香港的日資百貨由盛轉衰，原先日資百貨風頭最勁的八佰伴，如陷進泥淖的大鱉。連年虧損，縮小營業面積，出售資產，連象徵「香港信心」的會展中心總部寫字樓和「天比高」也易手他人。1996年八佰伴遷移上海，透露出和田一夫對香港的基業喪失信心，八佰伴集團搖搖欲墜！和田一夫如是說
運氣的好壞不是絕對的迷信。這是一種心理動向。有些人好運期很長，也有些人長時間都困在壞的運程上掙扎。要越過受惡運支配的困境，得憑個人的智慧判斷，克服被內心意識的支配，並反而支配內在意識，形成好運趨勢，幸運就到你眼前，財富也會跟著而來。
香港日資百貨極盛的標誌，是1989年西友收購老牌香港永安百貨公司4成的股權；而全面衰退，則以1995年部分日資百貨結業為起點，到1996年迪生收購香港西武的8成股權，日資的頹勢更是不可逆轉。
9O年代是香港百貨業的艱難歲月。原因有這幾方面：
香港在90年代進入經濟低增長期，近幾年來經濟增長（扣除通貨膨脹）均在6％以下，市民的消費水平提升緩慢。
香港地價租價始終高企不下，令商家不堪重負。據1996年底邁領物業顧問有限公司的調查報告，在國際前五個以零售業著名的城市中，以香港的商舖租價列全球之冠。香港最有代表性的商業街銅鑼灣，商舖租價平均每平方米為8100美元，比排世界第二位的紐約第五街高出一倍。世界聞名的商業街巴黎AvenueDechampsElysees排第4位、東京的銀座排第10位、倫敦邦頓街排第11位，上海南京路也榜上有名，排13位。
八佰伴在香港的商舖基本在新市鎮，租價較低，但與黃金地段的客流量和營業額，往往是不成比例的。
香港百貨業全面衰退的根本原因，是嚴重飽和。
據1988年的官方數據，香港共有大百貨店9973家，其中綜合性的大型店有近200家。進入90年代，商舖數目則始終保持及萬家以上。百貨店分為店員銷售和顧客自選兩大系列，無論哪一種，都已飽和。無論老城區和新市鎮，相對客源來說，商舖都擁擠不堪。
有人這樣比喻，店舖密得連針都難插進，但是，仍不斷有人往裡打鋼釬。1995年，香港經濟界人士，把零售業宣判為四大「死亡行業」之一，仍不時有同業人士聞之如喪鐘的開業鑼鼓鳴響。
香港整個零售業不景氣始於1994年，一些所謂的盈利企業，大部分盈利不是來自核心業務，而是出售物業等非核心業務的進項。1996年下半年，受紐約股市上揚的影響，香港股市也一派興旺。從年底起，零售業也出現復甦景象。但根據政府公佈的數據，零售業仍在困境中掙扎。1997年首9個月，零售業總銷售額貨值1766億港元，比上年增長7．5％，剔除通貨膨脹率5．9％，實際增長只有1．6％。若計零售業中的百貨業，情況更令人擔憂，首9個月比上年同期只增長了0．87％，還不到1％。
是年下半年，受東南亞金融危機的影響，香港股市持續下挫，總市值損失2—3成。股市蕭條，直接影響市民的消費水平。因此，香港百貨業要走出困境，還有漫長的路程。
香港的百貨業分華資、英資、中資、日資四大陣容。
華資兩家最老資格的永安、先施已顯老態龍鍾，數年處於虧損狀態。其中永安情況最令股東擔心，永安曾於1989年引進日資，將4成股權售予西友百貨，暫得安寧。其後永安難安，1994年營業虧損3400萬港元，到1995年增至1．29億港元。1996年永安將旺角的一家百貨店結業。另一家者牌的華資瑞興百貨，1996年2月底的年度虧損較上年增加一倍，為1100萬港元。
華資中，成績驕人的是長實黃埔系的百佳超級市場（原屬英資），至1997年6月，店舖數目已達170家。該集團多以中小型店為主，店址多靠居民區，經營狀況一直良好。對於香港零售業的現狀，其母公司屈臣氏發言人表示出擔憂，聲稱超級市場七八十年代的好日子一去不再重返。
相對英資在其他領域的衰敗之勢，英資百貨難得地在殘酷的競爭中，保持穩健的姿態。
