自日耳曼民族和塞西亞民族侵擾羅馬帝國西部以來，歐洲起了一個大變革，跟著這個大變革發生的是，歐洲擾攘了好幾百年。野蠻民族對原居民的掠奪和迫害，中斷了城鄉間的貿易。城市都成了荒墟，鄉村亦無人耕作。在羅馬帝國統治時很富裕的西歐，一變而為極貧乏，極野蠻。在接連不斷的擾攘中，那些民族的頭子，佔有或篡奪了這些國家的大部分土地。有人耕作的土地雖然不多，但要找一塊沒有所有主的土地，卻不可能。一切土地都被吞併了；其中大部分是被少數大地主所吞併。
最初吞併荒地的危害雖很大，但有可能只不過是暫時的危害。這些土地本可通過繼承或分割，把它們拆小。但長男承繼法，使大土地不能因承繼而拆小；限嗣繼承法又使大土地不能因分割而拆小。
如果我們把土地看作只是謀生求樂的手段，和動產一樣，那末，按照自然承繼法，當然會把土地象動產一樣，分給家內所有的兒女。因為每一個兒女的生計，都為老父所同樣關心。羅馬人就是採行這種自然承繼法。他們不分別長幼，不分別男女，只要是自己養的，就可以承繼自己的土地。他們處分土地的方法，和我們現在處分動產的方法一樣。不過，當土地被看作不單是謀生的手段，而是權力強弱所繫的時候，就被認為以不分割而專歸於一人比較適當。在那些不安靖的時候，大地主同時都是小貴族。他的佃戶，便是他的隸屬。他是他們的裁判官，是他們和平時節的立法者，亦是他們戰爭時節的領導人。他可任意進行戰爭，對鄰國作戰，有時對國王作戰。在這種狀態下，一個地產是否安全，其中居民有無保障，都取決於它的大小。把一個地產分拆，無異把它破壞，換言之，無異把它拆開來，使各部分都容易受強鄰的侵蝕吞併。所以，適應著當時這種情況，在地產承繼方面，長男承繼法，慢慢（不是立即）盛行起來。為了同一理由，君主國通常亦由長男一人承繼。雖然最初並不總是如此。為君主國的安全與權力計，國土寧可不加分裂、寧可在諸兒女中，選擇一個人來單獨承繼。但選擇誰呢，那樣重要的一件事，當然要鄭重規定一個普通規例，使選擇不按個人資質好壞這個不大可靠的區別，而按某種明白的、無可爭論的標準。在同一家庭的各兒女中，、除了性別與年齡，再沒有其他無可爭論的區別了。根據一般經驗，男性比女性好，而在其他一切條件相等的場合，年長的比年幼的好。長男承繼權，就這樣成立了。而所謂直系繼承，亦就從此發生了。
一種法律在初成立時，都有環境上的需要，並且，使其合理的，亦只是這種環境。但事實上，往往產生這法律的環境已發生變化，而這法律卻仍繼續有效。今日歐洲，僅領有一畝地的小地主，其安全已無異於擁有千萬畝地的大地主。產生長男承繼權的環境大變了，長男承繼僅卻依然存在。由於在各種制度中，這法律是最宜於保持貴族尊嚴的，所以，今後會再行幾百年也說不定。但事實上，除了這一點，長男承繼權也就沒有一點不違反大家庭的真實利益了。這權利，因為要使一個兒子富裕，就使其他兒子陷於窮困。
限嗣繼承法是長男繼承法施行的自然結果。它的採行，旨在維護由長男繼承法導引出來的直系繼承，以及防止由於子孫不肖或遭逢不幸，一部分遺產在贈與、遺讓或割讓名義下旁落的危險。這種法律，羅馬人是全不知道的。法國有幾個法律家，雖然喜歡以今制附會羅馬古制，實則，羅馬人所謂預備繼承人預定法和囑托遺贈法，都與限嗣繼承法迥不相同。
