日本住宅建設第七個五年計劃（1996∼2000年）規定的先導性居住水平是：
　　1）一般先導性居住水平的對象是位於城市郊區和城市以外一般地區的獨立式住宅。
　　2）居住空間構成和面積要滿足以下條件：１居住空間構成和面積，應考慮到私密性、家庭團聚、來客接待、業餘活動等問題，要確保適當的水平（該「適當水平」由各地具體確定）。２設置專用廚房以及其他家務空間、沖水廁所、洗臉間和浴室。３對於與老人同居的家庭來說，除了２以外，還要確保老人專用的沖水廁所和洗臉問。４根據家庭成員的構成，確保適當的貯藏空間。
　　3）功能和設備：１安全性：保證包括抗震性能的結構強度；防止傢具等的翻倒；防火；避難；防止滾摔；防止物件墮落；預防人跌倒；預防煤氣洩漏；預防燃燒廢氣所引起的事故；防盜等方面，確保適當的水平。２耐久性：在耐久性、防火性、防止結露以及部件與材料易於更換和維修等方面，應確保適當的水平。３舒適性：在隔聲、換氣、采光、采暖製冷、熱水供應等方面，確保適當的水平。４老年人的居住條件：為適應高齡者的身體功能的下降等，在保證老年人日常活動的安全性和方便等方面，確保適當的水平。５環境和節能：在隔熱性能等有關節能性能方面，確保適當的水平；在排水的處理方面，確保適當的水平等。
　　（1）日本城市環境共存區建設準則
　　基本方針：所謂城市環境共存住宅區就是，從促進地球環境保護的角度，根據地區的不同特徵，在能源。資源、廢棄物等方面予以考慮的同時要與周圍的自然環境相協調，要創造能實現健康、舒服生活的住宅和居住環境，並且能夠滿足以下基本條件。１通過節省能源，充分有效利用天然能源與資源，以及減少廢棄物等措施來保護地球環境；２要重視與周圍環境的協調；３要實現健康而舒服的居住生活。
　　設計中要考慮的重點問題：１節能。通過住宅的隔熱措施等，降低采暖製冷的負荷；通過住宅設備的節能化，降低照明和熱水供應的耗能量；通過屋面綠化等措施防止住宅區的熱島現象。２利用天然能源。太陽熱、太陽光等天然能源的利用；城市廢熱等尚未利用的能源的利用。３有效利用資源和減少廢棄物。推動資源的重複利用以及提高住宅的耐久性等，以有效利用資源；減少廢棄物（不包括能夠重新利用的）的排出量；通過節水或雨水利用等措施來減少上水的使用量。４與周圍環境的協調。雨水的地下滲透；親水空間的整備；進行良好的綠化；在自然地形、自然植物的生長、生態系統的保護等方面，給予足夠的考慮；通過居民參與，對綠地等公共設施很好地加以維護和管理。５在居住環境的健康性和舒適性等方面，採用能夠享受光、風等天然環境的設計和結構形式；採用不污染室內空氣的空調系統；考慮老年人生活等問題的安全的室內空間設計。
　　作為一種借鑒，看新加坡對發展生態建築的看法：
　　一般原則：生態建築被認為是適應環境的建築，目的是使不利影響最小，最大限度地使建築接近於環境；把建築視為大生態環境的一部分，而且還能符合人類對功能、社會和經濟目標的需要。發展生態建築的一般原則是：１最少使用和依賴能源系統；２使不利的環境影響降低到最低程度；３最大的有效性；４建築內部各系統之間的最大整體性；５最大限度地使建築物圍護部分起到氣候和環境的過濾作用。
　　相關技術：１良好的建築朝向和位置，盡量減少熱負荷；２利用圍護部分的隔熱性能，防止熱的傳遞；３自然通風與個別製冷相結合；４日照與人工照明相結合；５圍護結構設計中，巧妙地使用遮陽部件。
　　設計要求：在設計和使用方面：１逐步淘汰以氟里昂（CFC）為基的冷凍劑；２優先選用「綠色」標記的建築材料和部件；３在節能和需求管理計劃中，要有效地利用能源；４廢氣和污水要經適當處理後才能最終排人大氣和河道；５充分重視建築各部分被動式控制的潛力；３徹底和有效地利用材料，適當地處理廢物，使產生的廢物最少；１只要經濟上合理，盡量重複利用資源和材料。
　　未來生態建築技術：21世紀的生態建築，必須重視對資源的更新。其技術方向是：１太陽能用於製冷和通風；２光色玻璃的應用；３海水用於區域製冷；４利用光纜的日光照明；５蓄能；５海水淡化設備中廢熱的回收和利用；１蓄水和循環用水；３風力裝置和太陽能跟蹤；２發展新型建築材料和生產方法的研究。
　　美國住宅自動化系統和智能住宅的開發，除了IEIA（美國電子工業協會）以外，NAHB（美國住宅營造商全國協會）等單位也都在積極進行。美國住宅自動化主要表現為X－10系統和「新潮住宅項目」。
　　具有10多年歷史的X—10系統是一種電力配線方式的住宅自動化系統。（把X10插頭插到電力配線上就可運作）它可以設定16個代碼和16台設備地址，因此如果使用程序段過濾器就可以開啟或關閉256台設備（包括照明器具）。它的接口器約為20美元，控制器約為100美元，因此花費不大的費用就可能實現住宅的遙控化，同時，如果把控制器與個人電子計算機相連接就可以實現程序控制。X10系統不必要請專業施工單位來安裝，而由住戶自己動手即可。另外，用160美元就可以買到可以裝在6處門、窗的帶有控測頭、報警器的無線安全系統（附有安裝與使用說明用錄相帶）以及嬰兒在哭的時候，立即能使母親知道的收發報器「媽媽呼叫器」（30美元）等很多家庭自動化器具。同時，家庭自動化愛好者還可在市場上買到「自己動手（De It Yourself）用家庭自動化手冊」。在「新潮住宅項目」方面，因過於現代化而進展不大。雖然有20多家電子設備廠家簽訂了「新潮住宅系統」的許可合同，但「新潮住宅系統」所需的各種電子設備何時能出齊，目前還是未知數。
