情急之下，黃光裕只得使出險招。據《財經》雜誌報道：黃光裕與北京中行內部人員商量，以挪借來的大批身份證辦理虛假個人按揭貸款，從北京中行成功貸出3億余元。但奇怪的是，好不容易到手的3億多元現金，黃光裕並未將它投入對資金如饑似渴的房地產項目，而是採取聲東擊西的手法，將鵬潤家園部分後續工程轉手某合作者開發經營，由後者負責償還虛假個人按揭，而貸出的3億余元現金則轉作他用。至於是投入了國美電器，還是用於其他更為刺激、更具風險的其他投資項目，外人就不得而知了。但毫無疑問的是，這筆3億余元的巨款，對當時有資金飢渴症的黃光裕來說，無疑是一次極為重要的「輸血」。
在黃光裕借貸這筆款項時，牛忠光已經於1998年調離了中國銀行北京分行，參與此項貸款的主要負責人，是當時任中國銀行北京分行副行長的李寶光，以及該行的零售業務處副處長徐維聯。幾年後，徐維聯又捲入了對北京森豪公寓的虛假房貸案。
但黃光裕卻對此發表聲明進行了否認。國美事後發表的聲明稱：「鵬潤地產出售住宅給第三方，由第三方辦理的住房按揭業務受到相關部門調查，我方正在配合協助調查。該筆房產業務屬正常銷售業務。我方作為該筆按揭的信用擔保方，對此筆業務審核不嚴，我方將視調查結果依法承擔相應的擔保責任。」
《上海證券報》當時也對違規房貸疑雲進行了跟蹤報道。據報道得知，發生問題貸款的鵬潤家園豪苑大廈，確實已經由鵬潤地產轉讓給北京建業投資，當時豪苑大廈產權方為北京建業投資。資料顯示，北京建業投資有限公司成立於1999年4月16日，註冊資本金1000萬元，法人代表閻瑋璽。出資比例為閻瑋璽680萬元，馮子辰320萬元。此前一年的1998年4月29日，一家從事汽車貿易和貸款擔保的公司安盛嘉業汽車貿易有限公司（安盛擔保前身）註冊成立，法人代表名為馮輝。
表面上，上述兩家企業沒有任何關係。但是在2001年10月8日，閻瑋璽、馮子辰與馮麗、馮輝姐弟僅出資50萬元，註冊成立了第三家企業——北京鵬潤物業管理有限公司。公開資料稱，該公司專門負責管理黃光裕首個開發樓盤鵬潤家園中單列出來的豪苑大廈，法人代表為馮輝。至此，鵬潤物業管理有限公司與安盛嘉業同時成為北京建業投資的子公司。
豪苑大廈A、B兩幢樓雖然都為辦公用途，但租售情況並不同，且分別由兩家物業公司管理。其中豪苑A座只售，與其他物業一起，物業管理方為北京萬盛源物業管理有限公司，法人代表為黃光裕；豪苑B座只租，租賃管理方則為北京鵬潤物業管理有限公司，法人代表馮輝。
但據《上海證券報》記者向北京建業投資公司求證得知：該大廈產權雖已轉讓，但集團老闆一直為黃光裕，甚至「租約合同只能與鵬潤房地產開發有限公司簽訂」。即便所謂問題貸款的發生是在北京建業投資受讓豪苑大廈之後，目前的管理方式在一定程度上可以說明，此事與黃光裕的關係並不那麼簡單，該項目一直沒有脫離黃光裕的直接掌控。有分析人士稱：「曾經曝光的虛假按揭騙貸案例中，常常會出現獨立第三方可能只是懸空的產權人，產權過渡只是一種掩飾融資的手段而已。」
不過，此事後來似乎不了了之。2007年1月16日，國美電器在香港聯交所發佈公告表示，公安部針對黃光裕及其間接持有的鵬潤房地產公司的協助調查已經正式撤銷。