在大土地財產仍為諸侯領地時，限嗣繼承或許不是不合理的辦法。像一些所謂君主國的根本法律一樣，這個法律，可以使許許多多人不致因一人輕舉妄動而受災殃。但今日歐洲各國，大地產和小地產已同樣受國法保護，所以，這種法律就變得再荒唐不過了。這種法律的制定，根據一種根本錯誤的假定：即對所有土地及其他一切所有物，人類的各代後裔，沒有同等的權利，當代人的所有權，要受限制於五百年前祖宗的心意。在今日的歐洲，實行限嗣繼承法的地方還很不少。在貴族血統仍是享受民事或軍事榮譽的必要資格的地方，限嗣繼承法尤牢不可破。限嗣繼承法被貴族認為是保持充任大官爵的排外特權所必要的手段。這一階級既奪得了一種超乎其同胞之上的不正當的利益，卻又擔心自己的貧乏會貽人譏笑，以為應當再享有另一種不正當的利益。據說，英國習慣法很厭惡世業世祿的制度，因而，和歐洲其他各君主國比較，世業世祿的制度在那裡比較受限制。雖然在英格蘭，世業世祿的制度也還未完全廢除。據說，現在蘇格蘭，有五分之一以上（也許是三分之一以上）的土地，仍受著嚴格的限嗣繼承法的支配。
在這情況下，大面積的荒地不僅為少數豪族所兼併，而且永無再分散的可能。事實上，大地主又不常是大改良家。在產生這種制度的混亂時節，大地主的精力，幾乎全部用來保護已有的領土，擴大自身對鄰國的管轄權、支配權。他們實在沒有餘暇來開墾土地改良土地。後來和平了，法制的確立，秩序的安定，雖然使他們有餘暇，但他們一般沒有心思耕墾土地，並且常常沒有必要的才力。如果他一身一家的費用，超過了或恰好相等於他的收入（這是極常有的現象），他就沒有資本，可以投在這用途上。如果他是一個經濟家，那末，他又通常感覺，與其用一年的節省未改良舊的地產，不如用來購買新的地產比較合算。改良土地，像各種商業計劃一樣，要獲利潤，不斤斤注意小節省小贏利是絕對不行的。但生在豪富人家的人，即使天生是好儉樸的，亦不大能夠做到這一點。這種人的境遇，自然而然地使他更注意悅己的裝飾，而不注意自己沒有多大需要的利潤。他自幼就養成了飾衣裳、盛車馬、崇居室、麗陳設的嗜好。他已經養成了這種習慣。即在想改良土地時，這種習慣所涵養的心理仍會支配著他。他也許會把住宅附近的四五百畝土地大大裝飾起來，花費比該地改良後所值大十倍的費用，終而發覺如果對他所有全部地產都照樣改良下去，那就即使毫無其他嗜好，恐怕也會在沒改良十分之一以前，就耗盡他所有的財產。現在，英格蘭和蘇格蘭自封建的無政府狀態以來，有些大地產，繼續在少數人手裡，至今沒有改動。把這些大地產與鄰近的小地產比較一下，你就不需其他論證而相信大地產是怎樣不利於改良。
如果從這樣的大地主還不能希望得到一些對土地的改良，那末從那些佔有的土地比他們少的人那裡，就更無這種希望了。在歐洲舊狀態下，耕者全是可任意退租的佃農。他們全是或幾乎全是奴隸，不過他們的隸役，比古希臘羅馬、甚至西印度殖民地的隸役和緩一些。他們與其說隸屬於主人，無寧說是隸屬於土地。因此，他們可以和土地一同出賣，但不能單獨出賣。得到了主人的同意，他們還可以結婚。而且，主人沒有權利把他們夫婦，賣給不同的人，從而拆散他們的姻緣。主人殘害或殺害了奴隸，還要受處分，不過一般是小懲罰罷了。但是，奴隸不得蓄積財產。他們所獲得的一切，都是主人的，主人可以隨時取去。所以，奴隸所能進行的墾核和改良，實際上都是由主人進行，由主人負擔費用的。種子、牲畜、農具，全是主人的。改良的利盆，亦是主人的。這種奴隸，除了日常維持生活的東西，什麼也不能獲得。所以，在這場合，正當地說，土地仍是由地主佔有、由農奴耕作的。這種奴隸制度，在俄羅斯，在波蘭，在匈牙利，在波希米亞，在摩拉維亞，在德意志其他部分，現在還存在。這種制度逐漸全然廢除了的地方，不過歐洲西部及西南部而已。
