慾望像一條不知疲倦的毒蛇，大口吞噬著譚燈耀的道德和良心。他還在懺悔書中透露了規劃腐敗「潛規則」的冰山一角：每當有重大利益關係的調整規劃出台時，一些早已認識或經朋友介紹的開發商就會送上一大筆「感謝費」，而且大多數是逢年過節時送來，比平時的禮金數額要大。名義上雖是「幫忙感謝」，但譚很清楚：「每個表示拜節的背後都對應著相應的支持和關照。」面對開發商潮水般的攻勢，他開始還推辭客氣，後來推不勝推，終於全盤照收。他回憶：「在我接受的賄賂次數中，三分之二以上是利用年節機會表示的。」
如果說譚燈耀等一眾官員的貪婪和腐敗，是直接導致東方市特大土地腐敗案的直接誘因，那麼東方市長久以來地方土地財政的存在則是根本原因。這種缺陷的制度正是譚燈耀等人的幫兇，庇護著他們違法犯罪。
和許多地方不一樣，海南東方市似乎正在進行土地私有化的「歷史進程」，私企老闆亂占土地司空見慣。多年來，市政府通過招標掛牌方式出讓的土地更是少得可憐，土地出讓金的收入也有限。由於許多城鎮土地被少數私企老闆控制，當地一些國家和省級重點項目不得不從老闆手中高價買地。這是我國「土地領域」極為罕見之怪現象。
海南大學社會科學研究中心主任曹錫仁說，征地程序缺乏透明度，征地方式簡單粗暴。許多用地單位未經批准卻先行徵用，甚至無視國家土地管理法規，直接與農村基層組織自行確定徵用土地的用途、範圍、征地補償標準和農業人口安置辦法等事項，無形中加大了因土地問題而產生腐敗的可能性。
2011年7月，國土資源部、監察部公佈了全國首次土地問責的結果。結果顯示：全國73個市縣政府主要負責人被給予紀律處分，24個市縣政府負責人被給予組織處理。
在東方市，一些幹部認為天高皇帝遠，跑官賣官後，一定要尋求回報，回報的重要出處仍然靠土地。土地利益是巨大的利益。正因為土地蘊含著巨大的利益，許多人將眼睛盯著土地，尤其是某些地方大員，在土地財政的「交易」中，忽視了自己的使命和職責，同開發商同流合污共同魚肉人民。
譚燈耀在任東方市國土局長時，曾利用職權多次為柳某批地；譚燈耀調到建設局，則為其提供經濟適用房項目搞開發；譚燈耀到市政府任職後，柳某又參與到農民新村的建設中。
從1992年至2010年間，譚燈耀利用職務便利，在房地產工程建設、項目手續審批、項目招投標、城市建設配套費減免、相關工程資金撥付等工作中，為他人謀取利益，長期大肆收受賄賂共計人民幣1208萬餘元，美元50萬元，歐元9萬元，價值20多萬元的金條60根。其尚有人民幣456萬元、美元68萬元、歐元37萬元不能說明合法來源。
對於某些陌生的或者「不會辦事」的開發商，儘管辦事者手續齊全，譚燈耀還是「示意」有關部門要卡著不辦，拖著不辦。直到辦事者拿來好處費，譚燈耀才會立馬放其過關。
倒賣土地的日子
北京大學經濟觀察研究中心主任仲大軍說，地方政府靠賣土地過日子，已經是司空見慣的事情了。過去業界估計政府拿走的能佔30%，現在工商聯的調研把這個數字提高了。在地方政府土地財政宗旨的指導下，開發商公然繞開徵地程序，低價「私占」集體土地，又通過收買政府官員，高價倒賣給政府變身「國有」，官商結成「利益輸送」聯盟，玩弄土地財政於掌股之中，哪還有心思搞產業結構調整和優化。
由於土地經營中心是土地交易的辦事機構，隸屬國土資源局垂直領導，受國土資源局委託，承辦轄區內的土地交易工作，它沒有國家的財政撥款，是國土資源局下屬的自主經營、自負盈虧、獨立核算的事業單位。
開發商為了徵用土地便到土地經營中心預存資金，而土地經營中心與開發商簽訂協議，按照單獨建賬、專款專用、多退少補的原則，支付給每一個開發商所對應的動遷戶，最為關鍵的是這些數額龐大的資金並沒有被列入國家財政系統，無人監管。
譚燈耀「指示」市城投公司董事長李顯民採取假補償的方式，利用手中這些身份證直接從土地經營中心騙取動遷補償款，而實際上身份證的主人毫不知情。除了以個人的名義外，譚燈耀居然還利用集體的名義騙取動遷補償款，2008年6月他便以某村的名義，直接騙取了80餘萬的補償款。
2009年3月，譚燈耀將原屬於某食品工業有限公司的動遷補償款120餘萬元據為己有，為了安撫該公司總經理張繼鐵，他便用已徵收的6098平方米土地安置給該食品工業有限公司，但是張繼鐵並不同意，譚燈耀隨後便將這塊土地以100萬元的價格出讓給另外一家公司。
