第一節 地方稅的最後徵稅範圍要看居民是否流動，要看有償稅還是無償稅，而有很大的不同。條件的劇變使準確的預見成為不可能。
我們已經知道，對印刷業徵收新的地方稅和徵收國稅不同，這種不同主要在於它使印刷業的某些便於轉移的部分轉移到地方稅的範圍之外。那些需要在當地印刷的顧客要付相當高的印刷費；排字工人也開始外流，直到所剩下的人在當地就業只能維持以前的工資水平而後止；有些印刷機構轉向別的工業部門。對不動產所徵收的一般地方稅在某些方面卻循著不同的途徑。逃稅力在這裡是一個重要的因素，如對印刷業徵收地方稅那樣。但也許更重要的是這一事實，即大部分地方稅用於直接增進當地居民和工人的福利上，否則他們也許會離開。這裡我們需要兩個術語。無償稅是對給納稅人不提供補償利益的稅。某市政府借款從事一種企業，這種企業失敗了，只得半途而廢，而用於支付這筆借款利息的稅，就是無償稅的一個極端的例子。主要的向富人徵收的濟貧稅也是一個比較典型的例子。當然，無償稅有驅逐納稅人的趨勢。
反之，有償稅是花用在照明、排水及其他用途方面的稅，以便給納稅人提供生活上的某些便利和福利，而這些便利和福利除由當地政府是不能用其他方法更便宜地提供的。這種稅，如管理得當，可以使納稅人受到實惠；它的增加可以吸引居民和工業，而不是驅逐它們。當然，某稅對居民中的一個階級可以是無償的，而對另一個階級卻是有償的。用在舉辦完善的初級和高級小學上的高稅率，可以吸引技工戶，而排斥富戶。「偏重於全國性的服務」，「一般是無償的」，而「偏重於地方性的服務一般給予納稅人的直接利益和特殊利益是和他們的負擔或多或少相稱的。」
但是，「納稅人」一詞，就不同種類的地方支出而必須加以不同的解釋。用於清洗街道的稅，對住戶來說是有償的，而用於永久改良物的那些稅，當然只給他提供部分收益，而大部分收益終歸地主所有。
住戶把向他徵收的稅一般看作是構成他的租金總額的一部分；但是，他也考慮那些由於地方有償稅的支出而得到的生活福利，這就是說，在其他條件不變的情況下，他有選擇租金和無償稅總額較低地區的趨勢。可是，要估計這種考慮實際支配遷移的程度，是有很大的困難的。它受消息不靈通和漠不關心的阻撓也許比一般所想像的要小些，但它受各人具體要求的阻撓卻很大。得文郡的低稅率不會把喜歡倫敦生活的人吸引到那裡；某些工業家階級關於他們定居在那裡，實際上很少有選擇的餘地。除開人事和商業關係不說，住戶還受到遷移上的辛勞和費用的阻撓。如果這種辛勞和費用相當於二年的租金，除非他所獲得的利益是按10％的比率計算三十年，則他勢必因遷移而受到損失。但是，當某人因為某種理由移居時，他對適合他住的各個地區的現在稅率和未來稅率多半予以充分的考慮。
勞動階級的流動性在某些方面大於中產階級；但是，如果稅率很重，有時會對租戶方面發生阻力，並使這種新的負擔延期轉嫁給他。工業家受他的工人住宅稅的影響，往往和受他自己的住宅稅的影響是相同的。雖然高稅率也許是使某些工業家離開大城市的原因之一，但是，如運用得經濟，它們是否會產生這樣的結果，是值得懷疑的。因為這種稅的大部分新支出，如運用得當，從工人的觀點（如果不從工業家本身的觀點）來看，會大大增進當地的福利，或減少當地的不便。此外，雖然相權之下有傾向表明，租戶慎重地考慮地方稅的現在及其未來，但是，他們不能預測得很遠，甚至很少作這樣的預測。