如果希望大地主進行大改良，已是很難，那末，當他們使用奴隸耕作的時候，要他們進行大改良就更是無望了。我相信，一切時代、一切國民的經驗，都證明了一件事，即：奴隸勞動雖表面上看來只需維持他們生活的費用，但徹底通盤計算起來，其代價是任何勞動中最高的。一個不能獲得一點財產的人，食必求其最多，作必望其最少，除此之外，什麼也不關心。他的工作，夠他維持生活就行了，你要從他身上多搾出一些來，那只有出於強迫，他自己決不會願意的。普林尼和科拉麥拉的著作都說，古意大利的穀物耕種事業，在奴隸制度下非常衰微，對主人非常不利。耕種事業在亞里斯多德時代的古希臘並沒有多大進步。所以，當論及柏拉圖理想國時他說：要有一片象巴比倫平原那樣極大極豐沃的土地，才可以養活五千懶惰人（當時認為衛護那理想國所必要的戰士）及其妻僕。
人類好勝的心理，多以統治下等人為榮，而以俯就下等人為恥。所以，如果法律允許，工作的性質也允許，那在奴隸與自由人之間，他一定願意選用奴隸。蔗糖與煙草的栽種，能夠提供使用奴隸耕作的費用；穀物的耕種，現在似乎還不能夠辦到這一點。主要產物為穀物的英國殖民地，大部分工作都由自由人來操作。本雪文尼亞人最近議決釋放黑奴。那種事實，使我們相信他們所有的黑奴一定不多。如果奴隸是他們財產的大部分，他們決不會贊成釋放。但以蔗糖為主要產物的英國殖民地，全部工作都由奴隸擔任；以煙草為主要產物的英國殖民地，亦有大部分工作由奴隸擔任。西印度殖民地栽種甘蔗的利潤特別大，在歐美兩洲，簡直沒有什麼耕種事業比得上。栽種煙草的利潤，雖比不上栽種甘蔗，但與栽種穀物比較，卻仍然較大。這兩種耕種事業都能提供奴隸耕作的費用，但栽種甘蔗，比栽種煙草更能提供這種費用。所以，與白種人數相比，黑奴的數目，在甘蔗區域，比在煙草區域大得多。
繼古代奴隸耕作者之後，逐漸出現了法蘭西今日稱作對分佃農的一種農民。這種農民，在拉丁文中叫做Coloni
Partarii（分益隸農），在英格蘭，這制度早已廢止，所以，在英文中，我現在不知道他們叫作什麼。在這制度下，種子、牲畜、農具，總之，耕作所需的全部資本，都由地主供給。農民離去或被逐去時，這種資本就須歸還地主。出產物在留出被認為保持原資本所需要的部分之後，其餘就由地主與農人均分。
在對分佃耕制下，耕作土地的費用，嚴格地說亦是出自地主，和在奴隸耕作制下沒有差別。但其中，有一個根本不同之點。對分佃耕制下的傭農，是自由人，他們能夠佔得財產，可以享有土地生產物的一定比例。生產總額愈大，他所佔有的部分亦愈大。所以，他們的利益，顯然在於能夠生產多少，就生產多少。反之，一個沒有佔得財產希望只能維持自己生活的奴隸，就會圖自己舒服，比量著自己的需要，不想使土地生產物多於自身所需。也許就是部分因為對分佃耕制對地主有利，部分因為君主嫉恨大地主，鼓勵農效反抗他們的權力，終而使大家都覺得奴隸耕作制不利，於是大部分歐洲的奴隸耕作制度逐漸消滅。這樣一次大的變革，是什麼時候發生的，是怎樣發生的，在近代歷史中，是最難稽考的事件之一。羅馬教會，常自誇其廢除奴隸的功績。當然，我們也知道，早在十二世紀亞歷山大三世時代，羅馬教皇就發出了普通釋放奴隸的訓諭。但這訓諭，似乎不過是個諄諄的勸諭，不遵守訓諭的人，並不受處罰。奴隸制度依然保持了數百年。最後，因為上述那兩種利害關係（他主的利害與君主的利害）共同作用起來，才逐漸把它廢除。一個已被釋放，又許繼續保用土地，但自己沒有資本的賤奴，只有向地主借用資本，才有耕作土地的可能，所以，非成為法蘭西今日所稱的對分佃農不可。
