潘石屹說：「商人的嗅覺和普通人一樣，只要你有健全的智力，都會有的。最關鍵的是，你敏感的智慧，可能常常被貪婪破壞了。明明有了風險，你覺得還能賺更多的錢，就想繼續賺，和股票一樣。結果砸了。不是說商人的嗅覺比普通人高多少，其實需要的就是普通的常識。不要讓貪婪把常識和基本的智慧給破壞了。」
在海南，潘石屹他們炒了好幾個房，最後一個房子叫「連依盧」（音），在山上，能看到海景，景觀很漂亮。賣房人說，他有房產證，而且有每個門的鑰匙。這在沒房產證、沒鑰匙的海南房市是反常的。潘石屹在海口做了五六單生意，都只有土地局一個證明，規劃局一個證書。「你這個房產證，哪個印刷廠都能印出來。鑰匙，要做假太容易了。」這讓潘石屹起了疑心。他覺得他該去規劃局查查資料。
海口規劃局的一個小伙子拒絕了：「資料保密。」
他從規劃局出來，遇到一位朋友。朋友問他幹什麼，他答道：「我到規劃局查資料，他們不讓我查。」朋友說：「你在海南待了多年，還不知道海南人的規矩？」
潘石屹講到這裡的時候，我舉起右手，大拇指和食指捻了捻：「是不是要錢？」
他笑了，他說：「我朋友告訴我，用不著給錢。就是五斤橘子、兩條555香煙。這是標準啊！」
在海口規劃局門前的一條路，他發現，路邊全是賣橘子和555香煙的小販。他用兩個袋子裝了五斤橘子、兩條555香煙返回規劃局，放在那小伙子桌上。他不知道該怎麼開口，只好訕訕地笑了笑。小伙子看都沒看他，光當光當地將橘子和香煙裝進了他的抽屜裡，頭也沒抬地甩了一個賬本在桌上。
那本子是規劃局賬本，海口市房地產所有的秘密都在潘石屹眼前一覽無餘。查了本子，他發現海口人均規劃面積已有55平方米，當時北京人均才7.3平方米，美國人均也才二三十。回去後，潘石屹就覺得：「這地方不能長待，要撤。」人人吃海鮮的景象不可能長久。
後來，潘石屹逶迤北上，尋找新的項目。直至2001年，他才重返海南，在博鰲開發藍色海岸。而孫德清打了十幾年官司，直到2007年才將所有官司基本處理完畢，轉身做旅遊產業。他說：「我再也不敢碰房地產了，搞怕了。現在海口的房地產開發商幾乎都不是以前的。」
潘石屹的腦裡，似乎安著一個警鈴。在1993年的海南，他聽到了警鈴聲；2009年6月30日，在北京廣渠路15號地拍賣上，他再一次聽到了腦裡的警鈴聲。
2009年，「地王」頻出，這與四萬億元的流向，企業的國進民退等現象，一併成為公眾熱議的話題。
潘石屹說：「從市場氣氛來看，房地產企業或多或少存在恐慌，才出現這麼多地王。上海長風地塊地價每平方米2.2萬元，我去看過，我認為最多值一萬元，旁邊的地塊是天虹拿到的，每平方米只有2200元。你說沒有恐慌，不是事實。恐慌主要來自資本市場，這讓要上市公司和已上市公司對土地有恐慌。為了拿地，萬科增發100億。前幾天我們對十幾家公司的土地儲備進行了分析，萬科還不算過分。最多的儲備了153年，30年儲備的公司多得不得了，萬科的儲備還算靠後的。越泡沫，越恐慌，越是靠後，越恐慌。最重要是要有定力，如果隨波逐流，別人製造泡沫，你也跟著製造泡沫，可能破產的就是你。土地是好幾十億拿一塊地，對別的行業來說是不可想像的。任何一塊土地都可能決定公司的成敗，所以要特別小心。」
金懷南說：「SOHO中國上市之後，我們再去拍地，發現國企拍地不計成本，你還是拿不到地。」
在多起拍賣裡，2009年6月30日北京廣渠門15號地的拍賣頗受矚目。再後來，「地王」頻出的新聞轟炸著人們的眼球，人們與房價緊緊綁在一起的敏感神經也在三天一「地王」的消息裡被震顫得麻木了，再也沒有像廣渠門15號地拍賣那樣的關注熱度了。