按照媒體後來的報道，主角應該是馮輝。他以資金有限為由，暗中決定以假按揭方式向銀行騙貸。事發後，馮輝就消失得無影無蹤了。為了不讓被調查的事影響到國美電器的運作，黃光裕最終只得背下這一口碩大的「黑鍋」。
四、黃俊欽如何遊走灰色地帶？
在1998年，黃光裕還買下他哥哥開發的五星級寫字樓——位於北京朝陽區霄雲路26號的鵬潤大廈。鵬潤大廈共32層，建築面積達20萬平方米，兼做出租和出售。據黃光裕透露，該大廈租售率在90％以上。
十幾年前，這裡還是一片農田，但現在已經成為北京最繁華的商業核心區域之一——它的東側是一大片高檔的別墅區，西側是京城著名的「女人街」，著名的燕莎商城、凱賓斯基酒店等高檔的商業和酒店機構也近在咫尺，另外周圍還有很多外國的大使館和酒吧一條街。因為這塊寶地濃厚的富貴之氣，黃家兄弟分別把新恆基大廈和鵬潤大廈作為自己公司的大本營。鵬潤集團的標誌是一隻巨大的雄鷹，寄托著黃光裕的像大鵬一樣扶搖直上九萬里的商業理想，而鵬潤大廈坐落在霄雲路上，有「大鵬展翅，直衝雲霄」的巧合。而以後黃光裕事業的發展，也印證了這種巧合。
大哥黃俊欽在房地產領域的步伐比黃光裕要迅猛得多，但黃俊欽的房地產之旅卻留下了一串灰色的蹤跡。據媒體報道，在2006年國慶前夕，當時已經退休的原中國銀行北京分行行長牛忠光被突然逮捕，黃俊欽、黃光裕兄弟也捲入其中。
據報道稱，黃俊欽之所以有緣認識當時位高權重的牛忠光，完全有賴於一位叫雷瑛的北京女商人的牽線搭橋。雷瑛在北京開有多家公司，一直與牛忠光過從甚密，所以牛忠光對雷瑛及其介紹上門的黃俊欽頗為照顧。而在案發後，雷瑛也與牛忠光一樣被捕。
基本查實的一筆最早的問題貸款，是由北京中行於1997年6月貸給北京靜安物業發展有限公司（簡稱靜安公司）的一筆款項，涉及金額為1.6億元人民幣和1027萬美元。而北京靜安物業發展有限公司當時正是由黃俊欽所操控的。
1993年，黃俊欽成立了北京新恆基房地產開發總公司。一年之後，黃俊欽追趕時代潮流也戴上了「紅帽子」，把新恆基掛靠在大名鼎鼎的北京首都創業集團名下，性質由私營企業變為了集體所有制企業。
約在1995年，黃俊欽對北京市北三環東路邊一塊地發生了濃厚興趣。這個叫靜安中心的樓盤項目，正是由靜安公司進行開發的。靜安公司由外資身份的靜安物業（中國）控股有限公司（簡稱靜安控股）和北京另外一家國有企業共同組建，主要對該項目進行開發。其中，靜安控股占60％的股份。但在1995年前後，北京市房地產市場仍然不溫不火，靜安中心地塊正如它的名字一樣，在北三環邊安靜地荒蕪了好幾年，也一直沒有任何進展，外方股東準備割讓這塊「雞肋」。
黃俊欽聞聲而動，以首創集團下屬新恆基公司名義與靜安控股董事長鄧南威進行接觸，想要接盤靜安控股全部股份。為了維持該項目的「合資性質」，交易改由境外註冊的香港捷成國際投資有限公司（簡稱香港捷成）先行接盤，而香港捷成實為黃俊欽的私人公司。
1995年6月，雙方終於簽下協議，鄧南威與另一名股東梁湖南決定將靜安控股100％股權轉讓給香港捷成，作價為1800多萬美元。但當時的1800多萬美元，對黃俊欽而言近乎天文數字。黃俊欽想到了一著「借雞生蛋」的妙招——新恆基自找建設資金先進場施工，等靜安中心大廈建成後，黃俊欽再以相應的樓宇面積抵沖股價款，然後對方再將靜安控股的股權過戶手續全部辦理妥當。
