黃光裕真正在全國大規模囤地是在2007年。原因之一，是想完成其注資上市的計劃，鵬潤地產的註冊資本也由2億元迅速擴大至20億元；原因之二，是因為又受到了巨大刺激——當年，26歲名不見經傳的楊惠妍，憑借碧桂園高達5400萬平方米的土地儲備（截至2007年底）奪走了中國首富的桂冠。而當時排名第4位的黃光裕，個人財富是450億元人民幣，差不多是新任首富楊惠妍個人財富1300億元人民幣的零頭，這無疑給了黃光裕更大的刺激。因為他在十幾年之前就跳入房地產業，卻一直發展不太順利，更可惜的是沒有像楊惠妍一樣抓住2007年股市和房市絕佳的致富機會。
黃光裕此段時間的「圈地運動」主要有：2007年9月，鵬潤地產公開表示，欲洽購天津河北區金鐘河大街兩側地塊，預計投資80億元，但此後未見行動；同月，鵬潤地產表示將參與競拍上海長風地塊，並有意將之建為國美電器與鵬潤地產的華東總部，依然未果；9月底，鵬潤地產在北京崔各莊獲得一塊農業集體土地的一級開發權，同時還在北京通州宋莊取得一塊農村集體土地的一級開發權，不過這兩塊土地均未轉入實質性開發；2007年10月，鵬潤地產以6億元拍得北京市鐵路文體活動中心一塊土地；同年10月，再次通過協議轉讓的方式獲得北京昌平文教器材廠一塊土地，但至今未完成土地使用權的過戶；2007年11月，鵬潤地產參加了江蘇省無錫電瓶車廠項目地塊的競標，以5.85億元獲得該土地開發經營權，這是鵬潤地產近兩年間正式取得的第一塊土地；2008年1月，鵬潤地產以8.45億元競得重慶渝中區解放碑一塊土地，欲建國泰廣場項目；2008年2月，鵬潤地產又以25.55億元的價格獲得天津華明鎮一塊43.3萬平方米的土地，樓面價格約合5000多元/平方米；2008年3月，鵬潤地產獲得北京市通州區張家灣一塊農村集體土地的一級開發權……到2008年，鵬潤地產的開發面積儲備已達到了一億多平方米，一舉超過了碧桂園。
而在這些土地儲備中，有10052.38萬平方米土地是一級開發，僅有52.56萬平方米屬於二級開發。其中，北京昌平、無錫、重慶和天津四個項目是在公開市場中通過「招拍掛」取得的，可直接用於開發，但據記者瞭解，這四塊土地均未付清土地出讓金，黃光裕甚至想退還天津那塊價格明顯偏高的土地。
2007年，黃光裕還和國際大投行貝爾斯登聯合組建5億美元的零售業投資基金，以及與新加坡太平星集團成立總額達8億美元投資房地產業的私募基金，但後來沒有什麼大的動靜。據媒體的調查，問題卡在了限外政策上。國家外匯管理局管理檢查司司長許滿鋼遭查，正是因為黃光裕籌集資金的進入審批而牽扯其中。
黃光裕成立了這麼多房地產公司、圈了這麼多土地，有一種「撒網捕魚」的味道：「他們誰找到了土地誰就到我這裡來批。」因為擁有足夠的土地儲備才有資格上市，黃光裕當時並沒有想好以哪個「兒子」為主體重組地產業務，搭建上市平台。由於A股IPO大門被關閉，2006年下半年黃光裕放棄直接上市，選擇以中關村作為「殼」公司，打算沿襲國美電器「自買自賣」的道路上市。但黃光裕在國美電器借殼上市的經驗，並沒有被成功地複製到他的房地產上。
七、段永基如何「請黃光裕入甕」？
自從妹夫張志銘離開國美後，黃光裕親自出馬擔任總經理一職。2006年7月收購永樂之後，極富行業眼光和經驗的陳曉答應出任合併後集團的CEO，自然讓黃光裕萬分滿意，他自己終於可以騰出手來去做他真正想做、卻一直未做成的事情了——那就是房地產業務上市。
2006年7月23日，也就是國美準備召開關於永樂併購案新聞發佈會的前一天，黃光裕卻突然「人間蒸發」了，所有的媒體都找不到他。後據國美發言人何陽青透露才得知，在這個節骨眼上，黃光裕跑到廣東去做「好人好事」了——他向一個叫「潮汕星河獎基金會」捐助了500萬元，用於支持和鼓勵品學兼優的「星河獎」獲得者，同時幫助更多的貧困學生完成學業。
