「哈，水總來了。b111.net」陳明洛笑了一下，然後將楊吉兒介紹給水柔，「這位是我的師姐楊吉兒，省委桑書記的外孫女兒，這位是水柔，我的合作夥伴，公司負責人。」
「水總你好。」楊吉兒跟水柔握了手，仔細看了她兩眼，就發現眼前這位**生得一副好相貌，真可以說是禍國殃民級別的，比自己還要多了幾份成熟的嫵媚。
有這麼一個shu女在陳明洛身邊兒，而且還是合作夥伴的關係，楊吉兒的心裡面就開始有些懷疑起來，都說美少男是shu女的最愛，他們兩個之間會不會有點兒什麼特別的關係？
楊吉兒在這裡泛起了熊熊燃燒的八卦之魂，水柔也在那裡暗自打量楊吉兒，發現這位女孩子同陳明洛身邊的蕭瀟、柳輕眉是一個級數的美女，所不同的就是蕭瀟大氣淡定和藹，柳輕眉靈動天真輕靈，而這位楊吉兒似乎就狡黠了一些，一眼望過去就能夠感受到有些野蠻女友的氣息。
水柔心想，隨著陳明洛的年紀增加，他同社會接觸的層面也在增加，毫無疑問的，被他的特殊魅力所吸引的優秀女孩子也會變得越來越多，這倒真是一個問題。
剛才自己過來的時候，就發覺正在接受王鴻基培訓的售樓小姐們當中，很有幾個不時地掃一眼陳明洛，顯然是對他很有興趣。
假如她們知道陳明洛就是公司的大老闆的話，怕是主動獻身來借此上位的人也不在少數吧？
三個人走到水柔的辦公室，坐下之後，就有秘書過來端茶倒水。
隨便聊了兩句之後，陳明洛就問道，「水總，目前項目進行到哪一步了？」
「已經申報了項目成果，估計沒有多大問題，現在我們正在辦理正式正式項目投資計劃，以及大配套證明。」水柔對陳明洛說道，「不過賬面上的資金已經花的七七八八了。」
「資金不是問題。」陳明洛說了一句水柔現在最想聽到的話，大手一揮道，「不過要等幾天，我直接劃一個億過來，先頂著用。」
雖然說陳明洛的手中不缺錢，但是因為答應了白胖子要在股市裡面托幾天，所以最近半個月肯定是動不了，不過好在時間不長，水柔問明情況之後也很高興，畢竟不願意找銀行來運作資金的話，公司本身的資金壓力會比較大，但是現在陳明洛突然賺了大錢，那麼就沒有這方面的顧慮了。
楊吉兒看了公司的投資分析之後，覺得挺過癮的，也不由得有些技癢起來，「我入一股如何？」
「你要不怕給桑書記惹麻煩，入兩股都行。」陳明洛笑道。
一聽這話，楊吉兒頓時就洩氣了，「那還是算了，省得我再挨批評，其實我媽那一關就不好過。」
楊吉兒的母親桑青蓉也是副廳級的幹部，陽朔市主管文化工作的副市長，就是因為她的關係，也不可能讓楊吉兒肆意妄為，參與到具體的商業運作當中，尤其是在一些比較敏感的公司中佔有股份。
房地產開發公司的身份本來就比較敏感，牽扯到的資金流量也非常大，一旦出了什麼問題，這都不好交代的，尤其是會讓人想到利益輸送幾個字上去。
「其實吉兒的身份也是比較管用的，讓我們避免了不少麻煩。」水柔忽然對陳明洛和楊吉兒說道，「以前我們也沒有想到，房地產開發的內幕居然如此深厚，好在這一次有省市領導的公開支持，事情才好辦了一些，否則的話真的很難插足陽朔的房地產開發市場。」
水柔這麼說，也是頗有一些感慨的，想要做這一行兒，肯定得熟悉其中的內幕和操作辦法，但是只有當自己進去之後，才發現這裡面的真的是很黑。
「我有個同學，搞過類似的開發，之前我曾經向他咨詢過。」水柔對兩個人說道，「他以前曾經做個一個項目，所以熟知其中的流程，給我不少幫助。」