有了他人的身份證，除了可以冒用他人名義騙取動遷補償款外，還可以私自賣掉補償給動遷人的門市房。對於那些配合城市規劃，早已完成動遷的人，譚燈耀並沒有及時交付用來補償的門市房，而是在未經房主授權的情況下私自出售這些房屋。
2009年6月，譚燈耀便將本應補償給張愛玲和李清芳的，面積為900平方米的門市房賣掉。其所得的賣房款300餘萬元人民幣，除去支付給張愛玲的89萬元外，其餘的全部據為己有。
我國憲法對土地有明確的規定：城市的土地屬於國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償；任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地；一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。
譚燈耀在其長達十餘年的權力運行過程中，與開發商勾結，以不同企業名稱進行多頭投標、圍標，獲取工程，隨意緩繳甚至減免配套費，幫助開發商獲取最大利益，並利用職權「打招呼」幫忙。由此大肆斂財，極盡權錢交易之事，不依法行政或收錢後亂作為，且權力高度集中，監督制約機制不到位，暗箱操作，致使東方市房產市場秩序混亂，大量出現違法掛靠、圍標串標、違規緩收城市配套費、擅自轉讓土地項目及土地私有化嚴重等現象，已經嚴重擾亂了東方市的產業結構。
中國的GDP已經超過日本，成了世界「第二經濟大國」。每次GDP的高增長，都引發土地被更多徵用。2010年，全國土地出讓金高達2.7萬億元，而我國年度GDP總量還不到40萬億，可見土地利益是多麼的巨大。
巨大的利益，意味著巨大的腐敗風險。強行征地、強行拆遷，其實就是巨大利益所驅動的。國土資源部清楚地看到這其中的問題，所以一再發文，嚴禁各地方政府直接插手土地開發、拆遷。事實上呢，像東方市這個「土地腐敗」窩案，所玩的花樣，早已出人意料。
然而雖然東方市「土地腐敗」窩案結束了，但地方政府土地財政所引發的腐敗遠遠沒有清除，目前似乎有趁著海南國際旅遊島建設之際再度刮起一陣黑旋風。
海南國際旅遊島建設是「大旅遊」的概念，是以旅遊為特徵、以國際化為方向，目標是提高整個區域經濟、社會綜合發展水平。本來海南國際旅遊島建設，對於海南地方政府，對於海南人民，都是一件非常利好的事情。遺憾的是，在國務院批准推進海南國際旅遊島建設發展的意見出台後，海南的房地產建設、房地產炒作先聲奪人，房價一路高歌，並且土地腐敗案高發。海南究竟是搞旅遊還是搞房地產？讓人摸不著頭腦。
並且某些地方政府的做法，彷彿顛倒了產業次序，充分利用地價的一漲再漲，為一己之私利而不惜腳踏政策和法律警戒線，將本來應該為民眾謀福利的大好事業做成了自己發財的醜事，更令土地交易成為腐敗高發區。隨著海南國際旅遊島建設全面推進，各類投資開發項目越來越多，因土地財政引發的貪污賄賂職務犯罪案件呈逐年上升趨勢。僅2010年一年間，海南省檢察機關共查辦農村土地徵用開發領域職務犯罪達43件，90人涉案，分別較上年同期上升22.9％和18.4％。
中國土地學會副理事長黃小虎認為，土地財政的收取和使用嚴重透支未來收益。各用途出讓的土地達40年、70年不等，地方政府在出讓土地時，按照年限累計的地租做了一次性收取並用於當期支出，雖然短時間增加了財政收入，但實質上透支了未來幾十年的收益，勢必損害子孫後代的利益。
變味的土地財政給人民群眾生活造成了巨大的壓力，阻礙了擴大內需、拉動消費政策的落實，破壞了社會的公正公平，敗壞了社會風氣。土地財政的盛行，嚴重擠壓了其他關係國民經濟命脈的重要行業的資源分配、金融支持和發展空間，不利於我國產業結構的調整與升級。
中國科學院地理科學與資源研究所研究員、全國政協十一屆三次會議委員梁季陽說，地區經濟的發展，應該是依靠科技創新，依靠實體經濟，通過產業振興，名正言順地收取企業和納稅人的稅收來實現。國有土地是一種公共資源，過度依賴房地產業的地方財政摧毀了產業結構，而土地的增值是虛擬的，從長遠來看，對實現國富民強是一顆定時炸彈。
3.經濟鴉片——地產泡沫欲蓋彌彰