為了這塊地，潘石屹作了精心準備，對總價、單價、內部利用率、銷售額等數據進行了詳細測算。他覺得兜裡錢多，銀行也願意按低利率貸款給他們，做了最高的預算35億元。拍賣之前，他給任志強打了電話：「任總，我們去看看吧。」對方說：「你別去了，去了也買不著。」任志強認為已經在廣渠路地塊失手過的、急於儲備土地的中化方興，這次是志在必得。
在他眼裡，潘石屹不是個志在必得的人。「潘石屹做什麼事都沒有志在必得。志在必得是不惜一切代價都要做，就像富力對10號地一樣。我認為一個好商人，不會幹出讓所有人覺得不合理的事，那不是好商人。」
2009年6月30日，北京土地整理儲備中心二樓的交易大廳。
搜房網記者黃光蓋回憶，當天媒體特別多，他下午一點半就在門外等了，搶佔位置。進場後一看，長10米、寬8米的大廳，擠了兩百多人，烏壓壓的。一般情況下，公證處和拍賣師身邊是不能站人的，但當天人太多，10個保安也維持不了秩序，所有能站人的地方都站滿了人。當時甲型流感還比較嚴重，保安全戴著白色口罩，人員進場前要測體溫。
雖然有空調，但人太多，沒效果。熱氣蒸騰的空間裡，人人滿頭大汗。
下午三點多，拍賣開始。
在場沒有一家外資公司。11家競標的，除了SOHO中國以外，剩下10家全是國企。潘石屹前面坐著中信、左邊坐著遠洋，右邊坐著萬科，後面坐著保利、中化……
這10家國企代表除了中化方興這一家外，另九家潘石屹全認識。剛進去時，他和中化方興代表握手問對方哪家公司的？對方回答：「小公司！」
潘石屹說：「你看了現場後，就能知道，中國經濟不景氣，民營企業已經退出一線。各行各業，國企拿錢很容易，中化、中糧、保利、中信……利率非常低啊。小企業拿不到錢，你看碧桂園發的債，利率是12%。我們資金負債表好，銀行肯用低利率貸款給我們。剛貸的款，16億，不到3%的利率。
「外國資本不瞭解，民營企業，基本沒了這樣的優惠，我們算是一個另類吧。現在情況下，整個市場格局已經出現國進民退的趨勢。國有企業老闆一般在職時間比較短，三年五年任職，又是上市公司老闆，先把股價作上去，股價和土地儲備量大小是有關係的。至於以後，他管不著了。」
拍賣數字升到33億後，SOHO中國總裁閻巖才開始舉牌。後來，只剩下SOHO中國、保利、中化方興在競爭。SOHO中國、保利代表舉牌前都會先按計算器，但中化方興代表根本不考慮，別人一舉他就舉。
黃光蓋說，潘石屹始終保持著招牌式笑容。當SOHO剛舉34.2億元，中化方興代表馬上叫價35億。潘石屹回過頭，沖身後的中化舉牌人笑了笑。
到了38億元，潘石屹發現手上沒有測算數據了。閻巖問他，是否還舉。潘石屹悄悄示意，再舉一次吧。「最後舉到39.5億時，我說算了吧，跟他開這個玩笑幹什麼嘛。舉一次就是加一個億，玩笑開大了。樓面價已經是1.6萬元一平方米了。萬一他不跟著我舉，那我就被套牢了，虧大了。」潘石屹說。2009年9月上旬，潘石屹在望京核心區域拿下的地塊，200米高的標誌性建築，樓面價才一萬元一平方米。他說：「當時我心裡都很發虛，我看（中化）他們的勢頭很猛，他們三個人都不商量就舉牌了。後來我才知道，不管我舉多少，他都會壓住我。」
SOHO中國最後一次舉牌，39.5億元。拍賣師叫了三聲後，保利代表隨即叫價39.9億元。拍賣師話音未落，中化方興代表立即舉出40億元。現場一片騷動，「噢、哦、啊……」的聲音和鼓掌聲此起彼伏，持續了近半分鐘。此時，潘石屹拍著手掌，再次回過頭望著中化代表。
拍賣完畢，成交額40.6億元！
潘石屹轉身舉起大拇指衝著中化方興代表說：「你牛！」