水柔那個同學的項目大小中等，首先第一步自然就是拿地。
當地的經濟狀況還行，平均年工資大概在一萬上下，當時買了三百畝地，總投標是六百萬左右，計劃建築面積四萬五千平米。
那位同學自己沒有那麼多資金，是幾個朋友湊起來的，他自己佔了兩成的股份，當地拿下來之後，其實手裡面基本沒什麼錢了。
事實上除了一些大開發商之外，小開發商們至少有百分之八十都是這個樣子。
售樓部在圍牆修起的時候，就開始賣房了，操作一般是收兩萬定金，房子動工的時候簽合同。因為要規避一些政策，此時的售樓部的牌子寫的一般都是售樓咨詢中心等等，雖然是以咨詢為名，其實都是在開賣的。
很多買房的人其實是不懂這些的，政府方面為了拿回扣其實也是允許賣房子的，反正運作好了，基本上沒什麼人來查，而且房子剛動工就能簽合同，包括政府部門和銀行方面都可以大開綠燈，估計也是為了GDP跟回扣。
建築安裝方面，一般的工程施工隊承包了之後，必須把保證金打到項目部門，她同學的項目大概是收了一百五十萬保證金，這些錢就是開發的前期流動資金。
在土地拿下來到開工之前一共定出去了大概一百套房，每套收了兩萬定金，項目部的收入大概兩百萬左右，流動資金一共三百五十萬的樣子。
「你們可能要問，這三百五十萬怎麼能把四萬多平米的房子修起來？」水柔給兩個人解釋道，「這是一個很有技巧性的東西，我之前也一直不明白，聽他說了很多之後，這一次又在項目部門熟悉了一陣子後，才發現要做到這一點其實並不是很困難，關鍵是要跟政府和銀行關係搞好。」
「首先，找當地政府相關部門的負責人，無論是請客、吃飯、打麻將變相輸錢，只要是有利於項目的事情，都可以去做。基本上，好像每個地方都有個招商引資辦，雖然我沒搞懂為什麼修房子也成招商引資辦的事情，反正去搞房地產都是聯繫招商局。招商局好像每年都有任務，去了後都挺熱情的，按他們說的話叫搞活地方經濟，以點帶面推動當地GDP的發展。」水柔說道，「反正說來說去招商局拿了黑錢後，就會給你一系列的優惠政策，比如說免除一定的費用，減稅等。只要跟政府方面搞好了關係，金錢關走通了，去各部門蓋章都會比較順利。甚至不用你親自去找他們，基本上是一個電話過去，等人去的時候，對方就都在辦公室等著了。」
水柔跟兩人說了不少內幕，主要是溝通政府部門的事情。
至於以後的事情就好辦多了，因為政府部門溝通好之後就該找銀行了。
對於一般的開發商而言，銀行這關比較麻煩，因為他們一般最關鍵的是要把拍下來的土地拿去貸款，至於手續是挺麻煩的，國家政策對這部分管的比較嚴格，但是實際操作上其實也不難。
給銀行管事的人送了錢後，銀行跟當地政府和開發商玩些手段搞來搞去，又是評估又是擔保，吃來吃去，送來送去的，總之把貸款放出來了。
水柔的同學當時貸了七百萬的樣子，這樣項目部門手上的錢大概就有一千多萬。
就這樣，工程一期就可以開動了，一期工程特別重要，關係到開發商以後的經營。
由於項目部門手上有一千萬資金，一期工程的建安費不過是四百來萬，所以開發商就有六百多萬的資金節餘了。
「由於政府擔保，很多費用其實是過後才交的，可以先欠著，那麼開發商就用這六百多萬的節餘來運作，大張旗鼓的宣傳廣告，只要一期工程開始動了，百姓看這項目搞的那麼誇張，就覺得開發商應該有錢，加上開發商有僱傭的專業營銷隊伍在鼓惑，買房的人連基礎都沒看到都開始買二期三期的房了，下定金的人會越來越多，這樣開發商就把房子修起來了。」水柔對兩個人說道。