英資百貨主要是惠康、連卡佛、天祥、馬莎等幾家。惠康屬恰和系牛奶國際，是香港擁有網點最多的超級市場集團，1997年分店數達210家，以中小型店為主，經營範圍主要在城區。除惠康外，信和自己還擁有「7—11」便利後系列，分店數近300家。
馬莎是英國著名的全球性百貨集團，在香港零售業談風蕭瑟之對，馬莎仍逆市而上，業務穩步增長。1996年1月26日《東方日報》稱：「馬莎百貨在港分店已增至8家，總樓面達11萬英尺。公司發言人曾透露，預計到2000年，分店總數將為現時的兩倍，由此可見，馬莎在香港百貨市場的勢頭正與日俱增，足可媲美過往日資百貨公司的地位。」
連卡佛是香港最老資格的百貨公司，1985年隨母公司會德豐一道被華資包玉剛集團收購。但連卡佛本身卻無變化，並未因為控股權在華資而淡化英資色彩。該集團始終保持了高檔、精品、名牌的特色。
香港四大百貨資本，數英資狀況比較好。絕大部分英資商家仍表示，在香港發展步履維難，能保持現狀就是勝利。計劃增設分店的馬莎百貨，亦是小心翼翼，絕不作冒進之舉。
中資百貨均由內地的國營企業在港經營，是廣義上的國貨公司，貨源來自內地，以其價廉而受到下層香港居民的歡迎。70年代是國貨的黃金時代，有中國國貨、大華、裕華、中藝、中僑、新中華、新華等幾十家，店舖130多間。當時內地物質緊張，連火柴、香煙、肥皂等都要限制供應。國貨公司推出「香港付款，內地提貨」的舉措，方便了回內地探親的香港同胞和途經香港回國的海外華僑，生意興隆，為國家賺取了大量外匯。80年代，內地商品日益豐富起來，加上香港居民生活水平提高，國貨的地位一落千丈。到1988年，國貨在港的分店數剩下50多間，風光不再。90年代的國貨公司與以往有很大不同，一是店舖面積擴大，二是引進洋貨。
在這種情況下，很多國貨店仍感不支。1996年2月，中聯國貨位於整灣的一家大型店關閉。1997年是國貨公司的災難年，先後結業的有：中僑國貨在旺角和油麻地的2家大型店；中國國貨荃灣百貨店；中建國貨深水措百貨店。據1997年10月傳出的消息，中都國貨已宣佈於1998年3月，將元朗的店結業；東江國貨公司也宣佈1998年3月，將屯門店結業。
中資在超級市場行業，取得一定的成效。較大的有華潤集團所屬的華潤超市連鎖店，內地主管部門是國家對外經貿部；另一家是廣南連鎖店，母公司是廣東省政府駐港商業機構粵海集團。
香港的零售業中，中資以經銷鮮活食品在市場佔有優勢，地位舉足輕重。
日資百貨在全盛時分店數為26間，因都是大型店，加上地理服務等優勢，在上萬間的香港百貨店中，市場佔有率竟高達3—4成。
但近年來盈利普遍不理想。
最好的要數吉之島，它是在推出嚴格控制成本奏效後，才在94。」95財政年度錄得1880萬港元純利，盈利率達3.6％，成為香港日資的異數。
但很多百貨同行對吉之島的營業利潤提出質疑，吉之島是將鋪面櫃檯出租，靠做二房東坐收漁利。
1995年12月24日《香港商報》刊出「日資百貨公司在港盛極而衰？」一文，對日資的衰退作了探討：
「日資百貨30年來蜂擁進軍香港市場，逛日資百貨店已經成為香港人日常生活的消閒娛樂的一個重要環節。然而日資百貨店近期時有傳出結業或收縮營業面積等消息，這意味著是日資百貨店的沒落，還是反映本地消費力奇差？」
文章引用一位日資商界人士的話說：「日資百貨店業務萎縮的表面因素是本地經濟放緩，消費力疲弱、租金上漲速度驚人及薪金水平高企，但內在的因素卻是日本經濟疲不能興，今日資在全球拓展的業務都呈現萎縮，百貨業亦不能例外，日資百貨業在香港呈萎縮並非獨立事件。」
日資百貨衰落的主要事件有：
1995年5月，三越百貨關閉九龍尖沙咀的分店，該店面積7800平方米，員工230名。三越尖沙咀分店開張於1988年，但到舊租約屆滿，業主見盈利不錯，便趁機提高3倍租價，三越續約唯有虧損這條路，無奈只有結業，僅剩銅鑼灣的一間分店。
最早登陸香港的日資百貨大丸銅鑼灣店，因盈利持續下落，於1995年將營業面積縮小到1 平方米。
