「競拍」到土地之後，修改規劃、樓盤測量時與測評部門「互通有無」，施工中偷工減料，這些都是陳明亮牟取高額利潤的關鍵環節。共享開發利潤是他與諸多相關職能部門「合作」的重要前提。在職能部門「過五關斬六將」後，陳明亮當完了「孫子」，以後就徹底進入「爺爺時段」了。
在後來的一次聚會裡，事業順利意氣風發的陳明亮，一改以前的愁眉苦臉，不由自主地向朋友得瑟：「不要認為房地產開發需要大筆資金，弄明白了裡面的『道道兒』，你也可以搞開發。操作一個號稱總成本1億元的樓盤，開發商的實際總成本通常不會超過1000萬元。有背景的人連這1000萬元都可以不用出，銀行那邊自有辦法。」
事實上，蓋完所有「必需的」公章之後，陳明亮才開始到銀行進行融資。對陳明亮來說，他的實際成本並不是由土地費用、建安成本等因素構成的，而是公關費用。
「貪吃蛇」
誠如中國社會科學院金融研究所研究員易憲容所說，在房地產市場的各個環節，只要是有政府權力在，只要經過政府權力審批，如果這種權力不能夠有效的約束，那麼這種權力與金錢的交易就不可能避免。
易憲容指出，既然一些政府官員能夠輕易地濫用手中的權力，既然一些地方政府的權力可以輕易交換成財富，那麼房地產開發商是願意用一定的利潤來換取權力的，因為換取的這些權力能給他們帶來更大的利潤。在這種情況下，房地產開發商就會借助房地產市場的特徵，或房地產產品的異質性，對房地產的產品進行壟斷性定價，甚至來操縱房地產市場的價格，讓其利潤極大化。
人們普遍認為，進入房地產開發行業，首先得有雄厚的資本和能取得較好的土地資源。實際上，地產大爺們對這些「前提條件」根本不屑一顧，他們甚至可以空手套白狼，取得優惠的協議地價，剩下的地價款先欠著，從而一轉眼就成了地主，並開始融資、合作和賣樓花。儘管房地產法規上對土地使用權的取得和房地產預售有嚴格的規定，但他們自有辦法順利地通過各種關節。
媒體上常見的「招拍掛」其實只是障眼法。土地價格、開發成本是不少房開發商對外宣稱「價格上揚」的最大原因。「暗箱操作」是房地產開發商降低成本的主要渠道，對他們而言，「搞定」這些職能部門，就必須「有錢大家賺」，從樓盤開發中拿出一部分利潤，和評估、規劃、拍賣、土地、政府等部門取得多贏，用一句通俗的廣東話，應該是「做生意嘛，你賺你的，我賺我的」。
據有關人士透露，無論大中小型樓盤，要真正在當地站得住腳，至少要把兩成左右的利潤列為不可預測費。項目要想進展得順利，和各部門之間保持「和諧」最重要。通過請客吃飯、逢年過節贈送「購物卡」、假期組團旅遊、支付出國考察費等方式來打點這些權力部門。
打點好了各路神仙之後，陳明亮就開始把黑手伸向了房地產開發市場。政策規定，銀行貸款的前提是開發商前期必須投入25%的資金，但銀行方面為了爭取像陳明亮這樣的優質項目，往往「不按套路打」。銀行的人對他進行指點，通過修改資產負債表就可以將一個小地產商變更為資產優良的公司。之後，陳明亮通過抵押批文和樓盤從銀行獲取建設資金後，接下來能用「假按揭」套取更多資金。
由於國家在政策上鼓勵按揭購房，即便項目一推出來市場上沒人買，陳明亮也不著急，他可以自己買，發動員工買，或者搜集一些不知情的人的身份證，簽訂虛假售房合同，然後和真合同混在一起從銀行獲得按揭貸款。目前，國內銀行的房地產按揭成數至少有8成（家庭首套購房90平方米以下住房），這樣，按合同80%或者70%的資金就可以收回了。萬一沒錢還貸，也沒錢還「月供」，就來個「釜底抽薪」，索性讓銀行當一回「房東」吧，這樣變相把法院也拉進了產業鏈，給他們帶來可觀的生意。