對租稅徵收範圍的分析，必須當作是指一般的趨勢，而不是指實際事實。使這些趨勢不能加以預料的原因，類似使數學推理不能用來計算在逆浪中搖擺前進的某船甲板上的球的軌道那些原因。如果該船隻向一面傾斜，則球的運動可以計算。但是，在任何一種趨勢有時間產生許多結果以前，它必將停止，而繼起的趨勢不能加以預測。正如同這樣，雖然經濟學家差不多在一世紀以前一度解決了租稅轉嫁的一般趨勢；但是，各地無償稅的相對壓力往往變化的如此迅速，以致一種趨勢在它被那些不能逆料的變化阻止，甚或反轉以前，即告中斷。
第二節 地產的「建築價值」和它的地基價值加起來就構成它的全部價值，如果建築物和該地基相稱的話，否則另當別論。
我們已經知道，某建築商對任何地基所願支付的地租，是由他對那塊地基對建築物所增加的價值的估計來決定的。在承租以前，他的資本和他因建築而借的資本是「流動」資本，並表現為貨幣；他投資的預期收入也表現為貨幣。他一方列出他的建築費用，另一方列出建築物同地基的租值和他即將支付的地租的差額，他計算這一差額九十九年租期的折現值（也許是主觀上的大致估計，而不是明確的數學計算）。最後，如果他看見有相當的利潤可圖，他的企業眼前又沒有較好的機會，他就租了那塊地基。
他竭力設法使該地基和在它上面所建築的房子（或其他建築物）
將永久彼此相稱；如他能做到這點，則該地產在將來任何時期的租等於它的年地基價值與年建築價值之和。他期待這筆款項對他的支出提供充分利潤，其中酌加對一種相當冒險的事業的保險費。租中的第二部分歧通叫做（年）建築價值或房子的建築租，雖然這種叫法也許不十分確切。
隨著時間的推移，貨幣的購買力可能發生變動；該地基適合建築的那種房子的等級多半會有所改變；建築技術也勢必有所進步。因此，該地產後來的年價值總額包括它的年地基價值同建築一所和當時已有的房子提供同樣便利的房子的成本的利潤。但是，所有這一切都服從房子的一般性質始終和它的地基相稱這樣一個先決條件。如果不相稱，就不能精確說明總價值，地基價值和建築價值之間的關係。例如，假使為了充分發揮該地基的潛力而需要建築一個貨棧或一所性質完全不同的房子，則該地產的總價值也許小於它的地基價值，因為不拆除舊房而建築新房，就不能提高地基價值。而原房上的舊材料的價值也許比拆除它們的成本要小些，其中酌加因此而遭受的時間上的耽誤和損失。
第三節 向地基價值徵收的無償稅主要由地基所有者負擔；或如事先不知道，則由承租人負擔。
在其他方面同樣相宜的兩所房子中，住戶將對位置較好的那所房子支付一筆等於它的特殊利益的年金；他不管這筆款項中哪部分充作租，那部分充作稅。因此，地基價值的無償稅有從地主或承租人所收的租金中減去的趨勢。從而這租稅，如能加以逆料，將從建築商（或任何別的人）對建築權所願支付的地租中扣除。有償的地方稅在長期內是由住戶支付的，但對他不是真正的負擔。「在長期內」這個條件很重要。例如，城市改良，在未來幾年中將阻塞交通，而不能收到實效，由於這種改良的償債基金和利息而徵收的稅，將對住戶是無償的，如果他納稅的話。就公道而論，這種稅應該從他的租中扣除；因為當改良完畢，特別是當債務付清，從而該稅取消的時候，地產所有者將獲得因改良而向最初住戶所徵收的無償稅的利益。
第四節 但是，對建築價值徵收的無償稅（全國一致）主要由住戶負擔。特別重的地方無償稅，即使根據建築價值徵收，亦大部分為所有者（或承租人）所支付。