伊勢丹百貨於1995年12月關閉嚴重虧損的香港仔分店。緊接著在1996年元月關掉了2500平方米的尖沙咀分店，原因是伊勢丹嫌其面積太小，無法展開綜合性經營，已造成了2年的赤字。這樣，伊勢丹算全線撤出香港。
崇光在港擁有自己的物業，不受租價上漲之累。但集團在日本國內大做地產，而地價樓價急挫，集團負債纍纍。崇光只能是獨善其身、好自為之了。
1990年，西武在太古城開設高級百貨店，營業額頗為可觀，95。」96年度達8億港元，但一直未能扭虧為盈。由於西武在日本國內地產業務受到重創，決定收縮香港業務。1996年6月，香港華資著名的精品專賣集團迪生，連收購及注資共斥1．8億迅元，收購了香港西武百貨8成股權。香港西武間接擁有深圳西武55％權益，已獲盈利。迪生收購香港西武後，仍繼續使用「西武」的商標權，以便香港西武在內地開設西武分店——西式是日本及亞洲著名的百貨商號。
在香港的日資百貨中，事件頻發的是昔日風頭最勁的八佰伴。
筆者在前文談到，「沙田突圍」是日資來港發展關鍵性的一役，更是八佰伴首戰香港的一役。沙田八佰伴大獲成功，於是就有後來的香港共9間分店的設立。
沙山新城市廣場是新地（新鴻基地產）的物業，八佰伴租下這幢大型商廈的中心舖位，帶旺了新地的整幢商廈的出租業務，也成全了和田一夫的香港夢。1983年協議租賃時，正值香港信心危機地產低潮，租價出奇的低，和田一夫一簽就是10年。
1993年，10年租約即將屆滿，八佰伴與新地重新談判續約。新成的代表仍是執行董事陳啟銘，期間，和田一夫和新地董事局主席郭炳湘還親自出馬。新地堅持要大幅提高租金，於是，到1994年9月10年租期屆滿前，八佰伴不得不削減一半面積，關閉了一半店面。
直接原因是租金上漲，這同時說明，沙田八佰伴的盈利已相當差勁。如果單論八佰伴在港的所有百貨業務，已經沒有盈利。
沙田八佰伴關閉一半店面，是八佰伴集團在港由盛轉衰的明顯標誌。
1994年5月，八佰伴將集團總部的寫字樓和「萬有樓」賣盤。會展中心49—50層，是和田一夫於1990年從惠泰置業手中買下的，價錢2．2億港元。4年後出售，售價達5．6億港元，買主為印尼財團高鼎公司。但由於買家事後卻撻訂近1．69億港元，八佰伴將其沒收，於1995年再次出售，獲款3．5億港元。
在1994年之前，八佰伴將天水圍的嘉湖商場售予新北江集團，還出售了藍田匯景商場的部分樓層。
對於八佰伴幾年來頻密出售資產，市場議論紛紛，最具代表性的推測是：八佰伴要把發展重心放在中國內地，因為香港可供發展的空間有限，市場嚴重飽和。而很少有人認為，八佰伴的內部出現嚴重的問題。
1996年4月，八佰伴要向內地轉移的傳言得到非常明確的證實。我們還是先看4月25日《香港商報》的社論：
八佰伴集團宣佈於6月下旬將總部由香港移至上海，主席和田一夫並將留駐上海坐鎮，該項決定在日資以及本港投資者中引起一定震動。八佰伴是頗具影響的跨國企業，和田一夫更被視為眼光獨到的成功人士。6年前在香港經濟被看淡的情況下，八佰伴將總部由日本遷來香港，短短幾年迅速建立了市場地位，旗下5間公司一年多時間相繼上市。八佰伴在香港的業務雖然未變，集團總部卻破天荒地移去中國，自然引起投資者側目。
八佰伴總部由港遷滬的原因，和田一夫及集團公關公司均日作出今人信服的解釋。和田一夫坦言在可見的將來，香港經濟難以我望有大幅增長。他的看法未必是對香港前景抱有悲觀情緒，而是就香港的發展空間與中國內地作出的比較。
不可否認，香港去年以來經濟放緩，消費瘦弱，對百貨零售業形成較大衝擊，有的公司被迫裁員或結業，八佰伴的業績亦不如前並出現虧蝕。在暫時的經濟調整面前，經營者需要尋求對策，不過將總部遷移顯然不僅僅緣於這種短期因素，而是集團發展戰略作出的轉移。
如果說八佰伴於1994年在上海設立首間超市是進軍中國市場論證的開始，那麼，現在，八佰伴在中國的發展戰略已經完成了全部論證。值得注意的是，這種論證完成時間是在中國制定並通過了「九五」計劃和2010年遠景目標規劃之後。
