅鹽，深深吸了一大口，以免自己昏倒，「依據這份道契，匯豐銀行將自己銀行大樓側門旁的兩毫地皮轉賣給鄭慶余堂，只收了三萬兩。」
「就兩毫地皮？這點小事就能把大家嚇成這個模樣？」看著滿廳面無人色的外灘紳商，布爾先生朗聲大笑起來，「一畝十分，一分十厘，一厘十毫。中國的一畝折換成公制是六百六十多平方米，兩毫的土地只不過1平方米多一些而已。這麼一丁點小的土地，蓋個廁所都不夠，有什麼好害怕的？匯豐銀行能將1平方米的丁點小土地賣出三萬兩的高價，我說這是一筆好生意。」
「布爾先生，你不要輕視這區區1平方米的地皮。這1平方米是地皮商人所謂的『畸零地』。整座富麗堂皇的匯豐銀行新大樓，當年在外灘矗立起的上海新地標，即將因為這彈丸之地而面臨毀滅。」皮爾斯將軍畫龍點睛般的說明引起了驚恐的噓聲。在上海灘上打滾的商人，對「畸零地」這個恐怖的詞語都是聞而色變的。
「以上帝之名，到底什麼是畸零地？」來自德州的布爾聽糊塗了，他不耐煩地大聲問道。
「所謂的畸零地，就是一塊地皮之中極微小而關鍵的一塊地。」康米斯扯著自己的頭髮，說道，「我們匯豐銀行的行址，原本只是一幢三層小樓房。而狄君擁有的這塊1平米土地，在出賣的時候，只是我們匯豐銀行側門向北凹入的一塊狹長的小草坪，當年除了植些花草與擺放垃圾箱之外，沒有任何用途。但是當匯豐銀行擴建大樓的時候這塊地就成了新大樓的要害之處。沒有這1平方米地皮，新大廈就蓋不起來。」
「畸零地是無良地產商人的慣技，地產業中最使人恐懼的地雷。我親愛的布爾先生。」看到英國匯豐銀行即將落難，法國匯理銀行經理雪維克子爵唇邊泛起冷笑，說道，「一塊小地皮也有不容侵犯的權利，匯豐是無權在狄先生這塊小地皮上蓋房子的。所有權人只要認真起來，匯豐的整棟大樓將會夷為平地。如果匯豐想要保住大樓，他們就得收購這塊小地皮，當然這塊小地皮的價格自然會很高。」
「也就是說，匯豐大樓的命運掌握在鄭慶余堂的手裡。」布爾吃驚地說道。如果狄靖塵較起真來，耗資1000萬大洋，號稱「從蘇黎世運河到白令海峽最講究的建築」的匯豐銀行新大廈依法必須完全拆毀，才能歸還鄭慶余堂的這一小塊地。
「哪裡有賣自己房基的？你們怎麼會糊塗到這個地步？」布爾憤怒地說道。
「這就是沃爾夫這些專收畸零地商人的無恥可怕之處。」康米斯悲憤地瞪著沃爾夫，似乎想要生生撕了這個地皮商人，他接著說道，「收購畸零地的地皮商人，僱有建築業界的專家。他們按照地皮的發展前景估出新建築物的規模與要害之處，而後才不動聲色地下手。為了得到他們看定的地皮，他們就會不擇手段地得到它。比如這塊畸零地，當年正是沃爾夫看出了匯豐在戰後的發展前景。他知道我們早晚有擴建大廈的一日，所以看準了這塊關鍵的地皮，找了個名義前來接洽收買。在遭到我們拒絕之後，沃爾夫就暗中出資在草坪旁開了一家糞行，他們早起進城收糞的糞車就在一旁洗刷，將這個小角落搞得污臭不堪。半年之後，一次大戰爆發，國際商業蕭條，銀行業經營困難，資金短缺，這時沃爾夫突然抱著三萬兩銀子指名要買那塊小草坪，這筆生意在當年看來是十分明智的。」
「你們在興建新銀行大樓的時候，難道沒有找過這塊地皮的地主嗎？」布爾緊接著又問道。
「我要是那個時候就讓你們找著，哪能做得了今天的大生意？」沃爾夫回答道。看到平時高不可攀的大經理康米斯即將毀在自己十年前的計謀裡，沃爾夫很得意，「我早就料準康米斯爵士在找不著地主的時候必然會行險僥倖，先將大樓蓋起。所以我十年來沒有透露關於鄭慶余堂的任何信息。康米斯，你準備拆樓還地，還是另尋和解之途？」