不過，在對分佃耕制下，土地仍不能得到大的改良。地主既可不費分文，而享受土地生產物的一半，留歸對分佃農享有的自屬不多。在這不多的部分中，所能節省的更是有限。對分佃農決不願用這有限的節餘來改良土地。教會什一稅，不過抽去生產物十分之一，已是土地改良極大的障礙。抽去生產物的半數，一定會切實阻止土地的改良。用地主供給的資本，從土地盡量取得最大量的生產物，固然是對分佃農所願望，但若以自有資本與地主資本混合，卻決非對分佃農所願的。在法蘭西，據說，有六分之五的土地，仍由對分佃農耕作。地主常常指摘農民，不用主人的牲畜耕田，而用來拖車。因為，拖車的利潤，全部歸於農民，耕田的利潤，卻須與地主平分。在蘇格蘭的某些地方也殘留著這種佃農，叫作由地主借給種子農具的佃戶。大貴族吉爾伯特和布勒克斯登博士曾說，英格蘭古代的佃農，與其稱為農戶，無寧稱為地主的屬役。這種佃農，大概與此屬於同一種類。
慢慢地繼對分佃農而起的農民，可以說是真正的農民。他們耕田的資本是自己的，但要對地主繳納一定數額的地租。這種農民租田都有一定的租期。所以，他們有時覺得，投下一部分資本改良土地，對自己有利益。他們希望，在租期未滿以前，投下的資本可以收回，並提供很大的利潤。不過，就連這種農民的借地權，也有一個長時期是極不可靠的。今日歐洲有許多地方的情況也是如此。土地換了新主，即使租期未滿，可把農人逐去，不算非法。在英格蘭，甚至得依虛構的普通退祖法取回租地。如果地主使用違法的暴力手段驅逐農民，農民所能憑藉以取獲賠償的訴訟章程，是極不完善的。農民並不一定能恢復佔有原來的土地，他們通常只能獲得損失的賠償，而且所償決不能等於所損。在歐洲，英格蘭也許是頂尊重耕農的一個國家。但那裡，亦遲至亨利七世十四年，方立改佃訴訟法。規定改佃時，佃農得要求賠償損失，並得要求恢復借地權。此種要求，不必由一次審問而審結。這個訴訟法，施行極其有效，所以，近來，地主若要為佔有土地而起訴，他常常不用地主名義，按權利令狀起訴，而常常用他的佃農名義，按退佃合狀起訴。以此之故，在英格蘭，佃戶的安全等於地主了。此外，英格蘭又規定，每年納租四十先令以上的終身租地權就是終身保有的不動產，有選舉國會議員的權利，耕農既大部分有這種終身不動產，所以政治上的勢力也不小，地主因此更不敢輕視他們。我相信，歐洲除了英格蘭，沒有一個地方的佃農，未立租地權約，便出資財建築倉廩，不怕為地主所奪的。這種十分有利於農民的法律風俗，所起的促進現代英格蘭偉大光榮的作用，也許比為商業而定立的所有各種誇大條例所起的作用還要大得多。
保障最長租期使不為各種承繼人所妨害的法律，據我所知，乃英國所特有。早在1449年，這種法律就由詹姆士二世傳到蘇格蘭去。但當時，限嗣繼承的財產的承繼人，往往不許從一年以上的期間出租田地，所以，這法律的澤潤未能盡量廣佈。最近，國會雖立法補救，但這些束縛仍太嚴厲。此外，在蘇格蘭，租地人又因沒有選舉議員的權利，所以不像英格蘭加農那樣，受到地主那麼大的重視。
在歐洲的其他地方，雖亦保障佃農權利，使不受土地承繼人和購買人的損害，但這種權利的保障期限仍甚短促。例如，法蘭西初定租期為九年，近來才延長至二十七年。但二十七年為期的嫌太短，仍不足以鼓勵佃農進行各種最重要的改良。我們知道，歐洲各地的地主，在古代原都是立法家。土地法都是為他們所設想的地主利益打算的。他們認為，為地主利益打算，祖先不應以土地長期出租，使得他們長期間不能充分享受土地的價值。貪而不公，必定眼光短淺。他們不會想到這種規定，一定會妨害改良，結果，一定會妨害他們自己的真實利益。
古代，農民對於地主，除了納租，還須提供各種勞役。那種勞役，既不明定於祖約內，又不受任何規定支配，只要莊主諸侯需要，就得隨命隨到。這種全無規定的勞役，使佃農不知受了多少疼苦。蘇格蘭晚近把一切全無規定的勞役廢止，不到幾年，國內農民的境況就改善了許多。
