在2030年前的20年中，中國的城市地價與房價都仍將處在強勁上漲的時間段內，而且會比進入新世紀以來的十年上漲得更強烈……
1.中國崛起的二線城市群
2010年，美國《外交政策》雜誌刊發文章預測，未來20年世界將經歷規模和速度均前所未有的城市化擴張。然而，並非所有國家都會參與這一進程；正在崛起的亞洲，特別是中國和印度兩國將在新的城市化時代中扮演重要角色。
20年後，亞洲一半地區將實現城市化，近10億人從農村向城市遷移，數以萬億計的資金將用於修建道路、電力和供水系統以及發展社會服務。中國和印度將在全球新一輪城市化進程中佔據40%的份額，但兩國應對這一變化採取了不同的策略。中國已經有系統的計劃，開始規劃土地和建造交通網絡，而印度並沒有做好足夠準備。
20年後，亞洲城市人口佔全球城市人口比例將由1950年時的1/3增至55%，印度和中國將擁有全球30%的城市人口。20年前、當前和20年後世界城市人口總數分別為20億、32億和47億，同期亞洲城市人口數量為8億、16億和25億。
短短20年裡，中國人口超過4000萬的城市地區數量將達到44個，印度將擁有11座這樣的城市。誰將居住在這些城市裡呢，中國居民主要是來自農村地區的移民，印度則主要是新增人口。20年後印度55歲以上人口比例為16%，中國是28%。
到2025年，70%的中國人將生活在人口數量過百萬的城市裡，印度的這一比例為47%。到2030年，中國將擁有人口過百萬的城市221座，新增城市居民4億，超過美國全國人口。印度人口過百萬的城市將達68座，新增城市居民2.15億，超過西班牙全國人口。
如果保持目前的發展趨勢，中國未來20年需要新增400億平方米的商住綜合建築，相當於每兩年增加一座紐約城。印度則每年需要新增7000至9000萬平方米的建築面積，相當於每年兩座孟買或一座芝加哥。
未來20年中國需要新增建築面積400億平方米，相當於10個紐約或瑞士全國面積；印度需要新增14至18億平方米，相當於4個紐約或科威特全境。
中國已經計劃在170座主要城市修建新的地鐵、公路和高速鐵路，北京在2004至2006年期間僅城市交通支出就增長了近50%。相比之下，印度交通基礎設施建設的支出急需提高。以該國目前地鐵和道路建設速度來看，印度即將遭遇大範圍的交通擁堵。要適應目前城市化發展速度，印度需要每年修建350至400公里的地鐵線路，而這是過去10年中修建能力的20倍投入。
城市化進程需要巨額資金投入，未來20年中國需要投入35至40萬億美元，印度的花費為2.2萬億美元。兩國需要在教育和醫療衛生等方面投入巨資。由於65歲以上人口數量翻番和大量城市移民出現，中國在醫療衛生方面的支出占GDP比例將由19%上升至21%。儘管中國經濟實現快速增長，要承擔這一開支也並非易事。中國許多大城市能夠在資金方面實現自足，但其他小一些的新興城市仍然存在赤字。印度的城市開支相比於國際標準仍非常低。
居民
中國和印度的大城市將迎來越來越多的中產階層，創造出比如今的日本和西班牙更大的消費市場。中國城市中產階層家庭數量將增長3倍，印度將增長近4倍。印度年收入超過100萬盧比(約2.2萬美元)的城市家庭數量將達到1100萬，超過澳大利亞全國家庭總數。城市化進程加快將拉大農村和城市地區之間的貧富差距，中國和印度城市人均GDP將分別是農村人均GDP的3.5倍和5倍。
城市就業將比農村地區更加普遍且收入更高，中國年增長26%的大學畢業生大部分會在城市工作，印度城市新增就業職位的3/4在服務部門。
即使中國和印度盡可能多地修建鐵路、公路和地鐵，仍將無法滿足城市化發展和汽車數量激增的需要。過去20年，中國汽車數量增長速度是道路承載能力的3倍，北京市內車速已下降到不足倫敦的一半。印度的前景更糟，如果該國城市基礎設施投資按照預期20年3000億美元的速度進行，全國交通將陷入停滯狀態。
以目前投資速度計算，到2030年印度城市將面臨公共服務危機，需要3800萬套住房，每天有1090億升污水得不到處理，每天缺少940億升用水，每年有820億噸垃圾待清理。