對建築價值所徵收的稅卻處於不同的地位。如果該稅遍及全國，則它們不能改變有利地基的差異優勢；從而，不能或至少不能直接使建築商或其他別的人對好地基不願支付高額地租；如果稅很重，以致大大縮小建築用地的面積，則它們將的確減低一切建築用地的價值，而特殊的地基價值隨著其他地基價值的下降而下降。但是，它們在這方面的影響是很小的，因此認為建築價值的等一稅不由地主負擔的這種看法不會有很大的錯誤。倘建築商預料到這種稅，他可以根據它們來調整自己的計劃。他力求建造這樣一種用費的房子，它能按給他提供正常利潤的租金租給住戶；而讓租戶納稅。他當然可能算錯。但在長期內建築商作為一個階級，和所有其他的商人一樣，差不多是不會算錯的。在長期內，建築價值稅落在住戶身上，或最後由他的顧主負擔，如果他把那所房子充作營業之用，而他的競爭對手也納相同的稅的話。
但就對建築價值徵收特別高的無償地方稅而言，情況卻截然不同：這裡出現了不動產國稅和地方稅的主要區別。這種稅的有償支出對生活福利的增進大於它的成本等價，當然不能驅逐住戶。其中征自建築價值的部分由他支付，但對他不是一種真正的負擔，如我們在地基價值的有償稅的場合所見的那樣。
但是，建築價值稅超過其他地區的那個無償部分，主要不是由住戶負擔。任何額外負擔會使他們移出它的範圍之外，所遷移的人數足以減少對該地房屋和其他建築物的需求，直到這種額外建築價值稅由承租人或地主負擔而後止。因此，建築商如能逆料將來，勢必從他們所願支付的地租中扣除這種額外建築價值稅和各種地基價值稅。
但其中這種扣除很大的那些場合，是不很多的，也是不重要的。因為無償稅的長期不等雖然很大，卻比普通所想像的要小些，其中許多是由於不易逆料的事件造成的，如某些地方官的失職。的確有一個顯著的也許是永久的原因，預示其兆，即富戶有從熱鬧區遷往空曠而時髦的郊區的趨勢，從而，使勞動階級在對窮人的國稅中擔負了一個不適當的份額。但是，不等這種弊竇十分顯著，人們就會通過立法擴大稅區或用其他方法把窮人區和富人區置於同一預算之下。
更重要的是不應當忘記，建築價值的額外無償稅，在徵收該稅的地區中雖有降低地基租和租期更新時的地租的趨勢，但對全體土地所有者的負擔並不像初看起來那樣嚴重，因為建築業的大部分經營受到這種稅的節制以後，不是被破壞了，而是被導向別的地區，並加劇那裡對新建築權的競爭。
第五節 原有稅捐如向住戶徵收，其負擔之分配很少受其影響，但無償稅的急劇增加在目前征課制度下對住戶特別是店主是一種嚴重的負擔。
向住戶而不向土地所有者徵收舊稅，對它的徵收範圍的影響極小，雖然地基價值稅和建築價值稅的比例對它的影響很大。另一方面，在最初幾年中，無償稅增額的徵收範圍卻很受徵收方式的影響。住戶所負擔的加額，比部分稅征自土地所有者或從他的租中扣除一部分稅的條件下要多些。這只適用於正在發展的那些周圍地區。在人口減退，建築停頓的地方，無償稅有由土地所有者負擔的趨勢。但在這些地方，經濟阻力一般是很大的。
似乎很可能，無償稅對建築投機商和其他中間人的企業的總負擔不是很大的；他們自以為苦的許多稅，實際上使他們發了橫財。但是，稅的變化使建築業所冒的那些巨大風險略有增加，從而，不可避免地社會對這些風險所付的代價超過它們的實際等價。所有這一切都指明那些由於急劇增稅而來的嚴重弊端，特別是那些房屋的增稅，它們應擔的稅值相對於住戶的純收入而言是較高的。