農民的私役如此，公役又復同樣橫暴。公路的建築修補（這種勞役，我相信，各處尚未廢除，但橫暴的程度不等），不過是一個例子罷了。在王軍或王官過境時，當地農民，又有提供車馬糧食的義務，那雖有代價，但代價定於食物征發官。我相信，在歐洲各君主國中，只英國一國，完全消除了食物征發的壓迫。在法國和德國，那都未曾消除。
農民所負擔的勞役義務，既如上述。農民所負擔的納稅義務，其不規則和橫暴的程度也和勞役義務不相上下。古代貴族，雖不願在金錢方面給君主以任何幫助，但毫不躊躇地聽任君主對佃農徵收貢稅。他們沒有看出，這種苛稅終必嚴重地影響他們自身的收入。法國今天仍有貢稅，那就是古代君王苛稅的一例。貢稅是加於假定的農民的利潤的一種稅，它是根據農民投在土地上的資本估定的。所以，農民為自身利益計，盡可能裝窮，結果，他耕作所用的資本必減至盡可能少的程度。至於改良土地的資本，那就以減少到零為宜。即使法國農民手中積蓄了一點資本，亦將因有貢稅，不願投到土地上來。貢稅事實上幾乎等於禁止農民把積蓄投資於土地。此外，此種賦稅被認為會抑低任何要完納它的人的身份，使不僅不能與鄉紳平行，且不能與市民並列。而誰租借別人的土地，誰就要完納這種稅。紳士，甚至有產的市民，都不願受這種恥辱。所以，施行這種賦稅的結果，不僅使從土地方面蓄積起來的資本不用來改良土地，而且使一切資本都不用來改良土地。英格蘭以前曾有十分之一稅和十五分之一稅，就它們對土地的影響說，似乎是和貢稅同一性質的稅。
在這一切害農政策之下，要耕者來改良土地的可能性很少。這一階級的人民，儘管受法律保障，有自由，有安全，但在改良土地上，卻處於大不利的地位。農民與地主比較，猶如借錢經商者與有資親自經商者相比。固然，無論是借資經商，或是有資親自經商，只要他們的行為一樣慎重，他們的資財就都可以增進，但因借錢經商者的利潤有一大部分歸作借款的利息，所以借錢經商者的資財的增進，定要遲緩得多。同樣，與地主比較，即使行為一樣慎重，佃農耕地的改良，亦要遲緩得多；因為，在農民的場合，生產物的大部分須歸作地租，而在地主的場合，這一部分卻仍可用來作進一步的改良。此外，農民的地位，當然比地主低。不僅如此，歐洲有大部分地方，把農民看作下等人民，甚至不如有些地位的小商人和技師。至於農民地位被看得低於大商人和大製造商，那是全歐洲各地普遍的情況了。世上有幾個大財主願捨棄高的地位而與下等階級的人民為伍呢，所以，即在現今，歐洲人的資本，仍很少會由他業轉到農業上來改良土地。也許與歐洲其他國家比較，英國資本轉到農業方面來改良土地的，比較多些。但即在英國，在若干地方用於農業上的大資本，大都是在農業上獲得的（和一切其他職業比較，農業上資財的蓄積，最為遲緩）。不過，我們應該知道，在所有國家裡，除了小地主，最能改良土地的，要首推富農、大農。在歐洲君主國中，英格蘭也許格外有這種情形。據說，在荷蘭共和政府只及瑞士伯爾尼共和政府中，農民的地位，亦不亞於英格蘭農民。
除上述外，歐洲古代的政策，尚有其他不利於土地的改良與墾作的地方，不論進行改良和墾作的人是地主還是農民。（一）到處都規定，未經特許，穀物輸出一律禁止；（二）限制穀物甚至各種農產物的內地貿易，實行禁壟斷禁零售禁屯積種種謬法，確立集市市場的特權。我說過，古意大利土地非常肥沃，且又為世界最大帝國的中心地，然其農耕的進展，亦不免因禁止穀物輸出和獎勵外谷輸入而受到許多阻礙。至於土地沒有那樣肥沃，位置沒有那樣有利的國家，其耕作事業會因限制穀物的內地貿易和禁止穀物輸出而受到何種程度的阻礙，就難於想像了。
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