　　（2）中國特色的住宅科技含量指
　　1）大開間靈活分割空間。住宅的使用對象是不同層次的人群。他們的職業、經濟收入、文化程度、生活習慣、愛好、年齡結構各不相同。隨著結婚、生育、衰老、死亡的生命循環，家庭組成也有各自不同變化，社會形態的發展變化也會對住宅的使用產生影響，大開間及靈活分割的空間，有利於滿足多層次人們的需求及變化，採用大跨度的預應力疊合板，為住戶創造了靈活分割空間的可能性。或廚、衛空間固定，其他空間自由分割、組合；或將廚、衛進行定位，而形的大小可以有所變化，形成全方位的組合。多層及高層住宅中框架形式或框架異型柱形式也為大開間組合創造了條件。
　　2）新型牆體材料。使用新型牆體替代粘土實心磚是我國房屋建設的基本國策之一。粘土空心磚、混凝土空心砌塊、粉煤灰免燒磚。硅酸鹽砌塊等在住宅牆體中正在逐年推廣。
　　3）推廣節能住宅和新型防水材料。住宅的圍護結構應有目的和針對性地選擇熱工性能好的新型牆體。在南方地區，粘土空心磚是較合適的。北方寒冷地區則需要採用復合牆體，在外牆中間或外牆內側，選用熱工性能良好的牆體材料。例如在外牆內側或夾心處放置岩棉板、聚苯乙烯泡沫材料、聚氨酯發泡材料等，也可在外牆內側採用水泥膨脹珍珠巖砂漿等。
　　4）廚、衛是加大科技含量的關鍵部位。廚房、衛生間是住宅的心臟，是提高居住質量的關鍵。廚、衛空間應進行一體化設計，按照人體工學的原理及操作程序，合理佈置洗池、操作台、煤氣灶的位置，留出放置微波爐、電飯堡、消毒櫃、洗碗機、電冰箱的空間。解決好廢氣的排放，採用高壓式子母共用煙道，結合使用煤氣、天燃氣熱水器與子母煙道共用排氣孔，選用優良高效的脫排油煙機和煤氣灶具。可根據平面佈局要求設計餐廚式廚房及半開敞式廚房，採用高中低櫃組合廚具。在衛生間使用配套的衛生潔具，合理區分盥洗、洗浴、便溺、洗滌空間。採用高效的取暖設備，如紅外線取暖器。
　　5）電氣、電子技術的應用。隨著家用電器的日益普及，家庭用電量劇增，加大導線截面和電表容量首當其衝。其次是合理布線。採用照明、空調、多線路及有線電視、電話、信息網綜合布線，使住戶可上INTERNET網，既有可視電話功能，又具備圖文信息雙向傳輸功能。住戶達到足不出戶，便可在家辦公，又能購物、接收教育信息等。再者是實現智能化，可實現自動恆溫恆濕的空調系統、家庭烹調自動控制系統、節電節能的自控系統，以及在樓梯及走廊中採用紅外感應節能開關等。
　　6）安全防範系統及預留安裝空調機孔位。提高住宅安全防範是科技含量的重要方面，性能優良的住戶防盜門和單元電子防盜門為廣大住戶所歡迎。還有樓宇對講可視系統、以組團或小區為組群的防盜報警系統，以及緊急求救系統及煤氣的防洩漏報警等。
　　力坡屋面造型與外牆彩色裝飾。形形色色的坡屋頂住宅的出現，對克服住宅千篇一律的現象起到了積極的作用。坡屋面形式多樣，有單坡、雙坡、長短坡、高低坡、硬山、懸山、歇山、四坡等，不僅造型豐富，而且利於解決屋面防水、防滲、隔熱、保溫，又能增加較多的使用空間。新型瓦材的鋪設，例如英紅瓦、華美瓦等彩色水泥瓦，不僅提高了粘土瓦的防滲耐久性能，而且色澤亮，色彩豐富。形式也有威尼斯式、羅馬式、『它」形式等，可以多種選擇，使人賞心悅目。
　　8）配套設施。提高住宅的科技含量，不僅用於住宅內部，而且還在於戶外環境及設施的完善。為淨化空間，電纜及各種管線人地；為節省空間，採用體量小的干式變壓器，建地埋式污水處理系統，變頻式增壓系統、中水用水系統等設置。在綠化品種上培植和引進適合我國氣候條件的草皮植被，使小區能保持長年常綠，充滿生機。

　　　　　　　　　　　　　　 4.3　住宅節能

　　建築是耗能大戶，不僅生產建材要耗能，更大量地是每年經常性地使用能耗，隨著生活水平的不斷提高，對居住條件舒適性的要求也越來越高，必然帶來能耗更大的增加。我國目前房屋單位面積的采暖能耗是同等條件下發達國家的3倍，能耗較高的原因，除了我國能源利用效益較低以外，主要是因為建築外圍護結構的保溫性能較差。這不僅會長期大量地浪費珍貴的能源，而且還要造成嚴重的環境污染。惡化了的環境反過來使資源質量變劣，生產能力降低，從而形成資源環境雙向惡性循環。顯而易見，建築節能是緩解我國能源緊缺矛盾，改善人民生活工作條件，減輕環境污染，促進經濟持續發展的一項最直接、最有效的根本措施。住宅小區節能設計是在建設住宅小區時，從可行性分析、規劃建築設計、營建到管理使用過程中，樹立可持續發展觀，綜合運用環保和節能技術，充分利用太陽能、風能等自然能源，減少對不同再生資源的消耗，提高能源利用率，並且增加居民生活的舒適度，提高居住環境質量。
　　1）住宅規劃設計與節能途徑
　　在住宅小區規劃設計中，組團的方位、間距、高低及道路佈局、綠化分佈、建築體型等因素都關係到居住環境中的氣候、日照和通風，影響到環境能耗。因此，住宅規劃節能設計要適應當地氣候和地理條件，充分利用太陽能和風能等再生能源，減少采暖和機械通風等能耗，合理解決住宅密度與太陽輻射之間的矛盾。