美國著名經濟學家查爾斯·P·金德伯格認為：房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，並不斷吸引新的買者——隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高於與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。泡沫過度膨脹的後果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。
發生於1923—1926年的美國佛羅里達房地產泡沫（PropertyBubbles)，這次房地產投機狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰，並導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機，最終導致了第二次世界大戰的爆發。從20世紀70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產泡沫，從1991年地價泡沫破滅到現在，日本經濟始終沒有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰後日本的又一次「戰敗」。
「失控」的海南
2010年1月15日，海南省委書記衛留成說，為防止海南房地產開發一哄而上，出現新的泡沫，在《海南國際旅遊島建設總體規劃》獲得國家發改委批准之前，海南將暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發項目。
2010年3月7日，海南省委書記衛留成說，海南國際旅遊島建設，要走一條強島富民的道路……爭取使海南島的老百姓每一個家庭都有一套合適的房子……抑制房價使老百姓不至於在海南國際旅遊島建設當中感到壓力……別一個地方富人聚集，奔馳寶馬滿街跑，這個地區老百姓很貧困，這是我們非常關注重點解決的一個問題。
「暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發項目」，這和國土資源部2006年「停止審批別墅類供地和辦理相關用地手續」如出一轍，區別是前者只是「暫時性」行為，而後者則未加限制。但5年前的決策早已造成別墅物業的連年上漲，「稀缺效應」、「買少見少」等詞彙成了開發商們抬價促銷的最大賣點，別墅類物業也由此進入了只漲不跌的「美好時代」。
對海南樓市而言，哪怕是暫時的沒有新地入市，也相當於封殺了在政府房地產調控中的下行空間，自2010年1月15日該項措施出台後，海口、三亞及瓊海等多個地方房價應聲跳漲，中糧集團、華潤集團、魯能集團、海航置業以及雅居樂、富力地產等此前已經圈佔大量「平方公里」土地的企業，手中資源越發變得奇貨可居。土地供應銳減，在資金持續湧入的情況下，現有的存貨的價格必然會以更瘋狂的速度暴漲，一些原本銷售火爆的項目一夜之間突然封盤，開發商紛紛大行捂盤惜售之道也在情理之中。
此兩天前，衛留成書記的目的可不是要「把海南的房價炒上去」，而是要「為遏止國內外熱錢借海南國際旅遊島建設之機，在海南過度炒作房地產項目」。目的和結果如此截然相反，而且如此立竿見影，海南此次兩天內「房價暴漲」的案例，可謂經典，絕對可以進入經濟學的教材。針對此種現象，北京大學經濟學教授張維迎則認為政府部門有推卸責任的嫌疑，「前一段時間很多人說房價太高，老百姓買不起房，所以中央部委出了好多政策，例如要求70％建90平方米以下中低檔房，嚴格土地審批等等。但在我看來，這些政策很大程度上是一種姿態。既然老百姓抱怨房價，那麼我就針對房價制訂一套政策，表明我關心群眾，就夠了。至於能不能解決問題，根本沒有認真考慮……這其實是有些政府部門在推卸責任；推卸責任的同時，又想擴大權力。而且制訂政策的官員還要揣摩上面的意圖，而上面對房地產市場的具體情況又不可能很瞭解，所以最終的決策往往建立在很混亂的信息基礎上，以至於漏洞百出，南轅北轍」。
海南阿里巴巴投資管理有限公司地產部負責人方舟表示：「暫停土地出讓對市場的影響非常巨大，瘋狂搶地的人比以前更瘋狂，而房價更是一天一漲。」