市政
中國城市化最大挑戰可能要算水供應了，目前70%的用水需求來自農業，但城市消費者和商業企業需求正在增加。相比於總水量，水資源分佈不均問題更明顯，未來數年需要花費超過1200億美元用於水資源的運輸、存儲和管理。在印度，大多數城市基礎設施部門未來幾年裡都將出現服務能力不足的問題。
2009年，總部位於美國的麥肯錫全球研究院在一項中國城市化報告中預測，在未來20年內，中國城市40％以上的人口將由移民組成，當地政府向市民提供服務的能力將面臨巨大壓力。在現有1.03億城市移民的基礎上，在2025年前，中國城市還將面臨另外2.43億移民湧入，導致城市總人口接近10億人。
報告預測，在更集約化的城市化模式之下，到2025年，中國人均國內生產總值將提高20％，因為大型城市的生產率通常更高，能源利用效率也將提高20％。這一模式還能降低城市發展佔用的可耕地面積。為應對這些日益加劇的壓力，中國應摒棄當前更分散化的城市化模式，轉而採用更集約化的模式。中國當前的模式形成了成百上千的中型城市，並導致了中國標誌式城市的無序擴張，而集約化模式則強調城市數量更少但規模更大。然而，鼓勵發展大型城市也將帶來一些弊病，例如空氣污染加劇，而中國繁忙道路上的交通擁堵狀況也將更嚴重。
麥肯錫預測，在2025年，中國將發展出11個經濟聚落，其中包括瀋陽、大連、青島、濟南、西安、鄭州、長沙、廈門、福州等城市，各自帶動旁邊數個的城市發展。8個超級城市將在2025年誕生，分別是北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶和成都等8個人口超過千萬的巨型城市。中國將出現221個100萬人口的大城市，23個500萬以上人口的大城市。在十年內，中國數億人將躋身上層中產階層。到2025年，該階層的人數將高達5.2億，涵蓋中國城市人口的一半以上。
目前，中國家庭會將稅後收入的1/4存入銀行，這是世界上最高的存款率之一。中國高儲蓄率的兩大原因是對醫療保健和退休養老的擔心。在未來的20年內，城市消費者在食品上的消費將以每年6.7%的速度增長，保持其在消費大類中的首要位置，並使中國成為全球增長最快的食品市場之一。但其他消費大類增長得更快，因此食品所佔的消費比例將有所下降。住房和醫療保健將成為兩個增長最快的消費大類。到2025年為止，這兩項支出加起來將佔到家庭預算的16.6%。
2.2030，中國地價預測
2010年6月，中國宏觀經濟學會秘書長、經濟學家王建撰文預測，在2030年前的20年中，中國的城市地價與房價都仍將處在強勁上漲的時間段內，而且會比進入新世紀以來的十年上漲得更強烈。中國地價將以11%的速度遞增，在2030年左右，中國將到達人口高峰，全國平均樓價將從現在的4000元/平方米，漲到3萬多元/平方米,即現在的十倍左右。15億人口中將有12億城市人口，城市化率超過80％。
目前如果不算進城打工的農民，當前真正的城市人口只有4.5億，因此在未來20年將有接近8億人要進城，是目前城市人口的兩倍，而同期的經濟總規模也將增長13倍，但是同期內的城市土地可供量僅能增長48％。
2005年，中國城市人口（為非農人口）為3.58億人，當年城市建成區面積為3.25萬平方公里，城市人口人均佔地水平為91平方米。按城市建成區人均佔地與城市間交通網絡人均佔地大體為6︰4的比例計算，交通人均佔地為61平方米，則2005年城市人口人均佔地為152平方米。
到2030年，按人口15億和80％的城市化率計算，將比目前新增約8.5億城市人口，如果按2005年的平均城市化佔地水平計算，將需佔用1.9億畝耕地。