　　從小區中住宅間距、密度和南牆輻射面積之間關係，可以得出在一般情況下，如果住宅南牆在冬至日不受遮擋，錯排行列式住宅密度不大於南北向行列式住宅密度。但在密度較高，南牆遮擋較多時，錯排行列式的住宅南牆增加輻射面積。從體型來看，條狀住宅的組團，在住宅南牆不受遮擋時，最大密度比點狀住宅的組團要高，但點狀住宅可利用方位角日照，其組團密度在六層以上可大於相對應的條狀住宅組團。
　　提高節能住宅區密度的途徑有：第一，可適量縮短南牆日照時間，將日照時間限定在10∼14點，此時間段太陽輻射量佔全天的80％，可縮短住宅間距；第二，改冬至日作為計算日期，可保證最冷日獲得足夠日照；第三，合理減少集熱面接受的太陽輻射量。依據當地氣候條件，燃料供應或某一特定日期接受到太陽輻射量作為指標，確定住宅最小間距；第四，降低單體建築層高和採用北退台處理，提高住宅密度；第五，集中合理佈置公建，利用其他用地空間作為住宅間距用地。利用地形特點，充分佈置綠地、水面、道路和建築小品，採用圍合式院落，利用自然通風，改善組團內的微氣候。
　　（2）住宅建築設計與節能途徑
　　在住宅建築設計中，住宅體量、體型、平面佈置、外牆等圍護結構和構件等都影響到建築節能。節能型住宅體量宜不小於3000—4000平方米，依據進深和層數不同，可使單位面積的傳熱耗指標降低3％∼30％。在加大進深和增加層數時，由於體量的增大從而導致節能效果顯著。由於體型與獲得日輻射量有關，要獲得體型最佳值，必須按照冬季獲得日輻射量最多且多圍護結構耗熱量最少的原則來確定。平面佈局影響到住宅內部功能的分區、室內環境舒適度與熱耗失量等，按照對熱環境的不同需要而合理分區設計，提高室內熱環境質量。此外，在需要較高溫度的起居空間與較低溫度的室外空間之間設置溫度阻尼區，減少區室的滲透熱損失。
　　圍護結構包括外牆、門窗和屋面等，其耗熱量占建築采暖熱耗的1／3以上，其保溫與隔熱性能尤為重要。外牆的保溫設計要依據不同氣候、不同朝向，選擇不同的保溫熱阻值。屋面保溫取值應根據不同氣候區的節能率靈敏度，以臨界值為限，作為最有效的節能值。門窗是傳熱耗失較大的構件，適當增加南面窗牆比和減少北面窗牆比，並設置保溫裝置。此外，南陽台和迴廊對窗和牆獲得輻射熱影響最大，應適當減少南陽台懸挑長度，多設置東西陽台。事實上，節能與牆改密切相關，以下介紹北京北潞園小區牆改與節能設計。
　　進行「牆改」，告別粘土磚，保留養活著全民族的耕地。一這已是建築業盡人皆知的大事、要事，但這同時也是一個難以立即奏效的目標。難點首先在於數千年沉積的觀念和熟練的技能法，另外還需.要較大的財力和科技投入，最終必須落實在項目的不斷建造實踐上。對此，使人想起電燈替代蠟燭的過程。因為價格、生產、使用的投入和技術難度的差異，電燈也未能立即代替蠟燭和油燈的全部市場，然而電燈終於成為人類的主要照明手段，而且在不斷改進，直至將來被更新的照明手段頂替。戲劇性的變化是，如今只有在生日蛋糕和講究的晚餐桌上，才以燭光標誌高檔次的享受。同樣，在大量的建築上告別了粘土實心磚後，精心燒製的實心粘土磚也會成為高貴的裝修性的建築材料。只是今天加大牆改力度，盡快提供並完善新的牆體結構，這需要政府、建材、科研、設計、施工、建設單位的共同努力，新牆體結構才能應時而生，應運而存。正在建設的北潞園居住區的北潞春小區有幸趕上了這個好機遇。
　　北潞園地處房山區良鄉衛星城。實心粘土磚的生產與利用有很深的根基。「秦磚」之於房山不僅歷史悠久而且近代的生產規模發展也很驚人。近年來，房山區的實心粘土磚年產量一直占北京全市產量一半以上。現在，年產數十億塊磚的房山區挺身而出，作出在北潞園的建設中告別粘土磚，為新牆體結構提供實踐、研究、展示的舞台，其勇氣與決心令人振奮、鼓舞。作為設計者，我們由此也熱情、認真。冷靜而且執著地對待選擇結構體系，學習並分析相關法規和設計文件，改進節點構造，累積技術數據，一步步地面對許多料所不及的難點，探求真知並投入實施。
　　北潞園居住區用地近1平方公里，包括5個居住小區和一個濱河小公園。目前建設的是首期起步將在1999年建成的北潞春小區。小區用地14－46公頃，地上部分建築面積近17萬平方米，居住約1500戶居民。小區內共有35棟建築，以住宅樓為主，其中12棟為9層塔式住宅，其餘均為5∼6層的板式建築。這是以經濟適用房為主體的居住小區。整個北潞園居住區都是綠色生態居住區。在空氣潔淨度，污水處理再利用於綠化、市政，垃圾自行無害銷納處理，交通噪聲與生活噪聲的隔噪、減噪，綠地環境設置，節能和再生能源利用等六個方面進行全方位環保型建設，節能是其中的重要方面之一，牆改是投入了巨大努力的項目。對北潞春小區的牆體結構的探索工作，其原則及主要作法如下：
　　1）真正告別實心粘土磚，不作表面文章。設計者的設計不停留在圖紙和計算書上，而是主動介入策劃、選材、施工、經濟比較等各個方面。當代的技術進步有賴於綜合地看問題、，不放鬆各個邊緣環節，全面地處理並解決問題。「專業邊緣」往往是成敗的癥結之所在。在管理上要責任分明，在研究和探索過程中，「多管閒事」也是需要的。
　　2）建築質量要向用戶負責，採用的新結構體系必須技術可靠，理論及實驗有依據，其建材產品具備一定規模並有較穩定的供應能力。謹防曇花一現的技術和產品。