陳明洛聽了之後，也表示道，「聽說建安費是不用自己出的，工程施工隊承包了土建工程不但要打保證金過來，還需要一定墊資的，一般是墊到法定可以預售之後，多層是封頂就可以預售，高層是建到十層吧，其實拿到地後，開發商自己根本就不用花錢了。貸款是付後期的工程款和政府部門的各種稅費的，如果是小地方，能靠關係弄到大幅減免的話，貸款都可以不用，總而言之做房地產不是需要你有多少錢，但是你必須要有廣闊、深厚、強大的社會關係和良好的政府關係才行。」
「這個情況，就是所謂的官商勾結？」楊吉兒聽了之後，覺得有些頭大，這裡面情況複雜，真不是一天兩天能夠弄明白的，虧自己還是學經濟管理方面的，現在才知道學的東西一點兒用處都沒有，關鍵的時候頂不過人家強人的一句話管用。
水柔笑道，「其實勾結不勾結倒是無所謂，關鍵是利益輸送，大家都是不見兔子不撒鷹，沒有好處的事情，不但不會去辦，還會找出很多借口來刁難你，就算是省長市長開了口，下面的人也能找一些小借口來給你使絆子的。」
陳明洛聽了，就問道，「水總，這一次的事情，有沒有什麼部門故意跟我們過不去的？」
之前陳明洛並沒有想到這裡面的問題如此複雜，自己的公司雖然是沾了桑明達的光，又有資金方面的優勢，可以說是厲害哄哄，但是具體到地方上這些大鬼小鬼門前，省委書記的話究竟管用不管用，確實也是一個問題。
就算是桑明達問起這事兒來，也不可能親自跑過去跟人家詢問，你們把事情辦得怎麼樣了？桑明達不是那樣的幹部，他說的照顧也就是宏觀意義上的，但是細節方面依然要走通各種關節，否則你以後開發的時間還長著呢，不可能每一次都指望有省委書記為你保駕護航吧？
如果是那樣的話，桑明達這省委書記的日子，也就干到頭兒了。
事實上很多人都不清楚房地產的運作，比如說你覺得蓋好了房子，開發商該賣房了吧，其實還是錯了。
開發商在開盤之前，一般都會搞個內部認購，至少一半兒以上的房子都給內部認購掉了，這個其實就是找人向銀行貸款買房，就是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行，說白了就是產權變換一下，這銀行的錢就全進到開發商的腰包了。
真正想買房的老百姓，第一次幾乎沒有能買到心儀的房子，得到的答案基本都是已經賣掉了，然後過兩天告訴你說有人退房，其實這都是把內部認購的房子轉移到老百姓手裡，鈔票再一次進入開發商的腰包。
你覺得開發商拿到錢了，就該去還銀行貸款了吧，這次還是錯了，開發商怎麼會那麼傻，進了口袋的錢還掏出來？開發商業協會用這些款子再去拿地，只要拿到土地，隨便哪個銀行都會乖乖地撅著屁股上門來求你繼續貸款。
如果你問銀行就這麼傻？其實銀行就是這麼傻！
開發商向銀行貸款拿地，是用土地做抵押的，現在房子都蓋好賣掉了，開發商就算還不了拿地的貸款，銀行對這筆爛帳也沒辦法，只能去找政府，政府就把這塊地再次出讓，拆遷，補銀行的爛帳。
所但凡成熟的開發商，都是擁有好幾個相對**的經濟實體，錢就這麼轉來轉去，心情好就還貸款給銀行，心情不好就再說了。
楊吉兒跟著陳明洛在水柔這裡坐了一下午，三個人聊得很開心，末了又一塊兒出去吃飯，雖然不是豪華酒店，卻是水柔在陽朔新開的一家羊蠍子館兒。
華燈初上的時候，這裡車子停了滿滿噹噹的，卻都是聞名而來的食客們。V