中國的「九五」計劃和2010年遠景規劃，展示了既廣闊又縱深的投資發展環境。隨著經濟高速持續增長，中國消費市場的發展潛力相當大。目前中國個人儲蓄存款餘額已達3．32萬億，居民的購買力與日俱增，消費檔次越來越高，作為生產、配銷、零售一條龍的八佰伴以中國市場為發展重點，自然是明智的選擇。上海是中國購買力最旺盛的大城市之一，又是發展中的金融中心，以上海為基地輻射全國，也是順理成章的安排。
有分析家指出八佰伴此舉隱喻對上海金融中心的「看重」和對香港這個金融中心的「看淡」，事實恐不盡然。香港與上海各具優勢，在可見的將來，上海不會取代香港的國際金融中心地位。投資者的重心是否需要「北移」，端視經營業務的性質而定。當然，如果香港有一天偏離了經濟中心，而成為政治鬥爭的中心，投資者紛紛離去則是肯定的。
《香港商報》對八佰伴將總部遷往上海作出了一種美好的解釋，稱讚和田一夫此舉十分的明智。這種觀點在香港頗有市場、筆者臆測和田一夫若知曉一定非常滿意，因為他正是把八佰伴在中國內地的業務，看成一片光明。
香港的部分傳媒對八佰伴在內地業務的前景不持樂觀。八佰伴宣佈將總部遷往上海之後，7月號的《資本家》雜誌發表「不入虎穴，焉得虎子」一文，把八佰伴將發展重點轉向內地形容成「進入虎穴」，因為在廣闊的中國內地，不僅有佔盡天時地利人和的國營百貨，還有紛至沓來的外資過江猛龍。在猛虎成群的內地百貨市場，八佰伴可能捉住「虎子」，也可能被「虎」吃掉。
該文章指出：「日本經濟何時復甦？短期內不能寄予厚望。香港人的消費意欲何時回升？也是一個未知之數。中國大陸是一個新興的市場，所以八佰伴也打這張王牌……。」
「為何在這個時候作出部署呢？據香港的分析家指出，除了香港零售業市場日漸飽和外，也與八佰伴國際負責中國業務的副總經理田島正一在今年3月初逝世有關。當然更直接的是，在觀望一段時間後，日資同業也相繼進軍中國大陸市場，為競爭形勢添了不少變數。在這個情況下，和田一夫被逼『御駕』親征了。」
文章認為八佰伴脫離中國實際而作出宏大的計劃：「以目前的情況來看，八佰伴要在明年（指1998年）底前建立1000個零售網點的宏願難以落實，上海分店的前景短期內也難望看好。但和田一夫卻依然再押一寶，於4月下旬宣佈把八佰伴國際集團的總部由香港遷往上海，而他本人也留駐上海，親自觀察及策劃他龐大而冒險性極高的生意。」
這之後，八佰伴頻頻作出出售資產和調整架構的舉動，不利八佰伴的傳言也漸漸多了起來。
1996年8月，八佰伴集團推出一項私有化計劃。
持有上市公司八佰伴香港42％股份的大股東八佰伴國際，提出將八佰伴香港私有化的建議，建議內容：一、以每100O股八佰伴香港換取451股八佰伴國際之股票；二、以每股O．381港元的價格現金收購八佰伴香港。
八佰伴香港全資擁有港澳10間百貨店業務和9成的妙麗連鎖店。按照現金收購價的市值為1．3億港元，其主要資產是店舖裝修，八佰伴平均每間超市裝修費就得花0．5億港元。但實際上，附在物業上的裝修套現不值分文。最重要的是八佰伴香港的欠帳和負債已達4．7億港元！
若八佰伴中小股東們售股套現或換取八佰伴國際股，實在是能受益。而作為八佰伴集團，進行私有化並無經濟上的好處，只是將子公司的債務讓母公司全盤承擔。不過，八佰伴香港私有化後，可不再受街頭小股東們的制約。也許便於總部把精力財力轉向上海吧。
由於當時外界不明確八佰伴香港的實際負債及欠帳（指短期應付給供應商和物業主的流動債務），中小股東對是否接受收購建議，意見不一。其中鄧普頓基金當時持有八佰伴香港16％的股份，鄧普頓反對私有化建議，認為對小股東不公平。
9月，八佰伴國際調整收購條件，每1000股八佰伴香港可換取505股八佰伴國際，而現金收購價維持不變。由於鄧普頓再次反對，私有化計劃未獲通過，擱置了下來。