　　3）多種結構並行，多角度比較。
　　「哪種新牆體結構最好？」這是人們常常向我們提出的問題。實踐給出的回答是：只有不好，沒有「最好」。有許多結構體繫在實踐中由於「不好」被淘汰 而有生命力的每一種結構都有其突出的長處，也必然有其各自的短處。不同的使用需要、不同的層數、不同的空間尺度、不同的建築環境、不同的施工條件、不同的物業管理水平。不同的財力投入，需要許許多多不同的結構體系。北潞春小區立足於一般標準大眾住宅，是經濟適用型住宅，售價甚低；也是建設部的試點小區，要求較嚴；同時又是全方位的環保綠色生態小區，科技含量很高。這是我們未來將面對的較普遍的小區模式，在這相同的建設環境下，比較多種結構體系的長短，可以得到比較客觀的能包容多種體系的評估。

　　　　　　　　　　　　　 4.4　老年住宅設計

　　1999年是國際老人年，我國人口老齡化程度日趨嚴重，老齡人口高齡化趨勢也日漸突出。據預測，到2000年，我國60歲以上的老年人口將達到1.29億人，在總人口中的比例將突破10％，達到10.15％，如果按照聯合國的劃分標準，我國這時將變成老年型人口的國家，進入老齡化社會。就上海而言，到1998年底，60歲以上的老人已達235.6萬，占總人口數的18%，其中80歲以上的高齡老人為26.6萬，占老年人口的11.3％。在城市，過去的「四世同堂」、「三代之家』早已被「小家庭」代替，金字塔型的家庭結構將成為社會的主流，也就是說，將來一個年輕人可能要面臨4∼8個老人的養老重任，負擔何其重也。但問題的日趨嚴重，並未引起社會的足夠重視。對此本節只從住宅及建築設計人手作些思考及介紹。
　　西方社會學家預言，「壽命的延長與經濟的富裕將會帶來一個餘暇時代」。這意味著大部分老年人退休後，迫切需要向他們提供相應的住宅及文化娛樂設施。
　　（1）國外老年人住宅設計動態
　　1）日本
　　住宅設計的基本觀點：
　　１要瞭解老年人的生活目標，在住宅設計時，要使老年人能夠實現這些目標。
　　２要瞭解老年人的日常生活（生活習慣，動作和所需時間等），為在住宅各類空間設計時作為參考；
　　３掌握老年人的身體功能（步行、需輪椅等移動功能；視功能；對於生活不能自理的老年人，設計時需輔助空間）；
　　４要瞭解家族關係（老年人的家庭構成有：三代同居；老年人夫婦或與未婚的兒女同居；老人單身）；
　　５要瞭解經濟狀態（無論新建還是改建，都需要預先瞭解費用負擔人的經濟能力）。
　　設計中需要考慮的幾個共性問題：
　　１住宅的功能要好。對於使用輪椅的老年人住宅來說，需要確保輪椅的通行寬度和轉向空間；排除地板的高低差；傢具、器具。設備需要設置在便於操作的位置。
　　２確保安全。地面要採用防滑材料；排除高低差；根據需要設置扶手；在色彩、照明上要能夠喚起注意力；在使用傢具、器具、設備時，即使操作錯誤也能夠保證安全；在地震、火災等緊急情況時，能夠保證安全和避難。
　　３保持衛生。一般來說，老年人在室內停留時間較長，因此需要特別考慮日照、通風、采光。換氣等問題。
　　４對於老年人也要在確保私密性的同時（在與孩子夫婦共同生活時），不使他們產生孤獨感。
　　５在設計時，要考慮到使住宅的維修、管理費用盡可能低。
　　５對於與兒女夫婦同居的住宅要重視家族關係，在設計前要與業主很好商量，大門、起居室、廚房。廁所、浴室中，那些空間需要專用。
　　2）美國
　　美國老年人住宅大致可分為以下幾種：
　　１健康老年人住宅：專供身體健康、生活自理的老年人居住，同時提供最簡單的家務服務。例如，一天一次飲食服務，一周換一次床單和打掃一次衛生等。
　　２多戶老年人住宅：由政府出資建設的住宅，同時為老年人提供必要的家務與護理服務。
　　３無醫療設施的老年人住宅：一種專供身體略為衰弱的老年人居住的住宅。除醫療之外，每天都要向老年人提供一日三餐，家務勞動以及穿衣、洗澡等24小時護理服務。
　　４可調換居住的老年人住宅小區。這是一種綜合性的老年人住宅小區，可保證進住者終身在小區裡居住。包括有健康老年人住宅，無醫療設施的老年人住宅以及特別看護養老院等，老年人在小區內可以調換居住。另外還有一種住宅，叫作綜合老年人住宅小區，是由數千戶老年人住宅和大規模體育設施、文化娛樂設施構成的住宅小區。
　　3）英國
　　具有代表性的是老年人公寓住宅。老年人公寓住宅可分為以下幾種類型：
　　１對於可以獨立生活的老年人，提供內部無障礙設計的老年人住宅。
　　２同上述１的住宅一樣，在住宅裡增設了常駐的特別管理人員，通過緊急聯絡用的通訊系統，把特別管理人員和各老年人住戶聯繫起來，管理人員不僅要應付住戶老年人的突發事件，同時對老年人發生的某些問題，負責與有關單位進行聯繫或進行調節。
　　３在上述２的住宅和服務的基礎上，最少每天再提供一次飲食服務，服務對像擴大到了身體衰弱、行動不便的老年人。
　　4）瑞典
　　具有代表性的瑞典老年人住宅叫服務住宅，目的是為老年人統一提供住宅和服務，這種住宅多數都是位於各方面都比較方便的地方，同時又有一般市民常用的公共設施，如食堂、咖啡館、圖書館、幼兒園、學校等等。服務住宅的每個住戶都是獨立的，必要時可以任意選擇提供生活服務的項目。這樣的生活服務點，一般就設在服務住宅裡，不僅是住在服務住宅裡的老年人利用方便，同時食堂等附屬設施裡的工作人員也可以隨便利用。這樣的服務住宅，一般規模在40—70戶左右。