全球糧價上漲將再次抬升地價，土地是不可再生的資源，房價上漲與地產商「捂地」行為有關，但是捂地行為是建築在資源短缺的基礎上，地產商正是由於清楚地看到了土地的長期稀缺性，才敢出巨資大量囤積土地。未來20年中國的非農土地供給只有2000多萬畝，分配到中國的幾百個大城市，其中的大部分還要用到工、商、醫療、文教和城市基礎設施建設中去，能分配給房地產業的很少。關於2030年以前中國非農土地的可供量目前還有很多爭論，在未來，中國政府將繼續執行18億畝耕地紅線不能碰的原則，2030年中國將達到15億人口，自1998年以來，中國人口增加了8713萬人，增長了7％，但糧食產量僅增長了3.6％，剛剛超過人口增長率的一半，如果按照目前的糧食增長速度，到2030年中國的糧食總產量僅能增加到5.7億噸，即有1.8億噸需要進口，這已經相當於一年全球糧食貿易量的80％了，由於糧食是最重要的民生產品，中國佔有如此大的世界進口份額是不可能的。
土地產出率與地價上漲率具有一致性。如果是計算地價增長率，應該比房價增長率更接近土地產出率的增長率。根據匯豐銀行的研究報告，其中估計2008年中國的地價總值是100萬億元人民幣，如果按2008年全國城市建成區面積3.63萬平方公里計算，中國城市當年每平方米的平均地價就是2780元。
測算2030年的中國GDP總值，2000年以來，中國GDP的平減指數年均為4.2％，由於次債危機爆發後世界各國政府為了刺激經濟復甦大量印鈔，而世界經濟可能仍處在低迷期，因此未來20年內的通脹率應該大於前十年。因此，未來20年中國的GDP平減指數測算為年均4.5％。由於中國城市化嚴重滯後，其中包含了巨大的需求增長動力，因此以未來20年的經濟增長率按偏於保守的8％計算，2008年的現價GDP是30.1萬億元，則到2030年中國的現價GDP總值就是430萬億元。
在5.35萬平方公里面積上產出430萬億元經濟總量，則到2030年中國城市單位土地的GDP產出率就是80.6萬億元/萬平方公里，是2008年的9.7倍。這個增長倍數也就是地價增長倍數，即到2030年中國的地價基本上是目前的十倍。如果2008年中國地價均價是2780元/平方米，則到2030年就是2.7萬元/平方米，這個城市土地均價乘上全國城市面積，就是到2030年中國的地價總值，是1445萬億元。
根據經濟數據，日本在1990年地產泡沫高峰時，人均GDP30000美元，東京城區房價均價20000美元，全國的城市地價總值約24萬億美元，比1985年廣場協議後增長了1.4倍，如果擠掉泡沫，日本正常地價總值應在10萬億美元左右。中國的國土規模是日本的25倍，按這個倍數計算，到工業化完成期中國的地價總值應是250萬億美元，按目前匯率折算應是1700萬億元人民幣，與上面所計算的1445萬億元的地產總值相差不大。
在日本等東亞國家，地價一般占房價的70％，如果也按這個水平計算，到2030年中國商品房屋的平均價格應該已經超過了3.8萬元/平方米。北京、上海這樣的大城市目前的房價就已經是全國均價的3倍以上，因此到2030年中國千萬人口以上大城市的平均房價將超過10萬元/平方米。
2001-2008年，中國商品房價的年均增長率是7.6％，如果在未來20年中國的平均房價從2008年的3800元/平方米上漲到超過3.8萬元/平方米，則未來20年內的房價年均上漲率就會超過11％，這說明，到2030年中國基本上完成工業化的時候，在15億人口中將有12億城市人口，城市化率超過80％。目前如果不算進城打工的農民，真正的城市人口只有4.5億，因此在未來20年將有接近8億人要進城，是目前城市人口的兩倍，而同期的經濟總規模也將增長13倍，但是同期內的城市土地可供量僅能增長48％，所以在有限土地供給背景下的城市化加速與經濟的持續較快增長，是導致地價與房價加快增長的根本原因。
中國的人口高峰是在2030年，由於中國目前已經在加速進入老齡化階段，到2030年以後人口總數也會出現較明顯減少，中國城市地價強勁上升的勢頭由此才會開始轉變。
【本章專家】
茲比格涅夫·布熱津斯基地緣戰略家、美國前國家安全事務助理
喬爾·科特金全球未來學和城市問題研究權威
特奧·佐默德國《時代》週報政治分析家