隨著房地產項目的「售罄」，陳明亮操作過程當中許多的「污點」就自然而然地被一筆勾銷。只要能騙過國家，銀行都不會計較，一個樓盤如果運作順利，一般一兩年就可以賣完。
規劃設計單位在競爭壓力下，在收到一點「出場費」後，便拿出來一個個「歐陸」、「海派」或「地中海式」的設計方案。
施工層面，中國農民工多，建築公司也多，在生存法則下，為了「競標」到單子，建築商墊資開發便成了公開的秘密。所以說陳明亮蓋房子一般是不用花錢的，通常一個項目招標就會招來幾十家建築單位，他們自己就會爭得「頭破血流」，事實上，招標的過程也是融資的過程，建築商不但要先把樓蓋到封頂，還要交幾百萬的保證金。就是這樣，建築單位能夠爭取到「施工權」也是不亦樂乎。
銷售上面，陳明亮根本就沒管過，各個神通廣大的代理商早就為他量身定做好了完善的營銷方案。腳手架搭起來後，就可以公開賣「樓花」了，當然一般政府規定在拿到「預售許可證」之前項目是不可以開始銷售的，於是「內部認購」就悄然誕生，或者乾脆來個「VIP會員公開招募」，此類變相叫賣政府大概都是沒辦法的。
暗箱裡的操作
中國人民公安大學教授王大偉說：「在這個房地產和建築行業有很多我們不知道的『潛規則』，現在房地產業是一個暴利的行業，又是一個老百姓看不懂，霧裡看花的這麼一個行業，所以你看現在整個網絡上，炒得最熱的是什麼？房價是高還是低的問題，這些好多算命先生都出來算，但誰也算不明白，那麼在這個裡邊操作，有的就是暗箱操作，這個暗箱操作的背後潛藏的是什麼？就是一條黑色的產業鏈。」
黑色產業鏈條裡，開發商成為了開發運營鏈條的「貪吃蛇」，成為二級利益獨享者，同時也是目前中國房地產超額利潤的淵源，這也造成了地產界的「英雄」大多是「空手道」的高手。
當然，房地產市場暴利的根源在於政府的權力沒有約束、在於錢權交易。如果沒有買權力的一方，那麼這種錢權交易也無法完成。那麼房地產開發商為什麼會進行錢權交易，就是希望通過用少量錢來謀取更大的暴利。
重慶打黑打出了房地產產業鏈中最為黑暗的一環，然而這只是房地產黑色產業鏈的冰山一角。除陳明亮以外，和他一起落馬的重慶市規劃局原局長蔣勇，也在房地產開發領域做著自己的「小買賣」。
2004年12月，重慶市北碚區東陽鎮黃桷老街43、45號地塊處於開發狀態中，當時規劃單位規定這兩個地塊的容積率為2點多，其開發商重慶藝洲生態農業發展有限公司不滿足這樣的容積率水平，輾轉打聽到了圈內非常著名的「重慶嘉匯置業顧問有限公司」。經嘉匯置業運作之後，兩塊地塊的容積率都提高到了3點多。當然這不是無償的，藝洲公司為此付出了數十萬元的咨詢費。
容積率，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。
事實上，很多「上面有人」的開發商在競標土地時，都是提前和審批部門打好招呼，用較低的容積率逼退其他競爭對手，在拿到土地後，再想方設法提高容積率。嘉匯置業賺的就是這個錢。
說起這個嘉匯置業，確是大有來頭。它強有力的後盾就是重慶市規劃局原局長蔣勇。2004年11月5日，蔣勇的情婦唐薇出資30萬，唐薇的弟弟唐川出資10萬，他們的母親李明文亦出資10萬，共同設立了「重慶嘉匯置業顧問有限公司」。嘉匯置業的經營範圍為：建設工程咨詢、代理及項目策劃、規劃咨詢、規劃技術經濟指標研製、規劃可行性研究、房屋中介。
嘉匯置業的辦公地址位於江北繁華地段的俊豪名都某公寓，該小區距離蔣勇所在的重慶規劃局不過50餘米。公寓名義上是辦公室，亦為蔣勇與唐薇幽會之場所，配有3台空調掛機和1個櫃機，廚房設備、沐浴器、晾衣架等一應俱全。