據當地一家報紙報道，與黃光裕同行的有一位叫許鍾民的潮汕老鄉。細心的人會發現，就在3天之後的7月27日，北京中關村科技發展（控股）股份有限公司發佈公告：北京住總集團將其持有的中關村法人股2.7億股（占總股本的40.01%），分別轉讓給鵬泰投資、粵文音像及海源控股，其中鵬泰投資受讓比例從原15%增加到現27.51%，粵文音像新受讓7.5%，海源控股受讓從原25%縮減到現在的5%，此前的相關轉讓協議終止。
據資料介紹，粵文音像成立於2003年，是一家生產、銷售音像製品的民營企業。收購報告書稱，此次受讓股份三方並非一致行動人，但資料顯示該公司與段氏海源控股關係密切——該公司實際控制人許鍾燦與持有海源控股30%的許鍾民為兄弟。此前許鍾民承諾將轉讓手中30%的股份予段永基。因此，許鍾民在股份轉讓後與中關村沒有任何直接或間接的股權關係。但粵文音像稱，將推薦許鍾民為重組後的中關村董事候選人，如獲通過，受讓各方將推舉許鍾民為重組後公司的董事長。
許鍾民此前一直活躍在文化投資領域，頗有建樹，曾創建了國內最大的民營唱片公司——京文唱片，另外還是京城餐飲連鎖企業「潮好味」的老闆。2002年與資本市場活躍人士吳征共同重組陽光衛視，並出任執行董事。正是通過吳征、楊瀾夫婦，許鍾民與中關村原副董事長段永基開始有了生意上的接觸。
據瞭解，許鍾民結交甚廣，各方對其評價一直都不錯。早年在商海取得成功後，心生退出商界之意，已經在加拿大安居。但2006年前後，在段永基力邀之下，許鍾民進入中關村幫助解決CDMA問題。
其實早在2004年，段永基就曾提議和許鍾民聯手收購中關村，而受潮汕老鄉黃光裕在香港成功借殼上市的刺激，這提議也讓許鍾民動了心。到2005年，段永基和許鍾民的收購聯盟開始加快行動，當年3月，兩人聯手成立BVI公司——海源控股，許鍾民全資持有的信成控股和段永基全資持有的寶祥控股各持有海源控股30%和70%的股權，雙方各自拿出3500萬港元和1億港元以供海源控股收購中關村的股權。2005年12月7日，海源控股協議收購中關村原大股東北京住總集團25.01%的股權，作價1.3億元。
因為CDMA擔保問題涉及各方，利益無法平衡，許鍾民雖一直在與各方積極談判斡旋，但未能突破僵局。而在此時，許鍾民想到了自己的好友和同鄉黃光裕。此時的黃光裕，在家電連鎖零售業縱橫馳騁，先是實現了國美電器的借殼上市，後又陸續收購了永樂等諸多同行，一時風光無限。既有錢，又有上市經驗，更有野心和想像力的黃光裕，加上好友和同鄉的深厚關係，自然成為許鍾民極力拉攏的最佳商業夥伴。於是在一次平常的聚會中，許鍾民向黃光裕發出了加盟邀請，而段永基後來也對黃光裕的加入表示歡迎。在許鍾民的極力鼓動下，黃光裕於2006年8月最終入主中關村。黃、許兩人聯手控盤中關村，當時給外界無限的想像。
其實剛開始黃光裕對中關村並不熱衷，因為他對於中關村的複雜狀況早有耳聞，對段永基也一直十分警惕，甚至擔心進入中關村有請君入甕的意味。當時段永基為了挽留黃光裕，曾替他們算過一筆賬，大致的意思是公司如果能夠將其中幾塊資產扣除，剩餘的資產質量甚佳。雖然中關村看似千瘡百孔、負擔很重，但殼價值和品牌效應對急於把自己房地產項目包裝上市的黃光裕來說，還是很有吸引力的。最後，黃光裕選擇了賭一把。
還有一種說法，認為黃光裕同時覬覦著中關村所蘊藏的豐富的人脈資源。但讓黃光裕始料不及的是，他後來會深陷其中難以自拔，一生的命運或許會因此而發生轉折。