商人，尤譬如果他是一個店主，總之，如果他所經營的商品不易從遠方得到，往往能把他所負擔的稅部分地轉嫁給他的顧主。但是，店主的稅和他的收入相比是很大的；其中有些開支，從富有的居民來看是有償的，但在他看來卻是無償的。他的工作屬於那樣一種類型，其中經濟進步提高供給多，而提高需求少。不久以前，他的報酬是犧牲社會而人為地提高的。但現在它正在降到較低的，也許是更加合理的水平，而他不輕易承認現實。他戀戀不忘那種因急劇增稅而使他遭受的真正不平；並把那些實際上由於較深刻的原因造成的對他的某些壓力歸咎於這種不平。他的不平感因他總不能和他的地主以相當公平的條件議價這一事實而變得更加敏銳。因為除開固定設備的成本和一般的喬遷費用不談，即使他遷到就近同樣適宜的處所，他也會損失大部分顧客。但決不能忘記，店主有時的確會遷移，他警惕著，並充分考慮到稅；從而，幾年以後，他把無償稅的負擔轉嫁給土地所有者和顧主，甚至比任何階級中的人還要更加徹底（旅館主，公寓主在這裡和店主相同）。
第六節 根據其資本價值向空建築地基徵稅和建築價值稅部分地轉移給地基價值。
一般說來是有益的，如果它們逐步進行並伴之以關於建築物高度與其前後應留空地的嚴格規定。 靠近一個新興城市仍然當作農田使用的土地，所提供的純租也許極少，但可能是一個有價值的地產。因為它的未來地租已經包括在它的資本價值當中。此外，該地的佔有除開收取貨幣地租外還多半能提供一種滿足上的收入。在這種場合，即使按它的全部租值課稅，也很容易課得少了；因此，就產生了是否應該按它的資本價值的百分之幾而不按地租的百分之幾課稅這樣一個問題。
這種方針會加速建築的進行，從而，有使建築物市場阻塞的趨勢。
因此，房租趨於下降，而建築商也許不能租用高地租的建築地基。這種變動因此也許會把現在歸於那種土地所有者的一部分「公有價值」轉移給一般的人，而這種土地是已經蓋了房的，或多半要蓋房的。除非城市當局採取有效措施，作出城市應當發展的規劃，那就會造成建築多而質量差的局面；這是一種錯誤，後代的人也許為它付出損失美觀甚或健康的巨大代價。
這種計劃所根據的原則是有廣泛運用的餘地的。我們可以談一談近來曾引人注意的一個極端性建議，大意是在將來應該主要甚或全部對地基價值課稅，而很少或不問建築物的價值。它的直接結果是犧牲其他地產而提高某些地產的價值。特別是它使重稅區中高大豪華的建築物的價值提高得甚至比低稅區還要厲害。因為它可以減輕較大的負擔。但是它使重稅區中大地基上低矮而陳舊不堪的那些建築物的價值有所降低。不久之後，一塊地基上的建築量，在建築章程的範圍內，一般地會和它在位置上的有利條件成比例，而不像現在那樣，部分地和位置上的有利條件成比例，部分地和稅成反比例。這就會增大集中程度並有提高有利地區中總地基價值的趨勢。但是它會使這種稅的總支出也有所增加，因為這種支出由地基價值負擔，所以純地基價值可能很低。總起來看，人口集中是否增加是很難判斷的。因為大量的建築也許在郊區進行，那裡空地不再逃脫重稅。許多都取決於建築章程：集中程度可能因高大建築物的前後都應有很大空地這一嚴格章程而大大減少。
第七節 再論農業稅。
我們已經談過英國農業中佃戶和地主的一般共事關係。農村中的競爭不如城市中的起作用。但另一方面，地主對農場基本建設的投資是有伸縮性的，往往由於環境的壓迫而有所改變。這種調節模糊了農業稅的歸宿，如旋風掠過房的時候，往往使雪花飛揚，它壓抑而不是消滅地心引力的趨勢一樣。因此，就產生了如下的一般說法，即如果對農場的競爭激烈，則農場主將支付他和地主所應負擔的農業稅部分，如果地主有理由害怕農場脫不了手，則他將付全部農業稅。