當年年底，安靜了數年的靜安中心終於傳來了破土動工的機器轟鳴聲。但手無餘糧的黃俊欽很快「彈盡糧絕」，只得想盡一切辦法開始籌集資金。當然，向銀行貸款是為數不多的選擇之一。但銀行貸款需要繁雜的各種文件和手續，而黃俊欽當時尚沒有正式將靜安控股股權過戶，沒有辦法提供相應的抵押證明和文件。情急之下的黃俊欽和於星旺等人，於1997年偽造了靜安公司執照、董事會決議及法定代表人鄧南威的簽名，以靜安公司名義向北京中行貸款。因為有當時任北京中行行長牛忠光的「照顧」，黃俊欽順利地得到了5筆貸款，總計折合人民幣2億余元。
這筆2億多元人民幣的貸款緊接著進行了一番「環球旅行」——大部分先轉入香港捷成的賬戶，然後香港捷成再以投資款的名義注入靜安公司，而另外一部分則轉入了私人賬戶。
介紹人雷瑛得到了相應的好處。1998年初，在靜安中心尚未竣工的情況下，黃俊欽等人又一次採取同樣的手法，篡改了靜安公司營業執照中的法定代表人，偽造了「預售契約」，將還在建設中的靜安中心首層、二層共計2237平方米的樓面贈予雷瑛全資持有的香港中怡集團有限公司。
第二年，在北京中行內部人員進一步協助合作之下，黃俊欽等人終於將上述幾筆貸款的借貸人變更為新恆基。其中，起到關鍵作用的便是牛忠光。
隨後，雷瑛以中怡集團的名義，將上述2層樓面作價1.17億元租賃給北京中行，租期為50年，用作北京中行靜安支行的營業場地。細算下來，租價相當於5萬元/平方米，已經高出當時樓價的好幾倍。更不可思議的是，雙方租期是從1998年開始的，北京中行分數次將1.17億元租金悉數付給中怡，而當時靜安中心遠未竣工，中行靜安支行直到2003年才搬進靜安中心辦公。
而蒙在鼓裡的鄧南威、梁湖南兩人，直到1998年底才大夢初醒，得知了黃俊欽「借雞生蛋」的招數。令鄧南威、梁湖南兩位股東感到氣憤的是，在此樁涉嫌騙貸案中，銀行於發放貸款之前有責任對借貸人的一切原始證照進行核對。梁湖南對前來採訪的記者抱怨道：「中行明明知道我們才是靜安公司的所有者！」他堅持認為，上述貸款發放絕非銀行工作人員的疏忽，而是北京中行的相關人員與黃俊欽等人的共謀。於是從1998年底起，鄧南威、梁湖南這兩名加拿大籍華人開始進行舉報和告狀。
拖到1999年下半年，靜安中心終於建成。但黃俊欽並沒有按當時的協議向外方股東交付相應的樓面。雖然沒有正式的身份，但這並不妨礙黃俊欽以主人的身份控制管理靜安中心這個樓盤。雖然靜安中心大廈已建成並發售，也已回籠了巨額資金，這筆1800餘萬美元的股權款卻一直拖欠未還。如此一來，通過魔術般的手法以及各種關係，黃俊欽幾乎不花一分錢就將35億元的北京靜安中心攬入懷中。
在靜安中心建成6年以後，鄧南威、梁湖南兩位股東才分到一杯羹，得到了黃俊欽支付的1500萬美元，靜安控股股權隨即也過戶到黃俊欽名下。而新恆基在開發靜安中心時從北京中行貸出的億元巨款則遲遲不曾歸還。其後，黃俊欽兄弟充分挖掘和利用牛忠光這個人脈資源，以不同公司的名義繼續向中行北京分行進行貸款，1997年至2001年短短4年間，累計貸款近10億元，其中4億余元一直拖欠，至案發時未曾償還本金和利息。