也正是這個公司，在短短的三年多時間裡，成為唐薇與蔣勇共同索賄、受賄的重要殼公司。正是借蔣勇的職務便利，唐薇順利地為重慶藝洲調高了地塊的容積率。
在提高容積率的遊戲裡，重慶藝洲只是一個非常不起眼的個案。唐薇夥同蔣勇，儼然將此項遊戲當作是專門的事業，經營得有聲有色，風生水起。他們在圈內甚至公開宣稱，提高1平方米的建築面積收費標準是400元，真是明碼標價童叟無欺。短短3年裡，唐薇和蔣勇斂財無數，更是為一眾開發商帶來了不可估量的肥美利潤。
如果說容積率只是一些開發商攫取利益的小戲碼，那競標得到一塊物美價廉的好地塊，恐怕是所有開發商都夢寐以求的事情。因此，在確定無疑的巨額利潤驅使下，地段的競標也是讓開發商做足了文章。
2003年，重慶市江北區有一塊地，屬於國資委下面的國有土地，向全社會進行公開招標。這塊地後來建了個加油站。在舉牌前的半個小時，就有人來提前打招呼，舉到多少就不要舉了。加油站的項目申請提到了市政局，但是由於安全問題沒有通過審批，後來重慶市前規劃局副局長梁曉琦收受了某公司的25萬元「好處費」之後，順利獲得通過。
2006年，重慶還發生了一起數額幾千萬元的土地拍賣案。拍賣的土地為原重慶化妝品廠三工場的廠址，佔地約68畝。有工廠的代表回憶當時的拍賣場景：拍賣師宣佈起拍價3670萬元，每次加價幅度100萬元，會場沉默良久，於是拍賣師把原來的100萬元加價幅度下調，80萬、50萬、30萬，當喊到加價幅度10萬元，一男子舉起了7號牌，之後，舉6號牌的男子也開始競拍，經過四次加價，舉6號牌的男子最終以3710萬元拿下，僅高於底價40萬元。舉6號牌的男子為中糧鵬利公司的代表。
如此和諧安靜、相互禮讓的拍賣場景，實屬拍賣史上之罕見奇觀。不用說也讓人不得不懷疑其中有貓膩存在。後來，原化妝品的職工對拍賣場景和這麼低的拿地價格一致表示了質疑，遲遲不肯交出廠址的地塊，並向有關部門反映情況。後來經過重慶的多個部門的多次調查，認為此案涉嫌惡意串通、商業賄賂，甚至非法拘禁等眾多違法犯罪行為。
這樣的產業鏈還真是「剪不斷，理還亂」，國家工作人員和非國家工作人員內外勾結，權錢交易貫穿於產業鏈的全過程，征地拆遷、土地出讓、繳納土地出讓金、調整用地性質、規劃審批、項目選址、調整容積率、產權登記等等環節都充斥著「黑色交易」。這一過程中，發生的一系列公關成本無可非議地被計入了房價。據透露，一個房地產項目成本只佔價格的20%，而40%都是被各種「打點費用」吞噬了，這些到最後自然還是由買房者埋單了。
3.暴力強拆的背後
易憲容說，在以往，由於錢權交易標的十分小，所交易的金額會十分有限，但目前則不是這樣，由於市場規模擴張，交易金額自然會十分巨大。越是交易規模擴張，對金錢的貪婪就會使得權力與金錢的交易更加無孔不入。而且，這種錢權的交易還會以制度化的方式來確定。即本來是一種對國家及民眾財富掠奪的事情，經過官員出台的規則合法化了——例如，暴力拆遷。
2010年《人民日報》政治文化部和人民網曾經就老百姓最關注的「兩會」熱點問題，聯合在網上開展調查。
調查結果顯示，「依法拆遷」的關注熱度排在網友最關注的十大問題的第四位，其中68%參與調查的網友認為強制拆遷引發的衝突事件責任在強制拆遷一方，65%的網友認為物權法是上位法，《城市拆遷管理條例》應該服從它，54%的網友認為應該盡快修改《城市拆遷管理條例》。提到拆遷大家所能想到的關鍵詞，80%網友選擇的是野蠻拆遷。
擋住利益集團財路的房子