　　5）丹麥
　　丹麥為老年人提供居住和福利的基本政策有三個概念，即「居住連續性」、「自行決定」、「充分發揮自立能力」，這叫「老年福利三原則」。這種概念是80年代初建立起來的，同時撤銷了多年延續下來的養老金享用者住宅、附設服務的老年人住宅、養老院等老年人的居住設施。（老年人住宅法）首先對住戶標準作了規定，老年人住宅同普通住宅一樣，設有廚房、浴室、衛生間，而且住宅內部必須是無障礙設計，住宅的規模以15—25戶為宜。在設計方案時，必須保證平均每個住戶面積67平方米，而且必須設有24小時緊急通訊聯絡裝置，對於住宅的公用部分，要保證室內外移動方便的通道和設備，必要時應設有娛樂室等公用房間。
　　6）德國
　　德國老年人集中居住設施，可分為兩種體系，一是住宅政策裡的社會住宅體系；另一個是福利政策裡的養老院體系。社會住宅的老年人住宅，內部採用一定的無障礙設計，對房租採取補貼等措施。但是，與提供生活援助的服務，原則上是分開處理。在德國，雖然說提供生活援助的服務是由州負責處理，但在實際上真正起到最大作用的是民間福利團體的非盈利民間組織。例如德國紅十字會、勞動者福利團體等組織，這樣的民間組織接受公共委託之後，為老年人住宅提供福利服務。因此，社會住宅中的老年人住宅房產主，就要與這些民間福利團體簽訂提供服務的合同，該合同將成為房產主獲得建設資金貸款的融資條件。另外，在養老院的體系當中，有一種叫住宅型養老院。這是以能夠生活自理的老年人為居住對象，居室內設有廚房、浴室。衛生間等，是一種接近住宅形式的養老院。另外，包括住宅型養老院在內，在規劃設計上，最好把各種養老院和社會住宅中的老年人住宅建設在一起，以便在設置服務網點和急救站時，使兩者能夠相互照顧。
　　7）法國
　　法國的老年人住宅同德國一樣，也是屬於社會住宅裡面的一個體系，建築形式是多戶住宅，專門供能夠獨立生活的健康老年人居住，每個住戶都是獨立的，完全保證每個住戶的隱私性。必要時，還可增設食堂或娛樂室等公共設施。關於提供生活服務問題，原則上同住宅供應分開，一般採取區域福利服務。對於老弱的老年人，有一種叫作MAPAD的老年人住宅，是把住宅和服務項目組合在一起的住宅。法國也有養老院體系，但MAPAD是介於住宅型養老院和一般養老院之間的老年人住宅。此外，在法國還有使用權方式的老年人住宅和民間企業出售方式的老年人住宅。法國的老年人住宅是多種形式同時並存。
　　（2）《老年人居住建築設計導則》
　　《老年人居住建築設計導則》，是國家科技部、建設部「2000年小康型城鄉住宅科技產業工稷』分項子專題（老年人住宅與相應設施研究》的組成部分，已於1999年2月10日經建設部科技司專家通過驗收。根據國家質量技術監督局質技監局標發[1998]181號文，「關於印發《國家標準化指導性技術文件管理規定》的通知」精神，擬將《導則》申報為GB/Z國家標準化指導性技術文件系列。總則中強調：
　　

　　1）編製目的：本設計導則是為適應社會人口結構老齡化，保障老年人對居住建築「安全、自立、健康、適用」的基本要求而制定的。為老年居住建築的開發、建設、管理和使用提供依據和參考。
　　2）適用範圍：本導則適用於專為老年人設計及其使用的老年人居住建築，包括老年人住宅、托老所、老年人公寓、養老院、安懷院等的建築設計和相關的公共設施、室外場地的建築規劃設計。
　　3）基本方針：貫徹《老年人權益保障法》的精神，為老年人提供良好的居住環境，以便「老有所居、老有所為、老有所養、老有所醫、老有所樂」。老年人居住建築設計應幫助老年人提高自立自理能力，為老年人發揮余熱提供方便條件。
　　老年人定義：
　　1）老年人：按國際通用標準，一般將年滿60歲及以上的人稱為老年人（表2）。
　　2）老年人年齡段：為便於研究，根據老年人生理和心理狀況，以及我國老年人的現狀特點，本導則將老年人分為四個年齡段：健康活躍期（60∼64歲）；自立自理期（65—74歲）；行動緩慢期（75—84歲）；照顧護理期（85歲以上）。設計通則：
　　1）自立性：１老年人居住建築設計應以提高老年人自立、自理能力，延長健康期，推遲護理期為目標。２老年人使用的設備設施應符合老年人生理和心理的特點，其服務方式以便於老年人自己使用為原則。３空間佈局以有利於提高老年人自信心，增進老年人機體活動願望和更長久保持獨立生活的能力為原則。
　　2）可變性：１老年人居住建築設計，應考慮滿足居民進入老年後各年齡段的基本生活需求。利用潛伏設計原理使老年人居住建築具有可改造性和加設相應設施的可能性，滿足老年人隨著年齡增長而要求居住建築功能變更的需求。２家庭供養型老年人居住建築還宜為其所經歷的幾個關鍵期（退休、重病、喪偶、子女結婚同住、子女結婚分住、孫輩出生等）的特殊要求而提供方便、經濟的可改造性。
　　3）選擇性：老年人居住建築的設計，應在保證老年人對居住的安全、自立和使用方便的前提下，針對居住對像不同，平面佈局、設備、材料應有適當的選擇性。
　　4）安全性：老年人居住建築以及老年人使用的社區公共建築、配套商業、文化娛樂、醫療健康等設施的設計，應確保老年人使用安全，有條件的還應設置老年人專用空間、構造、設備和設施。