「匯豐銀行大樓建築用費高達1000萬銀元，更不要說匯豐在拆除大樓之後對公眾造成的信用影響。沃爾夫博士，您應該知道匯豐銀行在上海甚至全中國的份量，一旦匯豐出現********，甚至造成擠兌，將會把中國的洋商帶入不堪設想的境地。匯豐銀行的新大樓，關係著全體在華洋商的利益，決不能拆。」康米斯握緊了拳頭，狠狠地瞪著沃爾夫，「你開個價吧。」
「不急。」狄靖塵面無表情地打斷了康米斯的悲憤呼號，他接過沃爾夫手裡厚重的資料夾，拿出一大疊淡藍色的文契，「作為鄭慶余堂的法定代表，我在此宣佈追討以下的地皮之權利。」
「你這個土匪。你還握著哪些地皮？」一聲絕望的吼叫，急火攻心的康米斯猛然仰起頭，噴出一口熱血，暈厥在狄靖塵腳前。
「這些地皮都是本行十年來代鄭慶余堂漸次收購的，就讓我公佈這個名單吧。」沃爾夫的聲音因為激動而變了調，他從上衣口袋裡摸出預先擬好的聲明稿，抑揚頓挫地宣讀起來。
「鄭慶余堂的法定代表人狄靖塵君在此主張對以下建築的部分地皮享有權利，外灘一號亞細亞大樓，外灘二號英國僑民俱樂部，外灘三號有利大樓，外灘六號中國通商銀行大樓，外灘七號大北電報大樓，外灘九號旗昌洋行大樓，外灘十二號匯豐銀行大樓，外灘十五號華俄道勝銀行大樓，外灘十七號字林大樓，外灘十八號麥加利銀行大樓，外灘十九號匯中飯店，外灘廿四號橫濱正金銀行大樓，外灘廿六號揚子大樓，外灘廿七號怡和洋行大樓，外灘廿九號東方匯理銀行大樓，外灘卅三號英國領事館。」
「鄭慶余堂在外灘的道契，本席已經親自逐一詳核。每塊地皮多則2平米，少則半平米，但都位在各家大樓的關鍵處。本席也已向主持公共租界訴訟的會審公廨請益，並連夜發電向倫敦與巴黎兩處德高望重的法官求教。兩處法官的回復都非常清晰，無論是依據大陸法系或海洋法系的法律，各國的法庭都從來不會撼動私人財產。也就是說，只要狄靖塵君提出主張，會審公廨必將裁判整個外灘的所有大樓都必須拆毀，以歸還鄭慶余堂在各大樓所擁有的小塊地皮。」皮爾斯顫顫巍巍地站了起來，兩行熱淚淌過滄桑的面龐。作為公共租界工部局的主席，他有義務打滅在場各位的僥倖之心，讓與會的各行代表正視迫在眉睫的危機。
「上帝啊！這個人擁有整個外灘！」布爾的咆哮打斷了皮爾斯老淚縱橫的哽咽，也將會議廳裡的洋大人們從震驚之中喚醒。
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「大哥，洋鬼子給俺們送午餐來了。」門口傳來一響電梯鈴聲，金髮碧眼的洋侍者將餐車推進豪華寬敞的頂樓客廳，餐車的小輪在胡桃木地板上磨起悅耳的轆轆聲。門口的動靜驚醒了正在蒸汽浴室慵懶午睡的醜娃，他一把推翻三個正為他做按摩的俄國金髮按摩女，興沖沖地跑進主客廳，伸出手就要掀開純銀的餐盤蓋。
「洋鬼子，今天給俺們開啥大菜？燉蒜片紅酒焗牛小排，德式烤豬腳，還是魚子醬配黑鯛鱈魚？」整個外灘的商機難以在三言兩語中估出價格，工部局緊急召開的臨時大會並沒有談出具體結果。為了安撫突然現身的外灘新主人，工部局緊急安排狄靖塵一行入住上海最為富麗堂皇的匯中飯店頂樓總統套房，希望外灘的頂級奢華能緩和神密來客的情緒，以免不耐談判的狄靖塵一怒之下動了拆毀整個外灘的念頭。在匯中飯店總統套房奢華了大半個月，即使是大字不識一個的醜娃，也已經成為西式大菜的行家。他對歐美各種高級佳餚如數家珍，甚至可以一口氣用法文數出十幾種世界頂級的魚子醬。
「這不是菜，是一封信，只限狄先生親啟。」見丑娃伸手就來抓，洋侍者情急之下緊緊按著丑娃的手，硬不讓他掀開餐盤蓋。