1990年，和田一夫從匯豐銀行大班浦偉士手中接下香港第一豪宅「天比高」時價錢僅8000萬港元，和田一夫也由此名聲大噪，在「天比高」廣結香港富豪，開始了「天比高」式的擴張。1993年，和田一夫在「天比高」為女兒出閣舉行了日本式的豪華婚宴，並將豪宅轉讓給女婿河合宏昌。
1996年11月，和田一夫將「天比高」豪宅出售，由明珠興業集團主人黃坤以3．75億港元買下，成為轟動香港及海外的新聞，明珠興業也名聲鵲起。
和田一夫賣掉「榮辱與共」的豪宅，可見這團的財政狀況到了何等艱難的地步！市場人士甚為震驚的卻是「他的捉拿地產行情的卓越眼水（眼力）」，說他在當年地產低潮時買進，現在高價出手。
不過黃坤在地產的捉拿功夫，比和田一夫更高一籌。1997年3月，黃坤在重建「天比高」建築圖則尚未批出時，已透露他即將在現有「天比高」建築的基礎上，把它改成5幢洋樓，每幢以1．8億左右的價錢出售，5幢共可收益約9億港元！
黃坤表示，他已收到5位買家訂金共5000萬港元，第一年準備收3成樓價的訂金。因為圖則還沒有批下，不宜多收訂金。如進展順利，改建工程可望在1998年底完成。物業顧問行的人士稱，「天比高」有全港最靚的360度全景，即使現在無人交訂金，日後也不愁賣不出，仍可賣高價。
進入1997年，八佰伴更是頻密地出售資產。
新年元月，八佰伴國際將26．67％八佰伴飲食股權售予陳偉彰家族等，陳偉彰是八佰伴飲食的創始人，現任八佰伴飲食董事總經理。八佰伴套現1．6億港元，以解燃眉之急。
同月，和田家族將所持的9．2％八佰伴食品出售，套現1600萬港元。
元月，最大一項變賣資產行動，是出售澳門新口岸購物中心商場物業。該物業產權屬八佰伴國際，租予八佰伴香港做百貨商場。期限至1992年12月9日起計，為期10年。今次，八佰伴國際向日本八佰伴出售商場5成權益，套現4．52億港元，盈利2．56億港元。撇開買主身份不談，就論盈利額度，再次證明和田一夫地產眼水不壞。如不是先前買下作長期打算的物業，和田一夫如今急等錢解救，那真不知該變賣什麼才好？
據1月3日的《澳門日報》解釋出售物業的原因：「目的是降低負債及提供額外營運資金。一般估計八佰伴此舉是因為近年大規模拓展中國內地市場，加上系內公司業績普遍倒退，資金需求殷切。預料澳門的業權的出售，對八佰伴目前的經營運作不會構成影響。」
1997年3月，八佰伴集團上市公司旗艦八佰伴國際再次減磅，將31％的八佰伴食品售予四洲集團，套現0．55億港元。八佰伴國際持有的八佰伴食品的股權降到28％，痛失半壁江山，四洲獲得控制性股權。因「八佰伴」名氣仍如雷貫耳，八佰伴食品與八佰伴飲食，都保留原名不變，仍屬八佰伴系。
3月，八佰伴國際出售藍田匯景商場5樓予滿年集團，套現約6億港元。至此，八佰伴國際在香港已沒有一項商場物業，光一年商場租金支出就達4．6億港元，相當於總營業額的11％，令集團背上沉重負擔。和田一夫殺雞取卵，可見資金是何等的窘迫！
這6億港元的分期進項，只能是杯水車薪。才十幾天後的4月，和田一夫不得不對上市公司旗艦八佰伴國際大割其肉，將19．87％的八佰伴國際股權售予太平協和集團，套現1．34億港元。而和田家族所持的股權也是19．87％，僅比太平協和多出1股（應是一手）。在香港，股大權大，和田家族稍有動搖，八佰伴江山就要徹底易幟他人！
1997年9月，八佰伴國際再次將18％八佰伴飲食的股權售予陳偉彰家族，套現1．1億港元。至此，陳偉彰家族今年新增的股權就接近45％，而原來的首席大股東八佰伴國際持有的股份才7．3％。
八佰伴急不可待拍賣資產，加上不利的市場傳言，當然賣不出好價錢，賤賣減磅，剜肉補瘡，八佰伴集團已經成為一具殘軀。
事到如今，八佰伴如此頻密出售資產，是為向中國內地轉移已經說不過去。不斷有各方人士指出八佰伴的深重危機。如果不是八佰伴集團的全線崩潰，人們還沒有這麼快觸及更深層的問題。
1997年9月18日，平地一聲驚雷，日本八佰伴宣告破產！