　　5）健康性：１老年人居住建築在設計前應作居住實態調查，以便充分掌握老年人生理和心理變化的特點。３老年人居住建築的空間、結構、設備設施設計應能滿足老年人生理、心理機能衰退的特點，保障其健康使用。３老年人居住建築、各功能空間和設備設施的設計應注意細部，以老年人人體尺度為基礎，考慮使用輪椅和護理的尺度。
　　6）適用性：１老年人居住建築、各功能空間及設備設施的設計應避免造成其他人的使用不便。家庭供養型老年人居住建築應考慮為子女和護理者提供方便。２為年齡段明確的老年人設計時，應有相應的分級措施，以便為該年齡段老人提供更為適用的服務。
　　（3）人居環境設計
　　如上所述，目前我國60歲以上老人已達1.03億，佔全國人口總數的8.8％，並正以3%的速度遞增，預計到2000年將達1.3億，老齡人口比例將超過12％，即超過聯合國規定的老齡社會界限，從而正式進入老齡化國家行列。同老年人一樣，我國殘疾人數量也相當多，到目前為止，已有殘疾人6000萬，佔人口總數的5％，每年的增長量為100萬。同時，老年人或早或晚會發生行動、視覺、聽覺等方面的障礙或患上其他老年性疾病，需要借助枴杖、輪椅或他人照護，從而變成「殘疾」人。這樣，在我國目前的總人口中，老人、殘疾人所佔比例已超過10％，並呈加快增長的趨勢。因此，關心老人和殘疾人將是下個世紀的主要社會課題之一。聯合國規定每年的10月1日為國際老人日，我國政府規定每年5月中旬的第一個星期日為助殘日。
　　在我國，人們絕大部分時間是在家庭中度過的，「家」成了美好。溫馨的代名詞，到了老年或身患殘疾時，也希望能繼續住在自己熟悉的家庭環境中，過正常的親情生活。但是，隨著城市家庭結構小型化，傳統的居住環境發生了改變，體現人性關懷的住宅設計，應該是能適應家庭人口、年齡結構及健康狀況變化，在家庭關係得以維繫的基礎上，能根據老人或殘疾人的特殊要求，調整或改變住宅空間的佈局、大小和功能，實現無障礙居住。同時也可實現《中國21世紀議程》所提出的「向所有人提供適當的住宅」的要求。
　　1）住宅應選擇在底層或低層（1∼3層）
　　隨著經濟的發展、人口的膨脹，我國城市用地日益緊張，住宅建設一般為多層或高層。為方便老人、殘疾人的生活，應選擇多層或高層住宅的底層或1—3層接無障礙原理設置老人或殘疾人家庭住宅，層間聯繫應設置電梯、樓梯或適合輪椅行進的坡道。選擇底層或低層作為老人及殘疾人住宅增加了老人及殘疾人接觸社會、接觸自然的機會，有助於他們的身心健康。設計時，應採取圍合空間區域等手段盡量減少外界對底層的視聽干擾。
　　2）室內環境無障礙設計
　　１門淨寬不得小於800毫米，不應設門檻或門檻做成斜坡。３窗的高度不宜高於600毫米，不致遮擋輪椅上的老人或殘疾人的視線，為擴大視野，宜做成凸窗。３地（樓）面應消除高差，採用防滑材料鋪地。４廚房內傢具櫃門離地距離應在400∼1800毫米範圍內，以便於取放物體，操作台下應設容膝空間。５衛生間洗臉台離地距離應在780∼800毫米內，其下應有容膝空間。浴缸上沿、馬桶離地距離應在450毫米左右，以方便老人坐用。浴缸、馬桶旁的適當位置應設置扶手。５陽台是老人或殘疾人與外界接觸的場所，其朝向應該向南，以便於陽光照射。進深應大於1400毫米，以便於輪椅回轉。在保證安全的前提下，欄杆高度也應控制在600毫米以下，以致不遮擋視線。１電源開關及插座的高度宜在700—1100毫米之間，插頭宜有保護措施，並且容易插進和撥出。３臥室應設計有方便老人或殘疾人進行家庭醫療保健、家庭救護的管線，如水管等。
　　3）交往空間設計
　　老人、殘疾人由於空閒時間較多，因而害怕孤獨，需要精神上的慰藉，設計時應給他們創造良好的鄰里交往場所，其空間尺度不宜過大，但應具有領域感和安全感。對於住在樓層上的老人或殘疾人，應充分利用室外平台、過道，或將樓梯間休息平台進行處理。對於底層，則可在靠近住宅單元人口的綠地處，佈置一些富有休閒意義的桌椅，可提供給老人或殘疾人一個怡人的交往場所。
　　

　　4）庭院設施
　　小區庭院是老人、殘疾人接觸自然、參加社會交往、進行各種餘暇活動的場所。其設計應根據環境心理學原理，體現老人、殘疾人的生理、心理特點和行為需求，使他們樂於停留其中，並感受到生活的情趣。如亭、台、水景、雕塑、綠地等的設計應符合老人及殘疾人的審美情趣，空間設施的尺度應親切宜人，體現設計的人性化，空間形象應簡潔明快，體現時代美感的同時繼承傳統文化，使老人、殘疾人在此觀賞、遊覽時能產生回歸感。在庭院或綠地的局部設自然的屏障或遮擋視線的樹木，配以桌椅、燈具等，可為老人或殘疾人提供一個具有私密、隱蔽、防衛特徵的用來休息、交談的安靜場所。開闊平坦。無障礙物的綠地則為老人或殘疾人行進、散步、晨練提供了場所。