但是農村居民所負擔的無償稅也許比普通所想像的要少些。他們因公安的改善和通行稅的廢除而獲得了利益，並且越來越享有附近城市的稅所換來的種種利益，而這些稅他們並沒有出一臂之力，且一般比他們自己的稅要高得多。倘稅在眼前是有償的，雖然住戶納稅，則該稅對他也不是一種純負擔。但農業稅占農場主純收入的一個很大比例部分；在無償的農業稅急劇增加的那些稀有場合，他的負擔往往過重。如已經指出的，在一個地區範圍內的無償稅比在全國範圍內的一般無償稅對當地地主和農場主的壓迫似更加嚴重。
第八節 一些實際建議。土地供給的永久局限性以及集體行動對其現在價值的巨大貢獻，為了徵稅目的，有必要把它列入單獨項目。
本書主要從事於科學研究，但對那些有經濟研究旨趣的實際問題也不無涉獵。在這裡關於租稅政策的某些討論似乎是相宜的，因為所有的經濟學家都認為，早開發國家中的土地在許多方面和其他財富形式相同，而在另一些方面卻有所區別；在最近的某些爭論性文獻中，有把不同點降至次要地位，而把相同點提到首要地位的趨勢。如果只有那些相同點對迫切的實際問題具有重大的意義，那末，適當地偏重這一方面也許是明智的。但事實恰恰相反，因此似乎有必要來考慮財務行政方面的某些重大問題，其中那些其他財富形式大多沒有而土地所有的特點起著重要作用。但是首先必須談一談公平原則。
如因某特定用途而徵收一種特別稅，同時在這種場合政府當局又不干涉現存的所有制（例如，像建立土地排水系統時），則對地產收益戶可以適當地按「股份原則」徵稅，根據這一原則，受益多者多出，受益少者少出。每一種這樣的稅，公平與否，必須分別加以判斷。相反的，一切無償稅，公平與否，必須從總體上加以判斷。差不多每一種無償稅，就其本身而言，都對某階級或其他階級加以不當之壓迫但是這並不重要，倘各種稅的不均為其他稅的不均所抵銷，且各部分的差異同時發生。如果這個困難條件得到滿足，則租稅制度可以說是公平的，雖然只就其中任何一部分來看卻有欠公平。
其次，一致認為租稅制度應當根據人民的收入或最好是根據他們的支出劃分適當的等級而加以調節。因為一個人所儲蓄的那部分收入在用完以前，又有助於國庫的充實。因此，當我們考慮到我們的現行租稅制度（一般的和地方的）加於房屋的負擔很重這一事實的時候，決不應該忘記，房屋大支出也大。一般支出稅，特別是等級支出稅，對徵稅人有很大的技術上的困難。此外，它們使消費者直接或間接所出的費用比給國庫帶來的收入要大得多。而房屋稅則簡便易行，徵收費用低廉，不易脫漏，且易於劃分等級。
第三，不過這個論點，不適用於住宅以外的其他建築物。由於這種原因，對店舖、貨棧和工廠等比對房屋課以較低的稅，也許是公平的，無論如何，就新稅而論，應該如此。舊稅業已從營業所佔用人那裡轉嫁出去，一部分轉嫁給他們的房東，一部分轉嫁給他們的顧客。轉嫁是在不斷地進行著。因此，如果對城區商人階級從新稅的每一便士中一次徵收一法尋，其餘三法尋的一部或全部以後逐年再按很小的百分比加以徵收，則他們不會感受很大的痛苦。如果市政府的經費增加得很快，則這種方法也許是必要的。
上述種種考慮使我們不得不重申這樣一種看法，即不論在早開發的國家或新興的國家裡，一個有眼光的政治家在進行土地立法比在進行其他財富形式的立法時，對後代將感到有更大的責任；從經濟和倫理的觀點來看，土地總必須處處被劃作一個獨立自在之物。如果國家最初就把真正地租保留在自己手中，則工業的元氣和積累未必受到損害，雖然在少數場合下向新開發國家移民略有耽擱。而對來自人為產業的那些收入卻決不能這樣說。但在討論土地公有價值是否公平時，有關的公共利害關係是如此之大，以致使我們特別有必要牢記的是，國家忽然把其私有權曾為它所認可的那些地產的收入攫為己有，就會破壞安全和動搖社會的基礎。輕率而極端的措施是不公平的。部分地由於這種原因（而不是完全由於這種原因），這些措施是不明智的，甚至是愚蠢的。