麻煩接踵而至。中關村在武漢參股了一個王家墩項目。起初，段永基告訴黃光裕、許鍾民，中關村在該項目持有20%的股權，而事實上，武漢項目的其他股東已經在此前進行了一次增資，中關村所佔股份比例被稀釋到8%。不僅如此，這些股權也並非公司所有，其中一部分為公司代武漢王家墩大股東泛海集團持有。這讓黃光裕等人很不爽。
更重要的是，段永基早前盡快解決CDMA問題的承諾，也遲遲不見兌現。黃光裕深入瞭解中關村之後，才發現「窟窿」遠比想像的要嚴重得多。在2005年因中關村巨額擔保和虧損而受到中國證監會點名的段永基，將問題重重的中關村「踢」給了黃光裕——中關村彼時涉及金額達33.9億元的CDMA擔保風險和中國銀行5.9億元的逾期貸款。2007年9月，中關村33億元CDMA債務糾紛爆發，廣東粵財上門來逼債。
那段時間，許鍾民連續一周在醫院打點滴。而作為第一大股東，黃光裕必須承擔起償還中關村巨額債務的責任，這與黃光裕當初進駐中關村時的初衷顯然不符。陷入一團亂麻之中的黃光裕萌生退意。
《華夏時報》一篇文章如此評論：「黃光裕骨子裡是個很講義氣的人，為朋友兩肋插刀。而這個朋友是許鍾民，其身份是中關村科技的董事長，黃光裕的廣東潮汕的同村夥伴，兩人一起在北京打拼多年，關係非同一般。顯然，在中關村一役上，段永基抓住了黃光裕的命門，順利出局，留下一個爛攤子。」
於是，黃光裕派駐到中關村的管理團隊開始撤出，同時，他開始打算通過別的途徑實現地產業務借殼上市。但或許經不起老鄉許鍾民的懇求，黃光裕抹不開許鍾民的面子——和當年H股借殼是在香港「殼王」詹培忠的幫助下類似，黃光裕在國美A股借道也得到了許鍾民的幫助；2006年黃俊欽、黃光裕兄弟遭遇調查門危機，神通廣大的許鍾民也出力甚多，黃光裕欠他一個人情。加之黃光裕已經深陷其中，當時已經陸續投入了4億元，遠較許鍾民、段永基在中關村投入的3900萬元和2600萬元要多，黃光裕最終只能和許鍾民共進退。
黃光裕決定放手一搏。通過收購中關村科技的資產，承租物業，或授予建築業務等方式，累計為中關村提供了超過9億元的資金支持。而在許鍾民和黃光裕的努力下，中關村33億元的CDMA債務解決看到了曙光。而此時，掌控中關村科技達8年之久的段永基，已經金盆洗手、全身而退，準備遠赴非洲探礦淘金去了。
2007年12月31日，中關村通過清算債權和出售、出租中關村科貿中心等存量房產的方式，將總計10多億元的各種前期債務問題全部解決。2008年4月24日，經歷了股改和新股東入駐的中關村公佈了2007年業績，並開始了國美式佈局。
解決了大麻煩的黃光裕，當時似乎對中關村未來的發展信心十足。曾經有人向黃光裕提出，給中關村老股東貼了幾十億元非常不值。但黃光裕卻說，做企業的人眼光要放長遠一些，雖然目前貼了點錢，但是從長遠看，現在的股價將是一個地板價。
2008年5月4日，中關村科技召開第三屆董事會，審議通過「中關村」將向鵬泰投資及一致行動人非公開發行股份，用於收購其合併持有的北京鵬潤地產控股有限公司100%的股權。黃光裕擬將約180億元優質地產注入中關村，對中關村進行實質性的重組。根據《預案》，黃光裕注入上市公司的鵬潤控股房地產項目包括：大康國際鞋城項目、鵬潤建國大酒店項目、重慶鵬潤藍海住宅項目、重慶解放碑國泰廣場項目、無錫電瓶廠項目、沙河項目、金尊大廈項目、宋莊項目、崔各莊項目、張家灣項目等。
和7個月前相比，地產股價格已經多半腰斬，而國美還以每股14.67元的價格交易，付出成本太高。這個增發價格讓黃光裕「倒貼」了不少，使得黃光裕實際持有股份減少4億股，使得其未來經營整合難度加大。不過，黃光裕最終還是兌現了承諾。
而通過此次交易，中關村將徹底擺脫主營業務不明確、負債率高、新業務拓展不暢等困境，重塑核心競爭力和競爭優勢，集中精力發展和擴大房地產業務，有望成為綜合實力強、贏利能力高、增長潛力大的優質房地產上市公司。