　　聯合國《維也納老齡問題國際行動計劃》明確指出：「切不可認為住房和環境僅僅是容身之地，除物質部分外，心理和社會意義也應予以重視。」適於我國老人及殘疾人的居住環境應是架構在家庭與社會基礎上的內部環境（住宅）與外部環境的統一。老人或殘疾人與其家庭可分可合的住宅。人性化的內外部環境和以老人、殘疾人為中心的公共服務設施，共同構成了新時代條件下的家庭養老、養殘模式。在這種從國情出發，以傳統的家庭為基礎，以社會服務設施為補充的模式裡，老人、殘疾人和自己的家人及其他正常人住在一起，從而使他們感覺到正常人的自尊，而在那種老人、殘疾人集中居住的環境裡，部分老人或殘疾人可能有一種被社會拋棄的感覺。因此，這種模式能更好地體現對老人與殘疾人的人性化關懷，更好地提高他們的生存質量，實現老人、殘疾人有所養、有所醫、有所學、有所樂的目標。同時，這種良好的人居環境也可為迎接21世紀的各種挑戰提供一個堅強的物質基礎。以下再分析一下老年設施問題：
　　1）分類。目前，我國城市老年設施根據其人住對像、自理程度。服務方式、私密性以及功能組成等，可大致分為以下幾類，見表3。
　　2）設施規模。對於老年設施的規模，可以從以下幾方面加以考慮：一是根據居住區實際老人數的一定比例加以分析，一般以居住區老年總人口的10％∼30％作為人住數，按人均面積10∼35平方米，確定相應建設規模；二是管理及服務方面的配套，一定規模的老年設施，需要相應規模的管理及社會服務，因此，在確定老年設施規模時，應以此為依據；三是經濟效益，應根據實際調整以及有關資料作仔細分析研究，並進而確定分層次相適宜的建設規模，應使此規模既便於靈活管理，又具有較好的經濟效益。
　　3）選址。老年設施的選址，應就近布點，使其既有利於老年人的日常生活，又便於參與社會交往活動。隨著老年居民生活領域的縮小，居住區生活的重要性便逐漸增大，而老人對其依賴性也隨之增強。因此，安靜的環境、開闊的場所、良好的朝向以及便利的交通等，就成為老年設施選址所應考慮的關鍵問題。
　　4）設計的可適應性。老年設施在建設初期，由於經濟條件等原因，往往質量、標準偏低。隨著社會經濟的不斷發展，老年人對居住質量的要求必將有所提高，而老年設施一旦建成，則使用期一般在50年以上。這就產生了建築模式與居住模式的矛盾。因此，在老年設施建設中，應充分考慮其發展的可能性，多建一些適應性與可變性較大的老年設施，以便在將來發展變化為檔次標準較高的老年設施。
　　5）在居住區規劃中應把老年設施作為不可缺少的組成部分，應根據不同規模、不同服務對像分別設置。老年設施的佈置應考慮適宜的空間環境，避兔喧鬧干擾，但又應交通方便。基地應有足夠的面積，以滿足老年人開展戶外靜止性與運動性的各種活動的需求。

　　　　　　　　　　　　　 4.5　住宅性能評定

　　1999年1月建設部葉如棠副部長在住宅設計研討會上指出，各級設計管理部門要加強住宅設計管理，切實保障住宅設計水平和質量的提高。為此，當前和今後一個時期應著重抓好以下三方面工作：1）建立激勵機制，推陳出新，完成設計方案優化競選。目前，住宅設計和建設存在的主要問題是：小區規劃設計水平不高；綠化率和環境標準較低；公共設施不配套；對居民現代生活需求缺乏調研；對住宅與住區的可持續發展問題重視不夠；住宅單體設計深度不夠，住宅功能偏少，對舒適性、靈活性考慮不多；廚衛設施不配套；科技含量不高；規劃設計忽視物業管理因素等等。2）建立健全質量監督體系，保證住宅設計質量。住宅工程設計質量問題表現在住宅功能、安全、經濟、設計深度等方面，當前重點是解決危及安全的問題。3）從設計人手推進科技成果轉化，促進住宅產業化發展。住宅設計和管理應認真總結。借鑒成功經驗，通過開發、引進、推廣成熟適用的新技術、新材料，採用新型結構體系、廚衛體系、設備體系及智能化系統，提高住宅科技含量和物業管理水平，為發展住宅產業現代化創造條件。
　　1999年4月29日建設部印發《商品住宅性能認定管理辦法》的通知。辦法中指出：商品住宅性能根據住宅的適用性能、安全性能。耐久性能、環境性能和經濟性能劃分等級，按照商品住宅性能評定方法和標準由低至高依次劃分為「1A（A）」、「2A（AA）、「3A（AAA）」三級。其認定的五大性能是：
　　商品住宅的適用性能主要包括下列內容：
　　1）平面與空間佈置；
　　2）設備、設施的配置與性能；
　　3）住宅的可改造性；
　　4）保溫隔熱與建築節能；
　　5）隔音與隔振；
　　6）采光與照明；
　　7）通風換氣。
　　商品住宅的安全性能主要包括下列內容：
　　1）建築結構安全；
　　2）建築防火安全；
　　3）燃氣、電氣設施安全；
　　4）日常安全與防範措施；
　　5）室內空氣和供水有毒有害物質的危害性。
　　商品住宅的耐久性能主要包括下列內容：
　　l）結構耐久性；
　　2）防水性能；
　　3）設備、設施防腐性能；
　　4）設備耐久性。
　　商品住宅的環境性能主要包括下列內容：
　　1）用地的合理性；
　　2）室外環境；
　　3）水資源的合理利用；
　　4）生活垃圾的收集和運送。
　　商品住宅的經濟性能主要包括下列內容：
　　l）住宅的性能成正比；
　　2）住宅日常運行耗能指數。
　　住宅性能認定在發達國家開展較早，如法國、日本等國已經形成了完整的認定體系，並作為法律內容納入房地產與住宅市場的運作。雖然各國的發展水平不盡相同，但都反映了各國的經濟發展特點與人民生活習慣。以下簡單介紹幾個國家的住宅性能認定制度：
　　（1）法國
　　法國住房部通過構造體系評選與建築產品審定兩個方面來實現提高住宅性能質量。