警惕是必要的。但地基價值很高的原因是由於人口的集中，而這種集中有使新鮮空氣、陽光和活動場所發生嚴重不足的危險，以致毀壞青年一代的體力和幸福。從而，巨大的私人利益不僅是由那些社會性質（而不是個人性質的）的原因造成的，而且是以犧牲一種主要的公共財富形式為其代價的。取得新鮮空氣、陽光和活動場所是需要巨額經費的。而這些經費由以開支的最適當的來源似乎是土地私有的那些極端權利，而這些權利從代表國家的國王是唯一土地所有者的時候起就幾乎不知不覺地形成了。私人只是土地持有者，有義務為公眾的福利服務。他們沒有用擁擠不堪的建築來損害那種福利的合法權利。
第九節 續前。
因此，似乎可以提出以下的幾點實際建議：關於舊稅，驟然改變納稅人似乎是要不得的。但是新稅，在可能便利的條件下，應該向它的最後負擔者加以徵收；除非像表甲下的所得稅那樣，向租戶征這種稅時，說明它將從他的租金中加以扣除。
這樣做的理由是，對土地的公有價值或地基價值所課的舊稅幾乎全部都已經為所有者（包括承租人在內，就這些稅而言，它們雖然是舊稅，但他們在訂租約時卻沒有事先料到）所負擔；其餘部分差不多完全由租戶或他們的顧客所負擔。這種結果不會因讓租戶從他的租金中扣除一部甚或全部他所負擔的稅而受到很大的干擾，雖然這樣一種法律有把所有者的一部分產業轉讓給承租人的危險，他們訂立租約時就料到要繳納那些舊稅。另一方面，分擔新稅（亦即增加的稅）的規定有很大的優點：不論農場、鋪面或住宅的租戶從他的租金中扣除二分之一的新稅；他的直接地主（或房東）再從他對他上級地主（或房東）的支付中按比例加以扣除；余此類推。此外，各種營業所的新的地方稅，如上面所說，最初不能徵收全額，以後逐年增加。通過這些規定，農場主、店東和其他商人就不會有那種偶然不公的待遇，和對這種不公的經常顧慮，而這種不公現在是和突然地不適當地增加特殊階級的公共負擔相聯繫的。
關於地基價值，不妨這樣規定：一切土地（不論在技術上是否屬於城市土地），在不計算建築物而每畝可按不太高的價格，（比方說）二百鎊出售時，就應被視作具有特殊的地基價值。對它的資本價值課以一般的地基稅，此外，並課以「新鮮空氣稅」，以便由當地政府集中使用於上述口的上。這種「新鮮空氣稅」對所有者不會是一種很重的負擔，因為其中大部分會以所餘建築地基的價值增加的形式還給他們。
事實上，像首都公園協會這些私人團體的支出，和大部分為市政建設而徵收的建築價值稅，其實是對那些已經幸運的所有者的一種無代價的財富。
城鄉地區都一樣，除原來的土地稅外，取得其餘的必要基金的最好辦法也許是不動產稅，再輔以地方當局所徵收的一些地方捐。住宅稅可以禁用，除非要用它來徵集像養老金那種新的巨額經費，主要的稅率可以像現在的住宅稅所劃分的等級；不過對一般的住宅要低些，而對很大的住宅要高些。因為在一個人對租稅的徵收和使用有權投票表決的情形下，他完全不負擔租稅是不妥當的。但是以等於他的稅款的這些利益（如增進身心健康與精力，和不趨向於政治腐敗）來報酬他或他的子女倒是妥當的，合理的。
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