　　1）評選構造體系。住房部委託建築科技中心（CSTB）組建由工程師、建築師和經濟師三方面人員組成的評審委員會，對構造體系進行審批。到1981年，全國已選出25種構造體系。在選出的構造體系中，除少部分是木結構和鋼結構外，絕大部分是混凝土預制體系。
　　2）審定建築產品。建築產品審定制度於1948年建立，審定機構是CSTB，審定的內容有三個方面，即安全性、可居住性及耐久性。1971年，技術意見書取代了行政命令色彩濃厚的審定制度。
　　（2）日本
　　日本1968年第一次提出「住宅產業」，並認為住宅有必要進行工業化大生產，住宅產業是繼汽車、家電行業之後的一個主導產業。為保證工業化大生產的住宅質量，建立了一整套全面完善的工業化住宅性能認定制度。1974年日本建設大臣指定「日本建築中心」為工業化住宅性能認定的管理機構，根據法令對工業化住宅性能進行技術評定和認定。
　　工業化住宅性能認定的基本內容，包括三個方面，即安全性、居住性、耐久性。其中，除結構承載能力和耐久性必須滿足標準規範要求外，還將住宅的屋面、牆、內牆等各項防火性能、保溫隔熱、隔音、采光、節能等各項指標定量化，並提出了工業化住宅性能的測定方法和住宅性能等級的標準，工業化住宅性能評定、認定的程序。
　　（3）美國
　　1998年，美國環保局（EPA）與美國能源部（DOZ）設立建築節能之星標識授予制度，其方法是將新建和既有建築經過測試其節能效果之後，根據測試結果確定其節能等級，並授予標識，以鼓勵業主建造節約能源的建築。整個測評過程由一個工具軟件完成，申請節能之星標識的建築業主，需按測評軟件的要求填寫各項參數，並通過有關測試，測試結果按100分計，75分以上的建築授予節能之星標識，並將該標識鑲貼在建築物上。
　　（4）加拿大
　　1988年，加拿大國家研究委員會成立加拿大建築材料中心（CCMC），為國家評估服務機構。對現行標準中未包括的新型建築材料、產品、建築體系進行評估，以促進企業不斷更新產品和採用先進技術。CCMC對產品的評估是作為標準要求的補充。
　　（5）澳大利亞
　　1986年，澳大利亞試行住宅節能定級計劃，把住宅節能狀況分為從0—5的六個星級。為執行節能計劃，修訂了建築規範並規定低於四星級的新建住宅不准投放市場。澳大利亞採用軟件來模擬並評估住宅中建築材料、設計和性能等影響節能的因素，根據模擬情況，給住宅打一個分數並把分數轉化為星級。
　　住宅性能認定，系指將住宅作為消費的最終產品，以其安全性能、適用性能、耐久性能、環境性能和經濟性能等作為評定內容，採用一定的評定方法和技術指標體系，對住宅進行定性、定量綜合評定，劃分等級，給住宅的定位作出品質鑒定。具體地講就是，按照國務院建設行政主管部門發佈的住宅性能評定技術標準和統一規定的認定程序，經評定委員會進行技術審查和認定委員會確認，並獲得認定證書和認定標誌以證明該商品住宅的性能等級。住宅性能認定是對已竣工住宅作最後的全面驗收以外，還要評定諸如平面設計是否好用，住宅設備、設施配置是否良好，住宅選址是否合理，住宅室外環境如何等等。評價一個事物如何，有定量和定性兩種方法。定量評價能直觀地反映多和少、大與小、程度的深與淺；定性評價則比較抽像。住宅的安全性評定與人民群眾的利益息息相關，讓居民真正明白評定結論的含義並能根據評定結論作出選擇才是評定的最終目的，因此，定量的評定方法更具有實際意義。安全性的定量評定，我們認為應分以下幾個步驟來進行：
　　1）建立指標體系。收集影響住宅安全性的所有因素，通過層次分析法對這些因素進行歸納、分析、分解，建立住宅安全性指標體系。
　　2）指標的量化。根據指標在指標體系中的重要性，採用專家討論或居民問卷調查與專家討論相結合的方式，賦予每一個指標一個分值，形成指標量化體系。
　　3）建立評定標準。在指標體系當中，有一些指標是指體系必不可少的指標或否決性指標，沒有了這些指標或這些指標不能滿足有關規範和要求，指標體系也就失去了意義，即住宅沒有安全保證；另一些指標就沒有那麼重要，不過得到分值的高低能夠表明安全程度的高低。通過上述指標，制定出安全性合格的分數值標準，對被評價的住宅其分數值超過分數值標準即為合格，超出的分數越多，安全程度就越高；對被評價的住宅其分數值低於分數值標準就不合格。
　　任何一個社會，不論其文明程度如何都存在社會治安問題，儘管中國的刑事犯罪率較低，但也時有人室盜竊案件見諸於報端，保證居民財產安全是居民關心的事情之一；在生活當中，人從幼年到老年的生長過程會發生很多意外，如滑倒、被墜落物砸傷等，有些意外完全是偶然的，從設計與施工的角度做到防患於未然是防止偶然事件發生的必要前提，也是設計工作者和建設者的責任和義務。應考慮：
　　●防盜設施，防越措施；
　　●陽台、窗防墜落措施；
　　●外牆裝飾材料的牢固程度；
　　●樓梯、上人屋面防墜落措施；
　　●廚房、衛生間防滑措施。
　　消除小環境內的污染，給居民一個沒有污染的「綠洲」，這應該是住宅建設者追求的目標，能夠做到這一點將有助於商品住宅銷售和商品的健康發展。應考慮：
　　●防止供水設施的二次污染；
　　●對含有毒、有害揮發性物質的裝修材料的控制使用；
　　●排氣、通氣設施的設置；
　　●禁止使用放射性物質超標的裝飾材料；
　　●禁止使用鐳、釷、鉀比活度指標超標的建築材料產品。